二手房交易税收征管问题及对策分析

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　　摘要：房地产领域自20世纪90年代以来，虽然总体有一定的起伏，但消费者投资过热的状况基本上一直存在。房地产市场很长一段时间都是以新房为主，但是随着经济社会的发展，人民生活观念的改变，二手房交易逐渐变得活跃。通过对二手房交易税收政策现状；二手房交易税收征管问题进行分析。提出提高税务征管信息化水平；提高征管效能等解决二手房交易税收征管问题的对策。
　　关键词：二手房交易；二手房税收；税收征管
　　中图分类号：F812 文献标识码：A
　　文章编号：1005-913X（2019）03-0085-02
　　1998年6月29日，我国的房地产交易市场正式启动。这是因为免费分配职工福利房的历史就此结束，房地产的交易开始变得活跃。进入21世纪初，我国经济进入“黄金的十年”，尤其是成功加入WTO以来，GDP增速屡创新高。经济社会的发展促进了人民生活观念的改变，二手房交易市场越来越活跃。但是进入21世纪第二个十年以来，房地产市场增长势头似乎过于猛烈，甚至出现了严重的泡沫。经济发展的稳定和住房制度的改革都需要一个稳定健康的房地产交易市场。所以由于这些社会发展新阶段的出现，进一步要求房地产税收征管措施的完善。随着城市化进程的加快，尤其是城镇人口比例的逐渐攀升，人们对于房子的强烈追求必然导致对土地资源的需求越来越大。而城镇土地的有限性将导致新房的比例逐渐降低，房地产交易的重点向二手房转移。尤其是在北上广等一线城市奋斗的年轻人来说，小面积的二手房往往是首选。同时由于新房普通存在预售的情况，消费者往往不能第一时间住进去，而二手房则是现房，所以这些原因都促进了二手房交易市场的活跃。
　　一、二手房交易税收政策现状
　　我国二手房交易税收政策在不同地区具有差别，比如一线城市有对于交易房屋是否“满两年”和“满五年”区别对待的规定，还有对普通住宅和非普通住宅也有不同的纳税标准，具体二手房交易税收政策见表1。
　　二、二手房交易税收征管问题分析
　　（一）征管资源有限与市场不断变化之间的矛盾
　　众所周知，中国金融体制还不太健全，市场往往“听风就是雨”，经常出现政策利好的出台拉升股价，或者某领域的挫败导致股市的下跌。房地产市场也是一样，政府对交易的限制加深或者放松会导致成交量迅速出现相应的变化。某项限购或者限售政策的出台甚至会导致市场剧烈波动，市场交易激增或者骤减的情况司空见惯。然而税务部门人员有限，设备有限，这样经常发生的变化会导致税务人员产生极大的工作压力，受访人群也会因排队时间过长产生不满的情绪。
　　针对二手房网签真实计税价格的管控也不够完善。北京市将交易的房屋分类为二手商品住房、特殊二手商品住房、已购公房再上市等，分类非常宽泛，没有对具体细节的管控，比如，车位、地下室、储藏室、地面花园和楼顶花园等。在户型上也没有具体规定，比如LOFT住宅户型和大平层肯定是有区别的，也没有对一层下跃户型和单纯地下室户型的再区分。只有在区域和建筑年代上有所考虑，但这对于最后计税价格的确定依然是非常不科学的。对于二手房交易计税价格的判定方法单一，会对市场产生扭曲的效果，甚至在北上广等一线城市对高档住宅、独栋别墅的不科学认定，产生了计税价格和市场价格相差甚远的结果。二手房交易的指导价并没有跟随市场的变动而调整，这就会使部分人有机可乘，偷逃税款。买卖双方和房屋中介往往会有“上有政策，下有对策”的心理，导致巨额税款的流失。买卖双方甚至会签订“阴阳合同”，互相沟通好，人为降低网签价格，导致税务部门征收困难重重。
　　（二）征管环节增加与征收效率较低之间的矛盾
　　随着房屋交易市场的活跃，倒逼改革的作用也日渐增大，针对房地产领域一系列政策和法律也陆续出台。在二手房交易过程中，纳税人申报转让税款时买卖双方的基本信息可在住建部网站进行简单了解。该政策实现了有关部门的信息共享，有利于完善税收监管。但由于信息量过大等原因，各部门沟通及网站相关数据并不能进行有效及时的更新，最终产生的效果和预期相比往往并不理想，反而因为流程上的增加导致二手房交易税收的征纳环节过于繁琐。
　　目前二手房交易双方需要缴纳的税涉及太多税种，有增值税、个税、契税、土地增值税、城建税、教育费附加等，而且在各项税种的政策设置上也不够统一，不同地方甚至同一地方不同时间缴纳的税收都不太一样。各项税收政策的出台在整体税负上也欠佳考虑，缺乏全局视角上的设定。这往往造成二手房交易申报税款时，一个简单的经济事项因为某一个税种判定的不同而对最终的税负产生较大影响。例如，当某人因个人原因出售自住房屋，由于一些历史遗留问题或个人原因丢失或无法提供房屋产权证和契税票时，按规定相关税收的征收要依据产权证或契税发票的完税证明抵扣房屋价值，个税的征收就没有这样的规定，这就很可能给税收征纳双方造成矛盾，不利于税务部门工作的顺利开展，税务人员无法向纳税人做出非常细致的解释。
　　（三）纳税需求增加与税务部门服务水平不高之间的矛盾
　　众所周知，我们遇到事情第一时间想到的是尽快解决，谁都不想拖太久，纳税人依法缴纳二手房交易税收最期待的就是尽快走完所有流程。但目前税务部门仍存在办事效率较低，服务化和信息化办税依然在路上等问题。基层相关税务部门在有限的人力和物力条件下，并不能做好科学合理高效服务纳税人的角色。尤其是当纳税人因某项政策的驱动下集中申报税款时，不能确保服务质量和纳税人的合法权益，甚至于征納双方产生严重的矛盾。再加上部分人纳税意识不强，偷税漏税时有发生，“阴阳合同”屡禁不止，当越来越多人产生这种想法，都不按实际成交价格向税务机关申报缴纳税款，那么国家将承受巨大的税额损失。所以信息化纳税迫切需要出台和完善，提高税务部门服务水平，以满足人民群众日益增长的纳税需求。这里需要特别注意的是发票的管理和监督，二手房交易税收申报缴纳时目前买卖双方往往会自己手填相关数据，这就存在很大的漏洞和不法分子的“操作空间”，给税务部门的审核工作带来极大困扰。 　　三、解决二手房交易税收征管问题的对策
　　（一）提高税务征管信息化水平
　　税务部门应该提供一套一体化的信息交流平台，剔除一些不必要的纳税程序，尤其是把重复性的工作自动化，这样才能最有效地提高工作效率，让纳税人满意。另外要从漏洞入手，堵住政策的口子，避免“上有政策，下有对策”的情况继续存在。此外，要专门注意加强对二手房交易价格的监督和管理，做到随时随地全网信息化查询，减少税额流失。在大数据时代，税务机关办公要时刻走在时代的前列，深入贯彻执行物联网的大连接战略。该信息化平台也不应只是在重点方面实现突破，细节上的优化也许更能够让税务机关提高效率，更能让纳税人满意。比如纳税人在申请某项优惠政策和了解各项流程原理时，应能够自主查询相关内容和各项流程措施，直观有效地展现给纳税人。
　　（二）提高征管效能
　　征管方式方面，我们最应该加强的是事后征管，起到防火墙的作用。对于违法犯罪行为进行坚决打击，必须起到警示作用，做到有法必依。比如纳税人假报二手房交易成交价格，签订“阴阳合约”，就可以依法追究其具体责任，并考虑记入诚信档案，对其进行多方位惩罚，保障税法权威，防止税款流失。还可以考虑建立预警机制，对于某些屡禁不止而又固定发生在某些小区的二手交易房屋进行“重点照顾”，税务工作人员在处理这方面纳税申报时，可以提交给相关房地产评估机构或者物价局，委托相关部门进行实地走访，具体调查其真实市场价格和成交价格，并计入档案，实行对该小区的跟踪管理，最大限度地降低风险程度，保障国家税收的足额征收。
　　在计税依据上应探索更加科学合理的机制，可按比例计税。二手房交易税收申报缴纳时，相关部门会在申报价、评估价和核定价三个标准作参考。为了兼顾公平和效率，应试行比例计税的方式。比例计税的关键在于衡量标准，以此标准来判断二手房交易的申报价是否偏低。在没有偏低的情况下兼顾三个参考价格按照不同的占比计算最终形成计税价格。
　　（三）创新纳税服务机制
　　在二手房交易税款申报方面，不能一味的采取对纳税人“严防死守”的态度，税务部门人员应始终树立服务纳税意识，始终以服务好纳税人为工作的出发点，不断提高服务水平。这还需要进一步深化税收征管体制改革，实现以纳税人为本的中国特色社会主义人本税收。比如在从二手房交易税收申报的流程上可以考虑先进行必要流程的处理，然后重视后期的审核工作，优化前期辦税流程，让纳税人尽早走完流程，后续只需要“听信”即可。如果纳税人弄虚作假，最终折腾的是纳税人自己。
　　要重视税收宣传工作，尽可能地为纳税人提供更多有意义的涉税信息。比如在实际工作中要注意整合梳理纳税人最常用到的工作内容。尤其是一些具体的二手房交易税收上的项目，可通过制作相关微信公众号，提供二维码，让纳税人通过简单便捷地扫码获取相关信息。可考虑在办税服务大厅进门处张贴二维码，并制作税收宣传海报，让纳税人清楚明了地知晓办税流程和所需资料，尽最大努力减少纳税人等待时间和办税期限。
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　　[责任编辑：王 旸]
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