浅析物业管理公司的税收筹划

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　　摘 要 近年来，随着国家对中小企业发展的支持、对税制的不断改革，物业管理企业也获得了很大的支持与发展。我国为了进一步促进企业的发展，在经济领域进行了大刀阔斧的税制改革，使我国的税收体系不断完善。本文针对物业管理企业税务存在的问题及项目与税收筹划进行了浅析。
　　关键词 税收 管理 物业
　　一、物业管理公司税务方面存在的问题
　　物业管理企业与我国大部分企业一样，在税务筹划方面处于起步阶段。一方面，税务申报过程复杂，而且物业管理企业有着房地产行业和服务行业的特殊性，一般的财务人员很难理清关系，导致一些物业管理企业的税收筹划意识淡薄，抱有侥幸心理;另一方面，物业企业的财务账目繁多，配合性很强，导致税收筹划人员工作时，会很不适应;此外，一些税收筹划人员，没有及时地关注税收政策，盲目按惯例纳税，导致多缴了一些费用，增加了企业运营成本。这一系列因素造成物业管理企业在税务筹划方面遇到了诸多问题，阻碍了物业管理企业经济收入的提升和长远发展。
　　二、物业管理公司收费项目
　　物业管理企业主要收取租户在租金、管理、水电、停车、清洁以及维修等方面的费用，收入结构相对简单，运用的还是传统的税务筹划工具与方法，没有与时俱进。物业企业作为物业管理和运营服务的提供者，其租金和物业收入一般比较固定，没有引入计算机税务软件等工具和进行税务筹划，效率较低，而且会计用手算的方法，容易导致一些细节性的费用计算出错。
　　三、物业管理企业要建立完善的税务筹划制度
　　物业管理企业既涉及房地产，又属于服务性企业，因此必须建立完善的税务筹划制度，通过物业管理企业的税收筹划制度，明确物业企业增值税纳税范畴，将责任落实到具体责任人身上。如果物业管理企业的税务筹划制度存在问题，且没有得到及时解决，不仅会使企业在纳税方面存在极大的风险，也不利于企业的稳健发展，因此企业必须依据自身的实际情况完善税务筹划制度。以隶属于万科集团的万科物业为例，在2016年全面“营改增”实施后，就早早地根据之前的增值税草案组建了税务筹划小组，建立了相应的税务筹划制度，极大地降低了万科物业的经营成本，提高了企业效益。
　　（一）培养物业管理企业税务筹划人员的专业知识和法律意识
　　物业管理企业领导及员工都要意识到税务筹划的重要性，提高财务人员专业技能，使其熟悉税务相关政策和法律法规，才能在税务筹划方面更好地为企业做出方案，以减少企业经营成本;加强对员工在本行业的税收筹划能力的培训，提高工作能力，尤其是对租金收入以外的其他收入进行合理合法的筹划，此外还要让员工从思想上意识到税务筹划对提高企业综合竞争力的重要性，把税务筹划与风险管控工作提高到必须执行的高度。
　　（二）物业管理企業要积极引入科学的工具和方法进行税务筹划
　　物业管理企业属于服务型企业，存在税收筹划的空间，同时其业务结构相对简单，不必专门引入税收策划人才。因此，企业可以在必要时考虑与专业的税务师事务所合作，把税收筹划工作外包，降低成本。另外，对于有实力的物业管理企业，也可以考虑引入专业的管理软件，有效地提高税收筹划人员的工作效率。此外，物业管理企业作为以租金收入和管理费为主要收入来源的企业，增值低，适合作为一般纳税人，避免从高适用税率。“营改增”全面推行之后，税率增加较多，一般纳税人有二十几项可以选择的简易计税情形，可以达到同样的目的，条条道路通罗马、道路条条税不同。这也为我们企业的纳税筹划，增加了很大的筹划空间。每家企业都需要结合自身实际筹划，既要利用好政策，也要防范风险。
　　（三）选择适用小规模纳税人的方法
　　物业管理企业客户主要是居民个人，取得的增值税专用发票非常有限，那么可以从身份上考虑，尽量作为小规模纳税人，把年度服务额控制在500万元以内。对于如何控制额度，可以把收入分区，比如代收代付和物管企业自己的收入，尽可能把代收代付的费用，由受益人直接开票给业主，企业不开票。如果客户是一般纳税人企业，且可能取得一定的采购进项税额，可以作为一般纳税人，税负比小规模纳税人的税负更低;营业额过大的话，还是要登记为一般纳税人。
　　（四）“划整为零”和“代收剥离”
　　假如公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专用发票，选择适用简易计税更加有利，可以采取“划整为零”和“代收剥离”的办法，将年度收入控制在500万元以内。
　　“划整为零”：即将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司，可以由集团公司区域总部统一对各子公司业务分别进行独立的会计核算与纳税申报。
　　“代收剥离”：在将小区单独设置为独立的物业公司之后，不少物业管理公司可能年度销售额仍大于515万元。其实这些收入大都是替业主代收代付的资金。物管公司应分析收入，尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税，将收入限定为物管公司自身的、真实的服务收入。
　　物管公司如采取上述两项措施仍无法满足小规模纳税人条件，则不必削足适履，可以在管理上下功夫，并从上游取得合法的扣税凭证或降价采购价格，以管理提升效益。
　　四、结语
　　物业管理企业面对的市场竞争压力在不断加大，税务筹划对于物业管理企业而言必须尽快进行，只有与时俱进，加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应该做的事。
　　（作者单位为武汉弘基源洋商业经营管理有限公司）
　　参考文献
　　[1] 王玥玥.浅析“营改增”税制下的企业纳税筹划[J].科技经济市场，2016（6）.
　　[2] 叶智锋.论企业纳税筹划[J].合作经济与科技，2015（1）.
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