试论房地产公司的涉税风险及应对策略

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　　摘 要 作为我国国民经济发展中的支柱产业，房地产行业的经营领域较为广泛，涉及服务、商贸、建筑等上下游共计几十个行业。因此，房地产行业涉及的税种也较多，主要包括增值税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等多个不同的税种。房地产行业是我国目前重点的税源行业之一，税收监管部门一直高度关注房地产行业的税收问题。在实施营改增后，房地产行业所面临的涉税环境越来越复杂，如何才能在现有的环境下对房地产公司的涉税风险进行全面系统的控制？本文探讨房地产公司涉税风险控制中存在的问题，剖析房地产企业节税筹划的思路，旨在为促进房地产行业的发展提供有价值的参考和借鉴。
　　关键词 房地产公司 涉税风险 控制难点 节税筹划
　　一、引言
　　房地产开发公司从征地立项、建筑施工、竣工验收，一直到最后的销售、保有环节，具有开发周期长、环节多的特征，而每一个环节都会产生不同的纳税义务，从而带来了不同的纳税风险。房地产公司的财务工作者和管理者必须结合企业的实际状况，逐一找出纳税风险并各个击破，在房地产企业内部构建更加系统、科学、完善的涉税风险防控体系。本文以房地产企业的业务流程作为研究主线，并站在企业管理者的角度，全面地分析涉税风险和税收筹划措施，为实现房地产企业的战略发展目标奠定坚实的基础。
　　二、房地产企业涉税风险分析
　　（一）房地产企业增值税涉税风险分析
　　首先是未根据相关的规定确认销售收入。有的房地产公司没有将预售证外开发的产品所获得的收入确认为销售收入，例如车位、利用已有建筑物形成的额外面积等，隐匿了账外经营收入，为企业偷漏税风险的发生埋下了隐患;还有的房地产公司将商品房用于对外投资，或者将商品房分配给内部员工，还有的将商品房作为股东的分红，这些商品房并没有视同销售行为、计入销售收入来缴纳增值税。其次是虚开增值税专用发票。有的房地产公司为了降低增值税税负，不惜铤而走险、违反国家规定，找人代开增值税发票、购买增值税专用发票;对于房地产开发项目中的园林绿化工程，有的房地产公司虚开增值税专用发票，与相应的园林苗圃公司签订虚假合同，并且购入花草苗木的价格高于市场数倍;还有的房地产公司与劳务公司签订虚假合同，虚开劳务支出部分的增值税专用发票，从而出现偷税漏税风险。最后是未根据相关的规定对进项税额进行抵扣。有的房地产公司对新购入的不动产没有根据相关的规定进行两次进项税额抵扣，而是在取得增值税专用发票时一次性全额抵扣;在房地产开发项目中，出现管理不善、被偷盗等非正常原因造成的减值损失，有的房地产公司并未进行增值税所得额的调增处理，也未转出已经抵扣的增值税进项税额。
　　（二）房地产企业所得税涉税风险分析
　　首先，房地产公司在立项环节中获得了财政性资金，但是未计入收入，引发了所得税涉税风险。这主要是各地方为了实现招商引资、加快基础设施建设、建设回迁房，一些地方政府在房地产开发公司通过招、拍、挂的方式取得土地缴纳的土地出让金后，对房地产公司进行了一定额度的返还。但是有的房地产公司在土地出让协议中并未规定资金的专项用途，造成房地产开发公司获得政府土地出让金返还款时不计入收入，这就使得房地产公司出现了所得税涉税风险。其次是房地产企业在所得税方面的其他風险。为了降低所得税税负，有的房地产公司不惜违反国家规定，在所得税税前列支虚假发票成本，或人为增加开发成本;还有的房地产开发公司将同一集团的其他公司支付的贷款利息计入开发成本，但是这些利息并未取得金融机构开具的正规的合法凭证;有的房地产公司在成本和费用的划分上存在一定的界限模糊的情况，一起核算未完工产品与完工产品的成本，甚至存在未及时确认销售收入、结转成本的情况;还有的房地产公司出现了亏损项目预缴所得税的风险。
　　（三）房地产企业土地增值税涉税风险分析
　　首先，收入确认环节的核算中出现了不准确的风险。有的房地产开发公司在房地产开发项目中，有的项目期限跨越了营改增的前后两个不同阶段，清算土地增值税时没有按照相关的规定剔除收入中的增值税，导致在计算增值额时，出现了基数不准确的风险。其次，在成本归集的过程中，出现了对费用列支不合理的风险点。有的房地产公司在项目成本的扣除环节中出现了对逾期支付的土地出让金利息、建筑安装工程费用中的部分费用重复扣除，原本应该计入营业外收入的项目在开发成本中进行扣除，而这些都应该在土地增值税清算时进行纳税调整。最后，发票管理中出现了不合规发票，引发了涉税风险。例如在审核某房地产公司的开发项目成本扣除环节中的发票时，当地的税务部门发现在往来发票中发票备注栏并未清晰地说明工程施工地、项目的名称，这明显与发票的规定不符，并不能将这些作为企业的费用扣除凭证。
　　三、应对房地产企业涉税风险的有效策略
　　（一）应对增值税风险的策略
　　首先，根据相关规定准确确定销售收入。房地产公司在确认销售收入时必须对可售商品的销售收入进行科学准确的核算，特别是车库、公共配套面积、额外面积等的收入，都应该确认为企业的销售收入。商品房在预售时要根据预收账款的不含税金额×3%预征率来缴纳增值税。其次，严格遵守关于增值税专用发票管理的规定，加大对增值税专用发票的管理力度。为了获取正规的增值税专用发票，房地产开发企业在经营过程中应尽量与具有一般纳税人资格的上游企业寻求合作，避免出现虚开发票的问题。最后，进一步规范对本企业增值税进项税额的抵扣。随着营改增的全面实施，房地产公司必须加强对增值税的纳税管理，结合房地产行业的特征，建立科学有效的增值税风险管控机制。不能将与销售无关的，在个人消费、商务招待、集体福利等环节中产生的增值税专用发票用于进项税额的抵扣。
　　（二）应对企业所得税风险的策略
　　首先，在项目的立项环节中科学、合理地使用财政资金。准确地判断财政资金收入是否符合不征税收入的条件，对不符合规定要求的，应该按照实际取得的金额缴纳企业所得税，对符合规定要求的不征税收入，应准确核算收入的金额。其次，积极应对其他所得税风险。这就要求房地产公司根据税法的相关规定，采取有效措施，积极应对其他所得税风险。如合法合规的筹划业务招待费，以此来确保招待费的抵扣额度是税法允许的最大额度;及时向税务机关了解企业所得税纳税筹划方案的建议，对纳税中出现的分歧，避免出现与税务机关对税法、政策理解不一致而产生的风险。同时房地产公司应定期对本企业的所得税税负水平与行业的整体和平均税负水平进行比较与分析，构建完善的企业所得税预警机制，当本企业出现高于或低于行业平均水平的情况时，尽快查找原因，以采取有效的措施予以控制。
　　（三）应对土地增值税风险的策略
　　对于房地产公司中跨越营改增前后的老项目，必须按照相关政策的规定对增值额的基数进行准确计算，结合单位实际，合理利用土地增值税的税收优惠政策。同时，在发票管理环节中，房地产开发公司要依据目前税收政策中的相关发票管理制度的规定，结合本公司自身的实际特点，使发票管理实现制度化、规范化发展，提升发票管理水平。
　　四、结语
　　房地产开发企业应严格遵守国家税收法律法规、各项政策的规定，坚决杜绝违规操作、偷税漏税的现象，加强对涉税风险的管控，在保证依法纳税的基础上，进一步规范经营行为，为促进我国房地产行业健康、可持续发展奠定基础。
　　（作者单位为荣安地产股份有限公司）
　　参考文献
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　　[3] 蒋晶，李晓宁.营改增对房地产开发企业的影响及对策探讨[J].财会学习，2018（01）：152-153.
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