房地产管理经济分析

来源:用户上传      作者: 陈平

　　[摘要]近年来，随着城市化进程的迅速发展，我国房地产行业也逐渐升温。房产价格居高下，“泡沫经济”一词应运而生。虽然政府以及相关部门出台了各种措施，但是房价问题仍然迟迟得不到控制，社会亦是对此问题讨论如火如荼。笔者就房地产目前经济形势展开讨论，通过分析泡沫经济产生的原因，提出有效控制房地产经济的解决方法，同时对后期房地产市场面对的局势进行展望，为现代化进程持续稳步发展提供参考。
　　[关键字]房地产管理　泡沫经济　经济　分析
　　
　　改革开放以来，各地区房地产开发浪潮如火如荼，房地产行业快速发展，其GDP值的稳定发展，使得房地产业在短短几十年的时间内一跃成为我国新兴支柱产业。近几年，我市房地产行业出现了重重危机，例如房屋供不应求，房价远远高于城市居民的一般承受能力，笔者针对我市的房地产所处的经济状态进行了探究。
　　
　　一　房地产经济目前呈现的状态
　　
　　随着我国土地政策的进一步落实，国家宏观调控政策的出台以及外资企业与中国频繁的经济建设往来，我市土地交易价格持续增长。娱乐，商业用地价格指数同期增长22.4％；居住用地价格指数同期增长了26.7％，且我市土地交易呈现出一种区域化特征，我市土地交易多数集中在风岭东盟国际商务板块和高新开发区板块。中心城区楼盘热卖。南宁市商品住宅销售48467套，同比增长52.55％。其中，青秀区销售住宅25701套，同比增长76.23％，销售套数占总量的53.03％；西乡塘区销售住宅7110套，同比增长82.59％；江南区销售住宅6842套，同比增长16.76％。东盟国际商务区、风岭片区、高新区和经开区等区域楼盘成为购房首选区域。由于我市写字楼分布较为集中，其市场发展较为缓慢，商业贸易环境比较欠缺，还没有形成真正的消费市场，使得租赁价格整体下降。调查显示，我市房屋办公租赁价格大约每平米52.5元，同期下降4.55个百分点，住房租赁价格同比上涨3个百分点。
　　
　　二　我市房地产贸易泡沫产生的原因
　　
　　过度投机是房地产泡沫产生最直接的原因。在我国房地产市场，购房需求可以归结为消费购房和投资购房，在短时间内，买房往往有一种买涨不买跌的心理，在长时间看好的舆论形势下，买房者对房屋的期待不断上升，进而出现一种盲从效应，房价长势幅度越大，越是进行跨级买房，造成放假持续上涨，需求不能满足，房地产市场经济越滚越大。消费者购买力与房屋与房屋高涨是两个相互脱节的过程，使得投资商和开发商千方百计进行“圈地”，认为拿到地就等同于赚到钱，对建筑用地加以储备，通过雇佣社会上的闲散人员，对房屋进行表面意义上的哄抢，为房市增值造势。地方政府凭借高税收，高地价，成为高房价的支持者；开发银行通过房地产信贷与房价增长相互刺激，获取更多的利益；而地方政府一方面缩小土地的供给，另一方面也在享受着房价上涨带来的经济的发展。因此，房价之所以上涨，是与多方投资者心理相互挂钩的。土地交易价格上涨，使得房价呈持续上涨趋势，国家对于土地价格规定的高低影响到土地开发的成本，而当前形势下，政府对地价的管理实行开放式管理，出台一系列政策鼓励建设经济适用房，购房按揭，放宽银行贷款等，这些政策使得空置率上涨，房地场开发过热，直接助长了经济泡沫的形成。居民消费水平不断上升，通货膨胀压力持续上涨，城市人文环境呈现欣欣向荣的局面，带动了卫生，教育行业的发展，使得大量的就业者，开发商流入城市，房地产需求随之急剧膨胀，同时，各城市也在极力打造属于自己的品牌，成为房市进一步升温的催化剂。
　　
　　三　控制经济泡沫的具体做法
　　
　　我国房地产经济目前处于起步阶段，但是作为国民经济的支柱性和先导性产业，存在很多的不和谐的因素，有效控制经济泡沫，必须从以下方向出发：
　　1.加大整改力度，维护市场秩序
　　对于滥竽充数的房地产企业，相关部门要强化资质管理，将企业资质与企业信誉相结合，积极引导企业进行开发，规范经营；对开发项目中乱收费的行为进行治理，从而降低开发的成本。同时，还应该将法律投入到房地产外部治理中，要加快房地产开发过程中法律制定的步伐，制定符合本市情况的房地产开发相关管理法，制定完善的监管机制，通过公开成本的方式，对市场的信誉机制做到隔山打牛，用法律来规范土地使用权的流转，减少灰色交易的漏洞和可能性。发改委要根据各地区实际状况，制定科学的土地供求说明书，使得市场预期得以稳定。
　　2.建立和完善住房的保障制度。加快改进住房供应需求结构
　　改善需求结构以及住房保障体系，使得低收入居民同样享有住房权利，这就要求政府部门对高档商品房的建设进行干预，并大力发展经济适用房的供应，同时对消费的对象加以严格控制。地方政府要完善扶持政策，对于低收入的家庭，为其发展廉租住房，同时对廉租住房的使用对象进行控制，要大力发展中小户型，中低价位住房的供应，使低收入家庭的住房问题得到改善。市场环境达到和谐。既要增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，又要保障经济适用住房和廉租房住房的供应。
　　3.规范土地市场，大力发展二级市场和租赁市场，引导住房梯度消费
　　在进行土地交易时，笔者建议由农民集体租赁所持有土地的使用权，政府和开发商直接交易，严格控制购房者购房贷款金额，土地市场得以规范，能够在一定程度上使成本降低。对于二手房交易市场，要提倡二手房循环利用，降低房屋空置率，提高资源优质利用，对于二手房交易市场，要降低标准，规范中介行为。
　　4.加大宣传力度，积极引导消费，促进房地产品牌的形成
　　要打破人们“一套房子住一辈子”的传统思想，积极引导消费，使得资金灵活运转。要改变房地产业各自为政的局面，通过房地产开发商与相关职能部门联合互动，形成城市整体品牌，为招商引资奠定基础。
　　
　　四　展望
　　
　　1.近几年内，房地产将会面临融资渠道多元化的局面，屠地产投资将保持持续增长
　　在中央宏观调控下，目前房地产市场投资速度明显有所下降，但增长速度估计不低于30％，房地产投资热点可能会从北京，上海等城市圈转移。沿海城市譬如浙江，辽宁等城市的房地产市场逐渐升温，估计将会成为下一轮投资焦点。投资渠道将会趋于多元化，通过股票市场，企业债券进行融资，将会成为当下主流趋势。
　　2.房地产价格将会持续上涨
　　虽然国家出台了限制二次购房，控制拆迁规模，上调银行存款率等措施，但是对需求量的影响不大。由于中国目前处于一种住房条件普遍偏低的状态，住房供应远远不能满足多数人对住房的需求。供给方面，中国对土地管理进行严格控制，提高存贷款利率，对于房地产供给产生深远影响，使得开发商投资金额不足，导致造楼速度跟不上买楼速度，供给关系紧张，控制开发规模的实行，使得土地开发面积减少，供给关系紧张。随着城市化进程的发展以及消费者手头流动资金的增加，房市需求将会在未来几年保持持续增长趋势。
　　3.二手房市场将会持续升温
　　我国房地产目前的特征主要表现为需求过度化，购房区域化，开发房源丰富化以及购房人群性质多样化。由于近期中央出台了一系列二手房管理政策以及扶持政策，二手房市场将会增加活力，成为购房焦点。二手房交易市场的发展，将会带动房地产市场平稳发展，满足供给需求的同时，也平息了房地产价格升高的趋势。
　　4.经济适用房买卖将会对政府宏观调控产生影响
　　政府对于经济适用房调控成本普遍偏高，而各地都存在发展地方经济，招商引资所带来的压力，使得国家相关指令实行不是很彻底，地方政府趋于利益考虑，往往会采取“上有政策，下有对策”的措施。近年来，经济适用房虽然买入价格较低，但是由于其对于购买数量以及出售年限有所限制，短时间经济适用房投资基本不存在利益可言。而长时期的投资，将会增加交易时的综合地价款，增加了开发的成本。经济适用房政策作为一种过渡性的产品，政府必须对开发商投资经济适用房提供足够的优惠条件，从而使楼市局势得以缓解。
　　
　　五、结语
　　
　　中国房地产市场运行效果与政府相关政策有着密切的联系，在一定程度上，也受购房者以及投资者投资心理的影响。各级政府在法律权限的背景下，通过控制国家财税，调节经济总量，抑制虚拟需求，才能保证市场供应需求，有效避免房地产行业内部灰色泡沫的产生，勾勒出房地产行业稳定发展的轨迹。

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