新政后二手房贷款三步曲

来源:用户上传      作者: 志　罡

　　面对近两年北京商品房居高不下的价格，对于普通的工薪阶层而言，想购得一套自己满意的房产确实不易。
　　据北京市建委统计资料显示， 2005年上半年北京市商品房平均销售价格为每平米5575元，商品期房平均价格更高达每平方米6795元；而今年上半年北京市二手商品住房交易市场平均成交价格为4513元/平方米以购买一套80平方米房子为例，购买一套商品期房需要54.36（6795×80）万元；而购买一套二手房则仅需要36.1（4513×80）万元。由此可见，二手房的价格优势显露无遗。但是，对于一般的投资置业者来说，如果没有银行的贷款支持，即使购买二手房，也会面临资金不足的窘境。
　　在当前日益紧缩的金融政策以及购房成本逐步加大的前提下，如何选择合理的二手房按揭贷款就显得尤为重要。链家金融中心的孙涛先生认为，虽然目前各大银行均采取紧缩的房贷政策，以此来抑制过热的房产投机行为，但是，银行在实施紧缩的房贷政策同时，对于真正的房产需求者仍然会给予很大的信贷支持。因此，作为贷款置业者，如果能走好以下三步，就能在获得贷款支持的同时，更加安全、省钱地置业。
　　做好风险防范。二手房，顾名思义是被别人使用过的房屋。这样的房屋问题很多，因此，风险始终存在于办理二手房按揭贷款的各个环节中。首先，由于购房者对房屋质量无法鉴定，只能从房屋外表进行简单观察，从表面判断房屋是否存在问题，而隐形的瑕疵却无从得知，如：上下水管线、电气线路的问题等，如果没有检查出来，会给今后的房屋使用带来不少烦恼。其次，一般购房者在购房前不清楚该房屋的产权性质，原房主可能在出售前就对该房屋进行了一些处分，如将房屋抵押或出租等，更有甚者干脆就伪造一套假房产证，对购房者进行欺诈。最后，原房主可能已经拖欠物业、供暖等费用，在出售时已经让房屋 “负债累累”，将债务转嫁到购房者身上。因此，购房者在购买房屋前务必要对房屋情况进行仔细检查，可以向邻居询问该房屋是否存在 “漏水、跑电”等日常使用中曾经出现的问题，还要向物业、供暖等部门查询该房屋是否拖欠费用。不过，客户也可以委托房地产经纪公司帮忙办理贷款和产权过户等手续，房地产经纪机构会在办理过程中提供鉴别房产证真伪、检验房屋状况、协助物业交割等服务。
　　节省交易环节的费用。客户在办理二手房按揭贷款时一般先要提交买卖双方身份证明、《购房协议书》、《房屋所有权证》以及购房者的收入证明等证件，由银行进行初步审核后进入房屋评估、律师审核等程序，再交由银行正式审批。审批通过后，购房者向银行指定账户交纳首付款，并办理房屋过户、抵押登记等手续，在抵押手续办理完毕后银行发放贷款给卖房人，购房人开始按月还款。购房人在办理贷款的过程中需要交纳评估费、律师费和保险费等费用。目前，大多数经纪公司都要求客户交纳500～600元左右的评估费、贷款额2‰～3‰的律师费、贷款额×对应年费率的保险费等费用。不过，客户在对各个经纪公司进行比较后会发现，有些经纪公司可以为客户减免一些费用。如链家房地产经纪公司就为在其公司进行二手房按揭贷款的客户免去贷款律师费，可以为客户节省贷款额3‰左右的费用。以上述总房款36.1万元，贷款8成28.88万元的房屋为例，仅律师费一项就可以为客户节省866.4元。
　　选一个适合你的贷款成数。目前，大多数银行都可以为在城八区内购房的客户提供最高7成20年的贷款。实际上，某些大型的房地产经纪公司会根据顾客的不同需求，为顾客量身打造适合的贷款方案。如：获得2004年度存量房中介服务机构一级单位称号的一些地产经纪有限公司，他们的金融中心通过与银行的合作，能为客户提供相对宽松的贷款条件：在那里办理二手房按揭贷款的客户可以最高贷款8成，最长贷款期限达到30年，而且房屋位置不仅仅局限在城八区内，北京市辖区内的均可办理。另外，客户在向银行办理二手房按揭贷款的时候，银行一般不接待单独客户的贷款申请，大多数银行都会向客户推荐一家或几家二手房经纪公司协助客户办理按揭贷款申请、抵押登记、产权过户等手续。房地产经纪公司不仅会为客户提供完整的咨询，全程为客户办理贷款、过户等手续，还会为客户提供一些增值服务，如：鉴别房产证真伪、检验房屋状况、协助物业交割等，帮助客户降低可能出现的风险。
　　综上所述，在目前房地产价格居高不下的情况下，采用按揭贷款方式购买一套二手房是一种经济、便捷的途径。

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