海南商业银行个人住房贷款风险分析及应对策略
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作者: 王文生
摘要:海南国际旅游岛建设获准中央批复后,海南省房地产业价格短期内出现了非理性上涨,相应的个人住房贷款金融产品的风险也面临新的考验。本文重点从海南省商业银行个人住房贷款业务呈现出的新特点入手,总体探讨个人住房贷款面临的政策、市场、操作等风险,并提出加强个人住房贷款业务管理的应对策略。
关键词:商业银行;个人住房贷款;风险
中图分类号:F832.479 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14
经过十几年的迅猛发展,房地产业已成为推动我国经济增长的重要动力。而海南省独特的自然资源、优越的生态条件,更决定了海南省房地产业的特殊性,这种特殊性为个人住房贷款业务快速发展提供了良好机遇。2010年年初,海南国际旅游岛建设获准中央批复后,海南省房地产业出现了许多新特点,随之而来的个人住房贷款金融产品也面临新的风险考验。如何有效预警和防范个人住房贷款风险,保持个人住房贷款业务的健康发展,是各家商业银行共同面对的课题。
一、个人住房贷款业务呈现新的发展特点
1.个人住房贷款的发展速度远快于房地产开发贷款发展速度。根据中国人民银行海口中心支行的统计数据,2009年海南金融机构房地产开发贷款余额108.36亿元,而个人住房贷款余额达到177.78亿元。个人住房贷款2009年增长33.45%,比2008年提高23.85个百分点。
2.个人住房贷款的增速有逐年加快趋势。根据表1分析,2008年前海南省七家商业银行每年个人住房贷款新增额一般都为十几亿元,而2009年新增42.5亿元。从图1可看出,各家商业银行都把个人住房贷款业务作为战略性业务,个人住房贷款业务普遍呈现出快速增长的态势。2010年6月末数据显示,海南省七家商业银行个人住房贷款当年新增74.1亿元,比2009年增长74.4%,发展速度迅猛加快。
3.个人住房贷款以外省个人客户为主。近年来,基于海南省得天独厚的气候、优美的生态环境等因素的吸引,外省个人客户按揭贷款占海南省商业银行个贷业务的主体。根据建设银行海南省分行的统计资料显示,按揭贷款80%以上为外省个人客户。据海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示,2009年上半年,全省商品房累计销售面积235.57万平方米、24649套,70%以上销往岛外。其中,文昌市销售商品房1150套,全部被岛外人士买走。内地居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中的主力军,这给各商业银行防范个贷业务风险提出了新挑战。
4.不良个人住房贷款单笔金额有所上升,投资、投机性个人住房贷款风险增大。以建设银行海南省分行为例,2006年以来,个人住房贷款不良率、不良个贷笔数逐年下降,2008年个贷不良率1.09%,2009年0.56%,但个贷不良率与不良个贷笔数占比却逐年上升,2008年这一比率为0.13,2009年为0.19①。个贷不良率与不良个贷笔数比率逐年上升,说明新发生的不良个人住房贷款金额呈现增大的趋势。综合分析海南国际旅游岛建设消息发布后,海南省房地产价格非理性大幅度上扬的现实,极有可能是投资、投机性购买高端房地产行为所致,这是海南个人住房贷款风险控制的新动向。
二、个人住房贷款业务面临的主要风险
1.宏观政策市场风险。在当前国家对房地产宏观调控政策的影响下,个人住房贷款的市场风险日益突出。一方面中央“国十条”政策的出台及对地方政府控制房价持续上扬政治层面的要求对房地产业已产生明显影响,尽管许多人预测海南省房价不可能大幅度下跌,但考虑海南省房地产市场面向全国的现实,如果降价风波席卷国内大中城市房地产市场,海南省房地产市场也不可能独善其身。当房价的跌幅比预期大的多,个人住房贷款的违约率将呈上升态势,存在潜在的断供风险,个人住房贷款质量将面临较大的压力。另一方面,由于国家个人住房贷款利率的提升将不可避免使炒房者的利润空间压缩,导致个人贷款的还款能力大大削弱,造成了不良个贷的上升。
2.房地产行业风险。当前我国房地产业正处于大调整阶段,自从国家出台新一轮房地调控政策后,全国房地产市场销售量缩小,但价格下降并未达到预期,楼市的走向依然不明。有关机构提供的数据表明,在亚洲金融危机之前,房价上涨3倍所花的时间,日本用了十年,香港用了十三年,而我国中心城市所用的时间平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的时间;北京市用了不到四年的时间;上海市则用了不到三年的时间。海南省在国际旅游岛建设《意见》颁布前后,商品房均价由2008年5281元/平方米猛涨至2010年2月11028元/平方米,涨幅208%。其中三亚市2010年5月商品房均价18755元/平方米,是2007年初均价的3.65倍,与国内知名城市的上涨水平基本持平②。从2010年二季度海南省房地产市场的反应情况看,交易量萎缩、价格温和下跌同步发展,排除海南省房地产季度性销售因素外,国家宏观调控政策的影响已有所显现。一般情况下,价格下跌只影响房地产企业的效益,而交易量的持续萎缩可能危及房地产业自下而上的健康发展。
房地产业是资金密集型行业,对房地产开发企业来说,商品房价格折扣只是利润压低一些,而交易量的持续萎缩意味资金无法回笼,如果没有新的资金渠道补充,房地产企业可能面临资金断裂的危险。因为一是流动性风险加大,财务成本增加;二是持币观望气氛愈浓,实际需求可能会明显压缩;三是如果房地产开发商与购房者的博弈中,开发商在支撑不住的时候降价,很可能降价幅度很大,是开发商迫不得已的自救,对房地产业的打击是巨大的。目前银行业内部比较一致的判断是,如果房地产跌幅越过35%,则楼盘降价风和业主断供潮将相互激励,加上有很多购房人办理了多套个人住房贷款,一旦形成危机,后果会非常严重。笔者认为,如果国家再没有更严厉调控政策的出台,海南省房价下跌幅度应只是小幅回落,对整体市场冲击有限[1]。
3.个贷抵押方式的自生性风险。个人住房贷款主要是以购买的房地产为抵押物,向银行申请的长期贷款,并承诺按月或按年定期偿付银行贷款本息。银行作为债权人承担全部债务人违约风险。个人住房贷款以房抵押的方式,客观上存在一定风险。一是住房贷款种类少,除住房公积金贷款外就是商业贷款,银行作为住房贷款的最大债权人,自然也是风险承担者;二是缺乏住房贷款的风险分担机制,主要是住房贷款证券化等衍生工具不够,风险无法转嫁;三是个贷基本上都是中长期贷款,一般都在10年以上,随着个人住房贷款余额的持续增长,聚集的风险也在不断增长,贷款人恶意逃债、开发商恶意骗贷、失业人员无力还贷等都可能使风险由银行承担;四是银行处理贷款违约抵押物的难度大、成本高。
实践证明,银行作为债权人,一旦出现房贷违约现象,在处理作为抵押物的房产时将遇到许多困难,主要表现在两个方面:一方面胜诉无法执行,包括抵押房产为被执行人唯一的房产,法院无法进行强制执行拍卖;或抵押房产下存在多人户籍,非债务人独有;或被执行人其抵押房产有他人居住,法院不愿引起社会矛盾而中止执行等。另一方面,即使执行回房产,将其拍卖变现也需要专业人才,银行是金融企业,如果成立专门的机构处置违约房产,成本相对较高。委托中介机构处置,实际成效也大打折扣。国际经验表明,个人住房贷款信用风险在贷款发放后3～8年内达到顶峰。海南省作为房价上涨过快的特殊省区,购房人大部分又非本地居民,个贷产品的自生性风险相对更高一些。
4.银行操作风险。目前,个人住房贷款业务竞争十分激烈,银行为了扩大业务范围,争取更好的市场份额,自觉不自觉地降低客户门槛、放宽审批条件,这是银行内部产生操作风险的最主要原因。从现实的“假个贷”案例中可发现,开发商恶意造假、开发商与借款人串通骗贷、银行贷款审查不严等都很容易带来操作风险。主要是客户经理风险意识不强,贷前资信审查不严;贷前调查不全面,过分依赖开发商;贷后管理不到位等。另外,由于个人住房贷款笔数多、期限长,个人变化因素较多,给贷后管理带来极大不便,也使个贷风险随着时间的推移风险不断增加。
三、个人住房贷款风险防范措施及应对建议
1.加强宏观房地产市场的调研分析。宏观房地产市场良性发展与个人住房贷款健康发展密切相关,对宏观政策的把握有助于个人住房贷款风险的控制。一是加强海南国际旅游岛背景下宏观经济政策的研究,准确把握宏观政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响,避免市场和政策风险;二是密切关注房地产行业的整体走向,特别是关注房地产贷款企业经营变化情况,及时调整经营策略;三是密切关注房地产市场价格指数和个人收入比例,商品房价格由租(土地转让价格)、价(商品房人工、物耗价格)和税(各类税费)构成,科学测算有关量化比例,建立较为完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的风险。
2.重视对开发商和贷款项目的审查。宏观房地产市场健康与否的风向标――房地产开发贷款对其下游产品――个人住房贷款的风险度有直接影响,重视对开发商和贷款项目的审查,间接实现了对个人住房贷款风险的防范。主要有两个关键环节:一是严格审查准入资格,从企业资质、管理水平、财务状况及管理层个人信用记录等方面全面审查,特别要深入了解企业法人的个人资信状况。因为在目前现实的社会条件下,企业主要负责人的资信对一个企业及贷款的安全性有重大影响。二是提高合作项目准入门槛和贷款条件,对销售价格明显波动或资金出现异常变动的,要适当降低贷款成数,严格首付比例,防止抵押房价值虚高。因为过度上涨的房价,在调整周期来临时跌幅也更深,这时贷款成数将覆盖风险敞口。
3.进一步规范贷款操作。一是加强贷前审查,严格把握客户准入标准,除确保贷款人第二还款来源足值、有效外,重点要关注其第一还款来源的偿债能力。经验表明,第一还款来源如果出了问题,第二还款来源往往也不能保证足额还款。二是严格贷中审查,关键是要严格落实面谈面签要求,做好真实性调查,当面见证客户签署贷款申请书、贷款合同、担保合同、贷款支付凭证等法律文书。三是完善制度建设,实施个人住房贷款审批“工厂”化操作,通过集中化、流程化、标准化审查,降低内部管理风险。四是对大额个人住房贷款实行特别审查制度,严格控制发放的比例,对涉嫌高档楼盘炒房的,严禁发放个贷。
4.强化贷后管理精细化水平。个人住房贷款还款周期性长决定了贷后管理的重要性,海南个贷客户异地数量多决定了风险的可控性弱。要建立系统的个贷风险监测制度,加强贷后管理,防患于未然。一是密切跟踪楼盘销售情况,定期到项目现场实地走访,对重估后抵押率越过70%或不符合合同约定的,要及时要求客户追加担保,确保抵押物足额、有效;二是严格贷后资金流向监管,防止挪作他用,资金流向出现异常的要及时采取措施回收贷款;三是综合运用上门催收、委外催收、法律诉讼等手段,加大催收的力度,提高逾期个贷的催收效果。
5.强化以人为中心的自我约束机制。许多不良个贷都是有章不循、违章操作、违规放贷的恶果,防范和控制不良个贷风险,必须以人为本,用一批知识全面、洞察市场、了解经济、道德清廉的“人才群体”构建起一道决策专业、选项审慎、嗅觉灵敏、稳健经营的防风险“人墙”。一是不定期实行员工岗位交流和轮换制度,培养员工的事前防范的意识,最大限度规避、转移、化解、控制个贷风险。二是实施贷款责任倒追机制,个贷一旦发生风险,首先检查审批人环节是否合规、合法;其次检查客户经理是否有弄虚作假、失职渎职等行为;第三如果排除以上两种情况,则分析是否是不可预测或不可抗力因素导致个贷风险,按照尽职免责的原则,对于人为因素造成个贷风险的严加惩处。三是把不良个贷理赔工作人格化。将不良个贷的损失风险转化为信贷管理者个人的收入、地位、名誉等的风险,通过最终由每个自然人承担贷款的终极责任,从而增强工作责任心,使个贷选项更加合理,决策更加谨慎,操作更加规范,经营更加稳健。
参考文献:
[1]周小知.是黎明的黑暗还是寒冬季节的开始―次贷危机与中国房地产发展趋势分析[N].建设银行报,2008-11-04.
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