房地产开发企业会计核算的问题及对策分析

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　　摘  要：自从改革开放到现在，中国经济获得突飞猛进的发展，人们的生活水平和质量获得了巨大的提高，房地产的发展也迎来了发展的黄金期。因为我国经济发展连带房地产市场也得到了快速发展，房地产企业单位开始出现并发展并且体系相对成熟，在房地产发展过程中房地产会计核算有着举足轻重的作用。该文针对于房地产会计核算在房地产中起到的作用以及其自身的特点进行详细的分析与讨论，找出我国房地产会计核算中可能存在的问题，针对其问题进行讨论分析并提出相应的解决方法，这样可以为我国以后的房地产发展提供模板与经验，减少走弯路。
　　关键词：房地产  会计核算  问题分析
　　中图分类号：F293.33    文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2019）08（a）-0178-02
　　房地产行业近年来快速发展，这是因为成年人口数量的大量增加，需求也不断增大。这几年的时间里，企业对房地产行业的前景很是看重并对其进行大量投资，这样做是为了让企业资金得到保值或者增值，这种做法在现在社会是很常见的现象。而且，企业长期以来对资金进行管理的主要方式就是依靠会计核算，企业对待房地产就相当于对待固定资产，每一年就会对其进行资产计量。但是这样的做法，如果在房地产行业里存在的时间过长的话，它的实际价值就不能得到实现，不能够使资源利益得到最优值。所以，对于房地产会计核算中出现的问题需要加以改善和解决，为此，有关于企业会计的准则就由我国相关财政部门进行发表公开，利用这种方法让政府对房地产的相关信息进行了解与计量。这个会计准则下发，让房地产行业操作流程更加规范。依照现阶段具体情况来说，对于房地产会计核算方面有些问题还是存在着，这就需要相关部分的管理与政治干预。
　　1  房地产的公允价值计量模式
　　依照房地产准则进行的相关规定，企业对房地产进行后续的计量可采取成本模式或者公允价值模式。企业在进行计量时只能采取一种模式，不能同时采用两种。企业如果对房地产的计量模式确定之后，就不能够进行更改。
　　如果公司要使用公允价值模式计量，就必须要符合以下条件：必须在房地产所在地有活跃的房地产市场;企业可以从市场获得其他公司房地产方面的相关信息，从而还要合理估量房地产的公允价值。当企业使用公允价值模式时，不要對房地产进行折旧或分开销售，根据资产负债表日房地产的公允价值为基础调整账面价值。把原账面价值和公允价值之间的差额计算为当期亏损之中。如果房地产变成了自用房地产，那么自用房地产的账面价要采用当天的公允价值，还要将原来的账面和公允价值之间的差额记入当期亏损中;倘若把存货或者自用房地转换为房地产时，原账面价值比转换当日的公允价值大，那么两者之间的差额就应该计入当期损益;若原账面值比转换当日的公允价值小，那么两者之间的差额就应该计入所有者权益。
　　2  房地产开发企业的会计核算问题
　　2.1 在房地产转换核算中存在的问题
　　房地产的使用性质发生变化时对于房地产的再分类就是所说的房地产转换。《房地产准则》中规定：投资房地产转变成自用房地产之后，这种情况如果是在进行公允价值模式下进行的，这个项目的账目面值就应该采用转换当天的公允价值，并将公允价值和原来账面的差额算入公允价值变动损益的项目中去;如果自用房地产或库存变成了房地产，就应该在当天的公允价值转换结束后进行价位计算，如果当天的公允价值高于账面价值的时，就应该把差额记入公允价值的变动盈亏中，如果公允价值低于账面价值，那么就应该把差额记入在资本公积项目中。
　　2.2 在房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题
　　根据《房地产准则》，对会计核算在房地产公允价值变动情况下应该怎样做制定了相关规定：依照公允价值模式在计量过程中，不进行计提折旧或者摊销对于房地产来说，调整房地产账面价值的基础需要按照资产负债日表的公允价值来进行，公允价值变动盈亏项目中包括公允价值和原账面价值之间的差额。
　　2.3 在房地产被处置情况下会计核算中的问题
　　根据《房地产准则》，关于会计核算，对房地产被处理的情况下，应该遵循以下规定：企业转让、出售、报废或损毁房地产的时，应当在当期盈亏中扣除包括账面价值和相关税费后的处理收入记入在其中，换个说法就是企业收入中应该把其所有的花销计算到其他业务成本中去。
　　3  房地产开发企业会计核算问题的改进措施
　　3.1 在房地产转换核算中存在问题的改进措施
　　当核算转换房地产的时候，会计核算时后续计量和初始计量的进行中出现不一样的情况，但对于都是账面价值与公允价值之间所产生的差值，这种情况的产生是违背了会计信息质量的可比性原则。在进行实操过程中，要想不再发生同种问题，就算当天的房地产公允价值和账面价值高低不一，有多少差异存在，在这个项房地产的成本项目之中也应该如实记录实际账面价值;该房地产的公允价值变动项目中和资本公积项目中都要实实在在地记录到账面价值和公允价值的差额上。
　　3.2 在房地产公允价值变动情况下会计核算中问题的改进
　　在整个房地产行快速的进行发展的时候，当采用的是公允价值模式来计量的话，那么我们在对房地产负债日表重估的过程中，就需要纳入利润总额的也就包括公允价值发生变化而产生的收益，但是，相应的现金流量并没有因为这部分收益产生。在房地产的价格发生的波动较大就会带动房地产利润空间也发生较大的变动，这都是由于房地产的价值比重特别大。企业可操纵的利润空间相对放大。另外，还对企业管理人员解读财务报表和企业受益亏损性产生了影响，从而还会严重误导企业管理层的决策和决断。就是因为这种问题的存在，当公允价值被改变或者变更，那么在同一时期内必须包括在公允价值项目和资本公积项目中将房地产账面价值和公允价值间存在的差额进行如实记录。即使这样会变动资产总额和所有者的权益总额，但在长期资产价值重估中有着相应的合理性，可以使企业的账面信息真实可信。
　　3.3 在房地产被处置情况下会计核算中问题的改进
　　房地产除了和其他资产用途不一样之外，在本质上是没有什么不同的。当然在你拥有的时间内，房地产将会成为一种特别的资产形式和其他的资产核算也有着些许区别。我们运用会计信息的重要性原则进行分析，出租、出售、报废和损毁相对较少这是房地产的主要运行方式，在企业的经济活动中出售、报废、损坏并不是一直出现的，所以不要将处理的收益记入到收入中。另外和业务方式、租赁、报废、出售、损毁等本质上还是存在不同类型的，比如转让资产的使用权是租赁、出售、报废和损毁则属于转移所有权或退出使用。所以，按照其他资产相关账务的处理在对于出售、报废和损毁净损益的处置上，营业外的收入应该包含利得的内容，营业外的支出应包括损失的内容，这样就符合了《房地产准则》中对于收入和利得、费用和损失的有关规定。
　　4  结语
　　综合以上所说，我国市场经济由于不断的发展，在利用会计核算对房地产进行估量时，还有新的问题产生。应对这样的情况，我们要把出现的问题在市场经济大环境中实践和解决，让相关的法律法规更加完善，企业的正当权益才会得到保障，才会保证房地产会计核算更加精准没有错误，这样才能让企业做出正确的决策，减少失误。
　　参考文献
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