限购政策对北京市房价调控的有效性探讨

来源:用户上传      作者:

　　摘 要
　　房价是关系民生的重要问题，高房价一直以来困扰着中国人生活水平的提升，也为社会大众普遍诟病。为了对于房价进行有效的调控，中国政府出台了一系列的限购政策。这些限购政策的出现，对于中国的房价起到了极为积极的影响作用。而且自限购政策实施以来，很大程度上抑制了我国房价的上涨。但是在限购政策作用发挥层面，我们可以明显看出，限购政策作用的发挥存在着一定程度的滞后性。有很多消费者担心在房价限购政策取消之后，房价会进行报复性的反弹。基于此，本文将从理论层面入手，以北京市為例来探究限购政策，对于北京市房价调控的有效探讨，希望以此作为基础，对于相关人士能够有所启示。
　　关键词
　　限购政策;北京市;房价调控
　　中图分类号： F299.23 文献标识码： A
　　DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.03.069
　　0 引言
　　在2010年的4月，国家开始出台了一系列房地产限购政策，这样的一系列房地产限购政策，能够很好的对于房地产实施宏观的调控。通过这样的方式来尽可能的降低高房价所带来的社会问题。自限购政策实施以来，限购政策的有效性在社会当中广受争议。其中北京市最明显的受到了限购政策的影响。在一个半月之内，北京市的商品房成交量受到限购政策的影响持续增加，但是在一个半月之后，量开始呈现出明显放缓的趋势。而这样的一种情况，在其他的城市并不是十分的明显，整个城市住房交易量变化并不是十分的显著，成交量基本变化不大。国家出台的一系列限购政策，在很大程度上的确压缩了房地产买卖的实际需求，在很大程度上为过热的房地产经济打了一记退烧药。从而实现了降低房价的效果，但是这样一种方式本质上来看是一个不得已的策略。虽然限购政策一定程度上遏制了高房价继续上涨的趋势，对于稳定我国房地产市场，实现对于房地产经济的有效调控，解决居民买房困难等等方面的问题，但是从核心上来看，需要准确的把握我国房价飞速上涨的根源，以此作为基础来实现对症下药。在尊重市场经济规律的基础之上，逐步的使得房价能够回归到一个更加合理的区间，避免限购政策取消之后房价的报复性反弹。
　　1 限购政策对于北京市房价调控的效果分析
　　北京作为中国的政治经济文化中心，拥有大量的外来人口，流入土地的供应相对比较紧张。北京市政府进一步贯彻“新国八条”的通知，在此基础之上，于2010年的4月23日出台了“京十二条”，在这个条款当中规定已同意购物房家庭只能够在本市新购买一套住房，这是我国限购政策当中首次提出以家庭为单位来管控住房购买数量的限购政策。北京市的限购政策进行了几次的调整和完善，比如在2011年的2月京8条的出台，对于限购政策的范畴给予了进一步明确，拥有北京市户籍的家庭可以购买二套房，非本市家庭在京满5年之后可购买一套住房;在2013年的3月并对此规定作出了进一步的规定，一直？北京市单身人士购买二套住房;在2015年的8月14日和2016年的5月，出台了更为严格的限购政策将商务型公寓、商办项目都纳入到限购的范围之内;在2017年的3月到4月这个商办类项目全面限购，住宅平房法拍房也先后纳入到限购的范围之内。由此我们可以看出，在7年之内，北京市的限购对象和限购的范畴持续得到细化，持续得到完善。截止到2019年的第四季度，在上述规范政策的作用之下，北京市建住宅价格指数呈现出缓慢上升的趋势。
　　限购政策在2014年5月出台的前几个月，北京市的房价呈现出明显的拉升，在调控的预期之下，短时间内集中成交的数量大幅度上升，这在很大程度上拉升了地方的房价;在政策出台之后，房价则呈现出稳中有降的大趋势，这在很大程度上说明北京市房价的高增长速度在很大程度上得到了抑制。然而在2014年中期，北京市的房价又开始呈现出两轮周期性的大幅度增长。从直观上来看，在限购政策制定和实施的过程当中，有效期是非常的短的，但是在中长期的效果上并不是十分的明显。总体上来看，北京市所出台的一系列限购政策没有很好的起到抑制房价的效果，反而客观上促使了北京市的房价增长速度更快。
　　2 导致限购政策无法取得既定效果的原因分析
　　2.1 影响高房价的因素
　　本质上来看，当前中国的房价的不断提升给人们的日常生活带来了极大程度的压力。而对于房价调控的呼声越来越高，房价不断上涨是有其自身核心原因的。一方面由于地方政府在财权事权不统一的情况下，通过土地买卖来增加政府的财政收入，这在很大程度上直接导致了开发商建筑成本的增加，间接推动了房地产价格的增加;另一方面由于我国房地产开发商的总体的融资趋势并不是十分缺乏，很多开发商所拥有的资金十分的有限。，在进行建设的过程当中，主要是通过银行贷款和房屋预售款来进行资金的筹集，所以开发是不希望房价下跌的，银行也不希望房价下跌，部分支付了预付款的买主也不希望房价下跌。很大程度上也就为房价的持续走高奠定了必要的基础，听了相应的外部环境，从而很大程度上直接推高了房价的水平。
　　除此之外，部分地区的地方政府为了进一步的追求自身的政绩来实现对城市化的推动，开始大规模的拆迁，一些老房旧房，而拆迁工作是需要大量的高房价来作为弥补的。这在很大程度上也是房价持续走高的一个主要原因，而且，这样的现象还有愈演愈烈之势。很多人购买多套住房，通过倒卖赚取差价，将房地产市场炒热，这样的一种投机倒把的行为也在很大程度上直接抬高房价给普通人买房带来了巨大的阻碍。
　　2.2 影响限购政策有效性的原因
　　结合上述分析可以看出，导致房价居高不下的原因是多方面的，限购政策的出台政策的权威性是一方面虽然给予了高房价重重的一击，但是从长远的调控效果来看，并不是十分的显著，十分的乐观。结合北京市具体的情况来看，北京市已相对于我国其他的地区出台了更加具体更加细化的限购政策，但是这样的一系列的限购政策只是短期内取得了效果，从长远的角度来看，效果并不是十分的显著，抱着这种情况出现的原因，包括以下兩个方面。 　　第一，限购政策的出台存在着明显的滞后性，无论是相关政策的制定，还是相关政策的实施，其效果都存在着明显的滞后性。在政策出台的前期，对于房价的抑制效果10分的明显，政策实施了一段时间之后，对于房价的抑制作用会越来越弱，这样的一种情况在北京市的限购政策当中表现的极为明显，起到了一定的作用，但是实际上并未促使房价集中下降。
　　第二，限购政策对于像北京这种房价上涨过快的城市，虽然产生了期的调控作用，但是过度的投机行为也在很大程度上对于限购政策的效果起到了抑制，由此便不能够为社会居民购买普通住房提供一个更加公平的环境;相对而言限购政策在一些房价本身不高的城市当中，也没有起到显著的影响，体现出政府对于房地产经济额外的调控作用。
　　3 提升限购政策对北京市房价调控有效性的对策
　　本文在研究的过程当中，以北京市为例，通过理论分析的方式来了解北京市限购政策的实际制定情况，结合2010年5月到2019年的第四季度北京市限购政策制定的实际情况，进行对比研究发现：限购政策在出台之后，短期内并没有对于北京市的房价起到明显的抑制效果，甚至有可能出现对房价的小幅拉升;第二，从中长期的角度来看，尽管房价总体上仍然处于一个上升的趋势，但是限购政策在后续的调控过程当中的效果会进一步的凸显;第三，限购政策的实际调控效果在很大程度上与政策细则的调整时点是存在着高度吻合的。结合现实的情况以及上文当中分析影响限购政策有效性原因，本小节有针对性的提出提升限购政策，对北京市房价调控有效性的对策。
　　3.1 坚持实施限购政策，不断完善相关细则
　　在当前的现实条件下，面临着我国社会经济增长的换挡期，社会经济都会或多或少的面临着经济转型的阵痛。前期刺激政策消化期三期叠加的背景之下，房地产市场的稳定就显得尤为重要。这样以来才能够使得限购的目标和限购的对象更加趋于合理，实际上根据市场经济的实际情况，来对于限购政策进行调整和完善，才能够保证限购政策切实的对于房地产经济产生持久的作用，从而起到持久有效调控的重要作用。
　　3.2 多措并举打击扭曲的市场行为
　　导致北京市限购政策效果不明显的原因是多样的，其中最为明显的原因也就是一些扭曲市场行为所带来的不良后果。临时的房地产经济当中存在着午盘销售的行为，这在很大程度上直接导致了地区房价供不应求，导致市场供需失衡。而这种现象的存在，在很大程度上会弱化限购政策所带来的实际调控效果。也在进行调控的过程当中，在专注需求的同时，也应当强化市场的有效供给，对于房地产商进行科学合理的监督，与此同时出台一系列更加具体更加科学的限购政策来落实到实处，严格的打击市场当中，一些开发商处于私利而不断的扭曲市场的行为，通过规范市场行为来逐步的提升限购政策的有效性。
　　3.3 建立健全房地产经济健康发展的长效机制
　　限购政策固然能够有效的抑制投资性的购房需求，但是对于一些消费性购房需求的抑制，在很大程度上则是限购政策的弊端。我有在这个过程当中尽快的处理好政府与市场之间的关系，使得市场在资源配置的过程当中能够发挥应有的作用，起到决定性的作用，才能够更好的发挥政府的作用。在这样的条件之下，就需要构建长效机制，使得相关的限购限贷政策在事实的背景之下得以推出，充分的发挥市场的自主调控功能，进而实现社会效益的最大化。
　　4 结语
　　总而言之，限购政策的出台为我国房价的宏观调控带来一定的积极影响。但是由于房价飞速上涨的原因是多种多样的，限购政策的调控内容极为有限。我们应当清楚的认识到，在未来的发展过程当中，为了避免房价出现报复性的反弹，继续实施限购政策是极为必要的。但是仍然要从市场经济的发展规律入手，寻找导致房价过快上涨的主要原因，对症下药，药到病除。
　　参考文献
　　[1]邓柏峻，李仲飞，张浩.限购政策对房价的调控有效吗[J].统计研究，2018，11：50-57.
　　[2]刘璐.限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响[J].管理科学学报，2018，09：20-32.
　　[3]韓永辉，黄亮雄，邹建华.房地产“限购令”政策效果研究[J].经济管理，2018，04：159-169.
　　[4]庞杰.限购政策下房价调控的审思[J].全国商情（理论研究），2018，05：45-46.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/8/view-15144350.htm