A房地产公司资本结构存在的问题及对策探究

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　　【摘 要】近年来，随着一系列房地产宏观调控政策的出台，房地产企业的融资面临巨大挑战。许多房地产企业因资金链断裂，不得不退出房地产市场。因此，研究房地产企业的资本结构，发现其中存在的问题并提出优化对策，对当前陷入困境的房地产企业具有一定的现实意义。文章以A房地产公司为例，在相关概念及理论的基础上，首先对该公司的资本结构现状进行分析，发现其资本结构存在的问题，最后提出了相应的优化对策。
　　【关键词】房地产;资本结构;优化
　　【中图分类号】F299.233 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）03-0199-02
　　0 引言
　　 房地产行业是资金密集型行业，也是受国家宏观调控政策影响较大的行业。近年来，国家出台一系列宏观调控政策，目的是确保房地产市场健康稳定发展。大多数房地产企业在融资方面更偏向于银行，然而随着国家宏观政策的调整，房地产企业的融资能力受到挑战。因此，房地产企业想要减少财务风险或预防一些潜在风险，必须合理地安排资金及对其资本结构进行调整，从而降低资本成本，减少财务风险，实现企业价值最大化。
　　1 资本结构概述
　　 资本结构包括广义资本结构和狭义资本结构。广义资本结构是指所有资金的构成及比例，通常用总负债与所有者权益的比值来反映;狭义资本结构指长期资本的构成及比例，通常用长期负债与所有者权益的比值来反映。为更真实、更全面地反映企业资本结构，本文选用广义资本结构的概念。
　　2 理论基础
　　（1）权衡理论。有负债企业的价值=无负债企业的价值+节约的税赋-财务困境成本的现值-代理成本的现值。当节约的税赋等于财务困境成本的现值和代理成本的现值两者之和时，即最优资本结构。
　　（2）代理成本理论。企业所有权与经营权的分离，使得越来越多的企业出现了道德风险和逆向选择问题，委托人与代理人之间存在利益冲突关系。只有将委托人和代理人的利益冲突关系控制在一定范围内，才能达到最优资本结构。
　　（3）融资优序理论。该理论认为，出于融资成本的考虑，企业在进行融资决策时，首先考虑内源融资，其次是债务融资，最后是股权融资。
　　3 A公司资本结构现状及存在的问题
　　3.1 A公司简介
　　 A公司是在2008年转型涉足房地产行业，经过近10年发展，公司不断壮大，现已成为山东省房地产业的领先者。近年来，公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理等业务，累计进行房地产开发项目30余个。公司在山东省内以济南和青岛为核心，省外扩展到北京、上海、重庆、哈尔滨等城市，形成精品住宅、大型购物中心、城市综合体、甲级5A写字楼、高星级酒店等产品系列。
　　3.2 A公司资本结构现状
　　 本文选用A公司2013～2017年5年财务数据，同时选用资产负债率、产权比、流动负债率、非流动负债率、股权集中度等财务指标反映当前资本结构现状（见表1）。
　　 为了更好地反映A公司资本结构现状，本文选择2017年房地产行业综合实力前5名的企业作为参考，与ZH公司的资本结构指标进行横向对比（见表2）。
　　3.3 A公司资本结构存在的问题
　　 根据表1、表2反映的情况来看，该公司当前的资本结构存在严重的问题。
　　（1）负债率较高。该公司近5年的资产负债率均超过90%，且超过标杆企业。近年来，房地产企业的资产负债率普遍较高，而对于“万科”“恒大”等经营状况较好、资金周转较强的房地产企业来说，即使资产负债率较高，偿债压力仍相对较小。根据相关资料可知，A公司近年来的经营状况不是很理想，且盈利能力较弱，为防止资金链断裂，不得不高举债务，从而导致负债率过高，较高的负债水平可能会给公司带来财务风险。
　　（2）负债结构不合理。由表1可知，该公司除了2016年的流动负债率低于80%，其他几年均在85%以上，由表2可知，除了“万科”的流动负债率高于A公司，其他的均低于A公司。整体上，A公司的流动负债率偏高，非流动负债率偏低，从而导致负债结构不合理。负债结构的失衡不利于公司的发展，流动负债相对于非流动负债而言，成本低、容易获取，但较高的流动负债，会使公司短期偿债压力较大，一旦公司经营不善，可能会面临财务风险。
　　（3）股权结构仍存在缺陷。通过表1、表2可知，公司近5年第一大股东占比均超50%，且除了“中国恒大”的股权集中度高于A公司，其他几家公司均低于A公司。总体来看，该公司的股权集中度相对较高。股权集中度较高可能会出现大股东欺压小股东的情况，公司在决策时，小股东没有话语权，久而久之，小股东会逐渐丧失参与积极性，这样不利于公司未来的发展。
　　（4）融资渠道单一。根据A公司披露的相关年报可知，该公司近年来主要是通过大股东及关联企业借款、银行借款等方式筹集资金，融资渠道较为单一。国家宏观调控政策变化不定，单一的融资渠道可能会给该公司带来一定的风险，所以该公司应在原有的基础上，探寻新的融资渠道，实现多元化融资模式。
　　4 优化对策
　　4.1 提高偿债能力，降低负债率
　　 较高的资产负债率可能会给公司带来财务风险，如果公司经营不善或资金周转能力较差，可能会导致公司不能及时还款，甚至破产。所以，A公司应提高自身偿债能力。该公司需定期核销存货，加速资金周转，尽量避免大量存货积压，避免占用过多资金。公司应掌握房地产市场有效信息，做好宣传工作，制定合理的营销策略，缩短销售周期，加快资金周转，促进资金尽快回笼。偿债能力的提高，有助于公司资产负债率的降低。
　　4.2 优化负债结构
　　 公司管理者应根据内外部环境变化调整负债结构并制定有效的负债管理机制，将流动负债与非流动负债占比控制在合理的范围内，使其既适应公司资金管理的要求，又能避免某一时期由于经营不善且还款时间过于集中所带来的财务风险。所以，公司在降低总负债时，应着重降低流动负债比率。未来公司应提高自身盈利能力、运营能力，使其内生能力提高，加速归还大股东及关联企业的借款，从而有效降低流动负债。此外，公司可以通过发行公司债券、发行可转换债券、长期借款、和房地产信托合作等方式适当增加非流动负债，从而优化公司负债结构。
　　4.3 优化股权结构
　　 公司股权集中度较高，制衡度较低会出现大股东欺压小股东的现象，使得小股东没有话语权。相反，若各股东之间能相互制衡，便会出现协同效应，从而影响决策效率。所以，公司可以引进投资银行、保险基金、养老基金、证券投资基金等机构的投资，从而提高公司的竞争力。从公司运营的角度来看，应建立健全内部监督和激励政策，完善治理结构，健全监事會成员结构，提高监事会独立性，使监事会真正起到监督的作用，避免大股东做出不利于公司发展的决策。
　　4.4 拓展融资渠道
　　 当前，国家出台一系列的房地产调控政策，使得房地产企业融资难度加大。因此，公司想要稳定地发展，需要不断探索新的融资渠道。未来公司可以通过自有资金、销售回款、债权计划、信托、融资租赁、开发贷款、委托借款等多种融资渠道相结合的方式融资。除此之外，公司也可以借鉴国外一些成熟企业的融资方式，如引入退休金、发行可转换债券、夹层贷款，或者利用期货合同、远期合约、利率互换等衍生金融工具等多元化融资渠道。未必所有的融资渠道都适应该公司，因此在多元化融资模式下，公司应结合自身的特点，量身打造一份现阶段最合适自己的融资方案。
　　参 考 文 献
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　　[2]李艳英.我国房地产上市公司资本结构问题及优化研究——以万科为例[J].时代经贸，2017（25）：49-52.
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　　[4]梁晓琳.浅析ZH房地产公司资本结构优化研究[J].时代金融，2018（6）：224-226.
　　[5]郑婷婷.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].知识经济，2017（2）：98-99.
　　[责任编辑：高海明]
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