拟上市物业公司的内部控制策略

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　　摘要：“可以预见，在未来的10-20年里，物业管理行业将无惧宏观经济环境的变化而将穿越经济周期保持增长，也正因为如此，物业管理板块必将在资本市场中强势崛起。”以港股上市的物业公司为例，2018年年报数据显示，11家物业公司中有7家净利润增长在30%以上，其中雅生活服务的增长超过170%。3月底，有7家上市物业公司的股价比2018年年初或上市当日的涨幅超过了30%，其中新城悦的涨幅最大为165.36%，成为让投资者最赚钱的物业股。资本新时代的到来，对物业公司进行战略扩张和业务扩张，起到了巨大的催化作用。也让更多的物业公司将上市作为企业的近期目标。物业公司如何在服务升级与提升企业价值的同时，规避风险，搭上资本的快车。本文以内部控制为切入视角，剖析物业公司的风险点，采取专项内部控制策略，以期达到上市要求。
　　关键词：物业公司;内部控制;上市
　　物业公司进入资本市场，将吸引大量的人才资源及市场资源，更有利于打造品牌，增强核心竞争力，构建足够宽的护城河。并通过服务升级，让客户得到更好的体验、更好的价值。企业如何在高速发展且激烈的行业竞争中脱颖而出，是对内部管理工作的极大挑战，也是对企业内部控制异常严峻的考验。然而，大部分物业公司作为房地产集团的配套服务行业，以服务于地产为己任，行业自身的建设得不到应有重视。加上专业人才匮乏，内部管控机制不健全，增加了财务管理风险，削弱了竞争力。该方面的课题研究备受关注。
　　一、物业公司内部控制关键点
　　随着服务业在中国经济中的比重越来越大，服务业与资本的融合将变得更加重要，更加紧迫。作为服务领域的物业管理行业，须看到这种趋势，顺应这种变化，去分享更多的资本红利。物业公司想实现上市的战略目标，须通过加强内部控制，规避法律与财务等方面风险。不但要从制度体系建设、加强资金及资产管理、财务报告管理、全面预算管理、持续盈利能力、合同管理等方面加强内控;还应根据行业特点，着重关注收入的确认方法、物业公司经营收费的登记备案、物业公共收益、社保公积金缴纳、关联交易、劳务外包管理、提升人员素养等方面。
　　二、拟上市物业公司的内部控制策略
　　迎来资本的春天，行业必将进入资本的活跃期，以推进产业集中度的提高，物业公司必将进入并购洗牌的高潮期。面对激烈的经济市场环境，拟上市物业企业对自身的成长潜力、价值应有足够的把握，发挥市场化拓展能力，不断提升管理规模，在高质量发展中做强做优，增强盈利能力。对可能出现的问题、市场的变化有充分的应对能力，紧密跟踪国家系列政策指导，结合自身经营活动情况，充分借鉴其他内部控制体系的有效经验，完善管理制度体系，健全监督制约机制，依托信息化技术手段，保证财务报告数据真实、有效、完整。基于上述分析，拟上市物业公司为实现企业战略目标，除对内部控制要点做好日常监督外，还应结合物业行业的实际情况，有针对性地对以下几方面实施专项内部控制，以供参考和借鉴。
　　（一）提升人员素养
　　我国已进入优质服务的时代，没有优质服务成就不了优秀的企业，没有优秀的团队就没有优质的服务。团队始终是资本市场评估企业的关键要素，人才在企业发展中的战略地位越发突出，面临人才的激烈竞争，如何营造一个良好企业文化氛围？优秀的物业公司发展路径应该是不断提高管理水平和服务品质，满足客户的基础利益，同时让物业从业人员得到客户和公司激励，从而愿意长期从业，愿意为客户提供更加优质的服务，形成良性循环。此外，完善公司薪酬福利体系，制定科学的员工培训考核晋升机制，增强员工的归属感、使命感;对核心管理层及关键技术岗位的员工，进行科学的职业生涯设计，通過加强岗位培训、轮岗锻炼、竞聘上岗等手段快速提高工作能力，从而储备一批懂经营、会管理的专业人才，从根本上提升企业的竞争能力。
　　（二）物业公共收益
　　随着业主维权意识的增强，物业公共收益成为业主关注的焦点问题。根据《物权法》《物业管理条例》的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主所有，利用物业公共部位产生的收益应属于全体业主所有。这些公共收益一般都是由物业公司管理并使用，部分物业会在公示时说明公共收益用于补充物业管理费的不足。这种做法是值得商榷的。公共收益该如何正确地使用呢？方式，公共收益的主要用途首先是应是应补充专项维修资金，即按规定将收益纳入维修资金账户作为维修资金;其次、是按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费，收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督;再次是按照业主大会的决定用于或物业管理方面的其他需要，比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出，或者补贴物业管理费收入不足部分等计。参照最高人民法院公报的案例判决结果，小区共有部分收益应主要归全体业主所有，占70%。物业公司进行经营管理，可享有30%的收益。拟上市物业公司应将公共收益应纳入业主大会专项维修资金账户的小区公共收益或分摊到门牌栋收益，进行独立核算，收支账目清晰，方便核查。
　　（三）关联方交易
　　大多数物业公司的股东或其关联方是房地产企业，所开发的物业项目基本上都委托其下属物业公司进行管理，形成关联方交易。前期物业管理合同及相关费用定价是否合理、是否会造成虚高企业利润，是上市审核的关键点。近年来，证监会对上市企业关联交易监管力度加大。物业服务企业需充分认识和深刻理解关联交易的风险问题，特别是关联方资金占用问题。关联资金占用越严重，资产负债比越大，物业服务企业的财务风险越大。物业公司应重视防范关联交易风险，采取有效的措施规避风险，如：1.通过股权调整，控制关联方数量，同时应注意H股对关联子公司认定标准十分严格，而;A股对关联法人中的股东层面要求很高。2.在公司章程中增加对于关联股东和董事的回避表决等规定，避免股东进行利润操纵。3.建立完善的公司内部关联交易治理机制，明确关联交易内容，合理制定关联交易价格，并加强内部审计及关联交易的预警机制，规避信用风险。4.合理控制关联交易的资金占用及交易数量，规避财务风险。5.合法合规地披露关联交易情况，规避潜在核查风险。 　　（四）业务外包
　　隨着房地产市场的不断进步，业主对物业服务需求标准越来越高。物业公司要满足各种服务需要，必然要增加管理成本。而专业服务公司，可以实现人力资源、资金、设备、管理技术的有效整合，形成规模经营，即具备了较强的成本优势，又可确保服务品质的快速提升。通过业务外包，物业公司可以降低企业用工风险、经营风险、提高了风险防控能力，但应综合考虑成本效益原则，避免将核心业务外包。在劳务外包过程中，须加强风险防范：1.审查服务公司的企业信用、资质，实地考察接管的服务项目，对服务和履约能力进行综合对比评价。2.合同中明确管理服务内容，服务金额、税额、税率，权利和义务、违约责任等，对于专业服务中的责任风险也进行明示。3.明确约定服务标准、考核办法、解约情形等，并建立起系统有效的监督管理措施，加强对外包服务人员上岗情况、服务质量等的考核。4.由审计部门核查业务外包是否存在商业贿赂等舞弊行为。此外，外包服务是由劳务派遣或人力资源公司人员提供的，需要结合劳务派遣管理办法的相关规定，重点关注是否符合劳务派遣相关法律法规的人员占比等要求，是否存在劳资纠纷等。
　　三、结语
　　总而言之，拟上市物业公司的内部控制十分重要和必要，作为一项系统工程，所涉及的项目内容繁多，需要全体员工的有效参与和配合，应着力加强专业化人才队伍建设，依托其有效支持，不断优化制度规制，规范实践行为，并充分发挥自身行业优势和地理优势，扩展经营范围，吸纳更多的资本汇入，提升自身经济效益，从而实现良性可持续发展。作者希望学术界大家持续关注此课题研究，结合实际情况，以内部控制为着力点，针对性地提出更多有效物业公司财务管理策略。
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　　作者简介：
　　王春岩（1971.3-  ），女，汉族，黑龙江省佳木斯市，本科，财务高级经理（商管公司财务副总监），研究方向：财务管理、内部控制、商业运行模式。
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