沈阳商业地产开发中政府调控策略研究

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　　摘要：为了更好促进商业地产发展，发挥政府宏观调控作用，文章采用文献资料法和访谈调查法，研究政府调控沈阳商业地产发展现状、政府调控商业地产发展经验借鉴，以及政府调控沈阳商业地产的发展对策。通过分析研究得出：要完善政府对商业地产开发前期管理；促进政府对商业地产开发中期调控，加强政府对商业地产开发后期监管。
　　关键词：商业地产；发展策略；政府调控
　　一、沈阳市商业地产现状
　　（一）商业地产开发前期政府调控现状
　　社会主义市场经济体制下市场在调节经济方面占据主要地位，政府调控处于次要地位。从沈阳目前的情况来看，商业地产在开发前期的现状表现为开发周期较长，投资比重过大，同时还会受到经济发展和政策的影响。在现实条件下，商业地产开发初期需要考虑多种因素，不仅包括宏观的全面分析和研究，而且还包括微观的把握和控制。
　　（二）商业地产开发中期政府调控现状
　　处于开发中期的商业地产注重的是进一步发展，在开发前期主要考虑的是怎样使自身的项目能够扩大规模及怎样提高发展速度。从沈阳目前的发展情况来看，商业地产在开发中期会集中精力用于项目的宣传和销售，反而对于开发后期的经营状况考虑的不是很全面。在这一时期，商业地产商只管销售，对于日后能否持续的保持经营效益缺乏思考。
　　（三）商业地产开发后期政府调控现状
　　在商业地产开发后期这一阶段的工作包括经营和管理两方面内容，这一时期需要商业地产商保持稳定的发展状态，实现商业地产的持续发展。从沈阳目前的情况来看，商业地产在开发后期受政府调控的影响相对较小，在这一时期政府主张商业地产自由发展，强调市场竞争，从而顺应市场经济的发展要求。
　　二、政府调控商业地产发展经验借鉴
　　（一）美国政府调控商业地产发展经验
　　美国是资本主义国家，但是对于商业地产调控主要还是由政府进行。一是利率，美联储会根据市场行情的变化来改变利率的高低，从而在整体上调控地产市场。二是税收，其中设立的房地产税是最具代表性的，主要做法是每年定期对地产进行评估，并以此作为税收的依据。三是外资，当外国人在美国购买土地时，美国政府会对购买人信息进行详细审核，并采取相应的限制措施。四是法律手段，当地产市场出现不法行为时不仅会受到法律的严惩，还会被消费者群体讼诉和媒体曝光，并且会加入相关金融行业的黑名单。
　　（二）日本政府调控商业地产发展经验
　　日本商业地产在发展中不仅注重硬件基础设施质量的提高，而且还重视对公共服务的加强。随着网络快速发展，日本商业地产将线下的实体商业与网络有效地结合在一起，商业地产网络发达。同时日本很早就已经对境内从事电子商务的企业实施征税政策。对电商进行征税这一政策对于商业地产项目的发展仍然具有启发性意义。
　　（三）新加坡政府调控商业地产发展经验
　　新加坡是一个地幅精致的城市型国家，其商业地产与公共交通高效地结合在一起，同时采用独特的建筑风格，运用创新的设计理念延续着这个城市型国家的文化和独特性。新加坡政府正因为深刻地了解了本国的地域特征，因此根据本国特点高效地利用了每一寸土地，并且提高了商业地产的利用效率及使用价值。这充分说明，商业地产的发展在于精，而不在于多，要保证每一个地产项目的高质量和高内涵。
　　三、沈阳商业地产发展中政府的调控政策
　　（一）完善政府对商业地产开发前期管理
　　1. 逐渐细化政府对于商业地产的管理政策
　　首先，明确商业地产的相关概念，将每种概念的界限制定清楚。其次，明确商业地产应该做什么、不应该做什么，如果违反了相关政策的规定将会受到严肃处理。最后，政府部门要针对实际工作中经常出现的问题给与明确的指导，各级政府部门要制定详细的与土地利用工作相关的政策条款，弥补不清晰的内容，以便后续工作能够顺利开展。
　　2. 提倡地方性政府制定相关决策
　　地方性政府制定相关政策可以表现为当本地区的商业地产在开发过程中遇到问题，而该问题中央政府的政策也没有给出相应的指导，那么地方政府就可以根据实际的情况针对本地区的问题制定政策。例如在文化气息浓烈的沈阳市，大悦城商业地产的建筑也顺应了文化趋势，与故宫建筑特点相融合，这也是地方性特色的重要体现。同时，地方性政策也可以表现为地方性政府政策的创新，创新的内容也要有利于商业地产的发展和地方经济的总体发展。
　　（二）促进政府对商业地产开发中期调控
　　1. 制定科学的土地政策使其与其他政策相配合
　　土地资源与其他资源不同，既有参与经济运行的功能，又具有生产、消费和分配等社会功能。因此在土地政策的制定过程中，要将土地的特殊性作为政策制定的切入点，突出与其他政策的不同，主要涉及到土地的审批、土地的开发利用及土地的管理等内容，完善土地政策可以体现在保障重点项目用地需求，简化用地审批手续和缩短审批时限等。商业地产的发展离不开土地政策，而土地政策与其他政策的配合是未来发展的趋势和时代要求，通过与其他政策的配合能够使土地政策欠缺的部分得到补充，能夠使其他政策中未涉及到土地政策的内容得以完善。
　　2. 强化土地规划执行力，保障土地政策的落实
　　沈阳市政府应该不断加强土地规划执行力，体现在加强法律建设，对于不履行土地规划的个人或者组织依据相关法律的规定给与相应的处罚；加强执法队伍建设，严格依照法律规定办事，不能逾越法律。并且，保障土地政策的落实需要全面理解和准确把握土地政策的各项内容，要明确各方责任，对政策的内容实施进行周密部署，严格检查各项政策的落实情况。
　　（三）加强政府对商业地产开发后期监管
　　1. 强化政府对商业地产开发后期跟踪调查
　　在商业地产开发后期，政府一方面要鼓励其参与市场竞争，因为这会在一定程度上促进企业的发展，通过不断的竞争也能够使整个市场的资金流动起来，促进经济增长。另一方面，政府要控制恶性市场竞争，对一些商业地产商的不正当开发手段进行约束和制止。当商业地产的发展偏离了经济发展轨道时，政府要运用相应的手段对其进行约束。
　　2. 政府部门加紧制定完善商业地产税收体系
　　针对土地税收体系不完善这一问题，沈阳政府应该尽早对其进行解决。首先，要明确各种土地税的税种，对于政府部门的工作人员而言，不能混淆土地税种的概念，不能模糊税种的分类和差异；对于缴税的个人和组织也要使其明确土地税种的相关问题，在缴税过程中要清晰自己应缴的部分。其次，要界定清晰的税种界限，对于各种土地税不能含糊其词。最后，要统一税收标准，各征税部门不能因为地域和经济情况的不同采用不同的收费标准。
　　参考文献：
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　　[3]黄凌翔，陈学会.土地政策作为宏观调控手段的理论和实践探讨[J].经济问题，2005（02）.
　　[4]Ghosh C.， Petrova M. T. The Impact of Capital Expenditures on Property Performance in Commercial Real Estate [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics，2017（01）.
　　*基金项目：辽宁省教育厅高等学校基本科研项目（WQN201701）；辽宁省社会科学规划基金项目（L17BGL012）；辽宁省科协科技创新智库项目（LNKX2017C11）；沈阳市科协科技创新智库决策咨询课题（SYKX201819）；沈阳师范大学研究阐释党的十九大精神专项课题（201805）。
　　（作者单位：沈阳师范大学管理学院）
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