郑州市老旧小区推行物业管理的困境及对策研究

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　　摘要：近年来，老旧小区的管理问题日益成为困扰城市管理者的一大难题。通过对郑州市老旧小区推行物业管理过程中存在问题及原因进行分析，提出郑州市老旧小区管理物业化的建议。
　　关键词：老旧小区;物业管理;郑州市
　　中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.10.053
　　1引言
　　近年来，郑州市老旧小区居住环境恶化，盗窃、火灾等事件频发，引起社会广泛关注。自2011年至今，郑州市有关部门针对市区的1968个老旧小区进行多次改造，并希望借此机会引入物业管理，逐步实现郑州市区域内老旧小区物业管理全覆盖，这一过程中虽然积累许多成功的经验，形成了多种不同的物业管理模式，但是时至今日，部分接受改造的小区距实现物业管理全覆盖的目标仍有不小距离，出现了基础设施改造易、物业管理引入难，物业企业留不住，改造设施由于缺乏管理损坏严重等现象，值得我们反思。
　　2郑州市老旧小区发展现状
　　2.1郑州市老旧小区的定义
　　对于旧住宅小区概念的界定，学界仍无定论，学者们多依据其研究对象的特征进行定义。本研究通过对已有研究的梳理以及对所调研小区的总结后认为，老旧小区往往具有如下特征，如表1，并将老旧小区定义为：建成时间在20年以上，集中于市中心或者老城区且占比达较大，因缺乏物业管理而导致居住环境较差或逐步恶化的居民聚集区。
　　2.2郑州市老旧小区的常见运营模式
　　长期以来，郑州市多次开展老旧小区改造活动，并希望借此引入物业管理的长效机制，目前已形成了多种物业管理模式。
　　（1）社会化管理模式。
　　社会化管理模式即由完全市场化的物业管理企业对旧住宅小区进行管理的模式。这些企业完全为市场化运作模式，可以依靠专业的管理团队与经验，敏锐的观察到居民的需求，并有针对性的提供物业管理服务，从而有效的满足居民需求，但是由于完全处于市场化运营的状态，导致企业需要自负盈亏，不会像传统的行政后勤管理一样提供福利性质的物业管理服务。所以这种管理模式对小区要求较高，也是老旧小区进行长效管理的重要模式。
　　（2）社区管理模式。
　　社区管理模式即以街道和社区居委会为主，小区内的居民为辅，通过组成服务站、业主自治组织等机构对老旧小区进行管理和服务。这种模式是目前一些条件较差的老旧小区所依赖的管理模式，但是这类模式所能提供的物业管理服务十分有限，仅有社区清洁，门卫管理等简单物业服务，是老旧小区由无主管理向社会化管理模式过渡的一种模式。
　　（3）传统行政后勤管理。
　　傳统行政后勤管理即仍由企事业单位自行组建后勤部门对本单位的居民小区进行管理的模式。这一类管理模式多为计划经济时期对于居民小区管理模式的延续，适用于经济效益较好企事业单位的居民小区，但是随着越来越多企业内部改革的推进，这类小区的数量将越来越少。
　　3郑州市老旧小区存在问题及原因分析
　　3.1老旧小区存在问题
　　（1）老旧小区基础设施条件较差。
　　郑州市许多老旧小区建造时间长，规划设计指标过时，再加之缺乏相应的管理，设施、设备未能得到有效维护、补充及更新，基础设施条件较差。虽然近年来郑州市相关部门花大力气对老旧小区进行改造，修缮并补充建设地上的基础设施与设备，小区居民的居住质量得到大幅提高，但是修建于地下的供水排污设施以及供热管道仍未得到改造，有些老旧小区常出现污水横流的现象，或出现暖气管道爆炸等事故。
　　（2）老旧小区的空间布局不够合理。
　　建成时间较早的老旧小区由于受建造时经济发展水平制约，在规划时未设计充足的停车空间，也并未预留相关后备空间。由于郑州市私家车保有量越来越高，车位数量有限的老旧小区停车难问题日益突出，出现了业主抢车位以及乱停乱放私家车等现象，使得原本就狭窄的小区道路变得更加拥堵，还出现因私家车乱停堵塞消防救援通道，造成救援不力的惨剧。此外，许多老旧小区缺少公共绿地以及活动区域，一些必不可少的健身器械甚至是垃圾桶都配备不足，使得老旧小区的形象和居住体验较差。
　　（3）老旧小区运行成本越来越高。
　　老旧小区由于投入使用时间较长，再加之维护管理不善，房屋设备老化严重，使得其各项基础设施的维修成本越来越高，物业管理主体负担较重。据调研了解，以河南省广电小区黄河路3号院、117号院为例，2007年-2014年的运行成本日渐攀升，2007年该小区的运营成本已达57万元，并仍呈现出逐年递增的趋势，年均增速4.71%，如果按照这个速度计算，预计到2020年将达到104.12万元。运行成本越来越高，物业管理企业负担加重，对于接手老旧小区的积极性不高。
　　（4）老旧小区居民拒缴费的现象比较突出。
　　起初，各住宅小区的居民以企事业单位在编职工为主，计划经济时期，本应有员工承担的水、电、暖以及卫生费等费用由单位代缴，员工缺乏有偿享受物业服务的意识;其次，随着时间远去，本就收入水平有限的小区居民年龄越来越大，导致其收入能力愈加脆弱，物业费用缴纳动力更加不足;再次，随着小区居住环境的恶化，原有经济条件较好的家庭逐渐搬离小区，随之而来的大批流动人员由于与房东相互扯皮，拒缴物业现象更加严重。
　　（5）实施物业管理难度越来越大。一方面，随着人员流动性增加，业主成分复杂，各层次要求各不相同 。物业服务作为物业管理提供的商品，其供给受到业主需求的影响，经过多年发展，老旧小区居民构成由单一的单位职工逐步转化成了由原单位职工、城镇居民中的中低收入群体、外来务工人员等群体构成，不同背景的居民对物业管理需求、认知以及经济承受能力有所不同，使得物业管理企业无法有效供给物业服务，增加了其管理的复杂程度。另一方面物业管理缺乏标准，老旧小区在建造之初是由各单位组织建造，其建筑与设备设计指标不同，这就为了物业管理企业进行标准化管理设置了阻碍，此外由于规划设计过时，无法与当前居民多元化需求相匹配，就导致了物业管理企业在管理方面缺少统一的标准。 　　3.2老旧小区物业管理化困难的原因分析
　　3.2.1老旧小区遗留问题较多
　　老旧小区的历史遗留问题主要表现为小区现存的设施设备无法满足小区居民当下的居住需求。首先，这一问题是由于在小区建设初期，规划者对将来可能会出现的问题缺乏预见性;其次，是由于随着经济水平大发展，小区居民对小区内各种设施条件提出了更高要求;再次，由于传统的管理模式无法有效的为老旧小区的设施进行改造维护以满足居民需求，甚至使老旧小区处于无人问津的状态，留下了许多长期得不到解决的问题。例如在新建现代化小区常见的草地凉亭休闲区、监控设施、分类垃圾箱、太阳能路灯等设备，在老旧小区中却丝毫不见踪影。
　　3.2.2老旧小区居民构成复杂
　　（1）原国有企业职工群体。
　　郑州市老旧小区过去多为国有企事业单位职工的家属楼，因此，居民构成中有很大一部分是原国有企业退休职工，这类职工普遍存在年龄较大，收入水平相对不高，对物业管理服务需求不足等问题，物业管理的认识仍停留在计划经济时期单位大包大揽式的管理方式，对社会化的物业管理方式认识不足。
　　（2）城镇低收入群体。
　　老旧小区内还有一部分为城镇居民中的低收入群体，他们多是通过租赁方式成为小区居民，该群体主要特征为收入水平低，支付能力较差，对于住房的需求仍处于生存型需求的层次，根本无力承受物业费，也无意识进行物业服务消费。即使有物业公司愿意接收老旧小区，也会因为物业收费率低，入不敷出，逐渐撤离。
　　（3）流动人口多。
　　流动人口是居住于老旧小区的外来务工群体，这一群体拒交物业费的现象主要表现为租客与业主相互推诿、扯皮。租客拒缴的原因多为房屋并非自己所有以及自己可能会随时搬走等。此外，由于合租等现象存在，租户中的应缴纳主体也不明确;而房东则认为应由居住在该小区，接受服务的租户缴纳物业费。
　　4郑州市老旧小区引入物业管理的建议
　　（1）老旧小区基础设施改造是引入物业管理的前提。
　　在进行调研的过程中，许多物业企业对进入老旧小区的顾虑之一就是小区的房屋及公共设施及设备老化、缺失，企业贸然进入需要承受巨大的管理成本，所以为了引入物业管理，需要依靠有关部门对老旧小区进行改造，还清历史欠账，排除物业管理企业的顾虑，从而为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。
　　（2）群众参与管理是基石。
　　作为企业服务的主体，小区居民是物业管理活动的基础，所以在老旧小区引入物业管理的过程中，要运用多种手段进行宣传，调动群众参与积极性，并要创新群众参与机制，如在引入物业管理的过程中广泛征求居民意见、召开座谈会，建立小区志愿服务站等，还可以集中力量在老旧小区集中区域，进行试点，形成示范效应，吸引居民参与小区管理。
　　（3）落实监管引导责任是指针。
　　街道或社区居委会在将老旧小区管理推向社会化的过程中承担了引导者、组织者、联络人以及协调者的作用。所以再引入物业管理的过程中，要让社区认识到自身的重要性，積极引导老旧小区由无主管理向社区管理模式转变，引导有条件的社区管理型小区向社会管理型小区转变。
　　（4）引导物业企业拓宽经营思路是引入物业管理的关键。
　　在推进老旧小区管理社会化的过程中，虽然应考虑物业管理企业在实际管理中成本高、收益低且不稳定的现实，但是也应该积极引导企业转变思路，特别是在互联网、云计算技术广泛应用的今天，要让企业认识到物业管理是与居民联系最为密切的活动之一，良好的互动关系，可以使企业在物业管理的过程中掌握大量居民消费需求信息，从而为其提供更多商机。比如，企业在提供优质标准化物业服务的同时，借助互联网技术，在线上线下为居民提供家政养老、康养医疗、职业培训、家具电器维修、子女托管及教育等增值服务;也可以借助对本小区的熟悉，为业主提供房屋租赁托管及咨询服务，依托所掌握的房源信息甚至是受托管理的房源，为租客提供住房租赁服务甚至是长租公寓产品，从而增加自身的盈利能力。
　　（5）常态监督考核是保障。
　　物业及工商管理部门要充分发挥监督职能，采取惩戒与奖励并举的管理措施，对认真履行行业管理职责，符合物业管理规章制度的物业管理企业，要进行奖励，对于一些居民反映差的物业企业要进行责任人约谈、惩罚、降低资质以及取消经营资格等一系列措施，保障老旧小区居民的权益，引导物业管理行业健康发展。
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