中国房地产行业问题及对策分析
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作者:王悠然
摘要：自20世纪90年代以来，中国房地产高速发展了20多年，在市场与行政力量的干预之下，中国房地产市场呈现出了畸形发展状态。中国房地产有着鲜明的特点，也滋生了很多问题，比如房价增速过快、炒房现象严重、金融风险扩大、不利于制造业的发展等。为此，需要构建房地产税收体制、完善住房租赁市场、减少房地产短期调控、促进区域协调发展，最终引导房地产行业健康、有序发展。
关键词：房地产;房价;问题;对策
一、中国房地产市场的特点
（一）市场受政策影响严重
中国的房地产受政策影响严重。中国的房地产市场与政府政策紧密相连，其中影响最严重的是土地财政、户籍制度、短期调控。第一、由于分税制改革，财权主要收归中央政府，地方财政收入减少，地方政府把目光投向了土地买卖收入。减少土地供应造成地价高昂，房地产成本上升，拉升了房价。第二、中国有着严格的户籍制度，像北京、上海等一线城市的户口非常稀缺，而这些城市又集聚着最优质的资源，比如医疗、养老、教育、就业，使得全国性的人才涌入，导致房屋供不应求，提高了房价。第三、近十年来，中国房地产市场经历了多轮调控，通过对购房资格、首付比例、贷款年限、贷款利率、购房数量等的行政干预，明显地影响了中国房地产的走向，使得中国房地产出现“过冷”、“过热”的两极分化现象。
（二）传统文化影响房地产
传统文化影响房地产。一方面，农耕文明使得中国人迫切地追求“安居乐业、老有所依”的生活，这加大了中国人对房屋的渴求。房屋是中国人的必需品，是中国人家庭幸福的前提，中国人愿意用一生的积蓄去换取一套房屋，这就增加了对房屋的需求。另一方面，传统的婚姻观念要求男方在结婚前购置自己的住房，外加在婚恋市场上，由于男女性别比例失衡、男多女少的国情现状，使得男方需要有更多的资本和资源才能在婚恋市场上占有优势地位，这也催生出了“丈母娘经济”，中国人对住房的需求进一步增加。根据有关数据显示，中国人首套房购买年龄为27岁，这个年龄比大多数国家早10多岁，中国人会倾尽全家之力为年轻人购置房屋。
（三）租房市场不完善
中国房地产租房市场不完善。总体来说，我国租房市场存在供不应求、价格高昂、房地产中介不规范等缺陷。首先，我国租房人口与出租房屋数量比例严重不协调，这也带来了一系列如难以找到房子、缺乏长期居住的房屋等问题。受“安居乐业”的传统观念影响，中国人渴望拥有一个安稳的家，而经常搬家的生活也令许多房客“缺乏归属感”。其次，出租房屋价格不合理。出租房屋资源的短缺、租房需求量大将房租一再上推，导致许多应届毕业生和低薪资人员无法负担房租。最后，高利润也导致许多房地产商将目光投向房屋租赁市场，由此滋生了大量房地产黑中介，这对租房人群来讲不仅要花费更高的金额，还损失了大量钱财。
二、中国房地产市场的问题
（一）房价增速过快
中国房地产房价增速过快。一方面，随着城镇化的发展，我国教育、医疗、就业等优质资源大部分集中在一线城市，这使得大量人员涌入一線城市，而在城市中买房是他们安家立业的前提，这就大大加大了房屋需求量，造成了土地资源和房屋资源的稀缺，房价一升再升。房地产是经济链的重要组成部分，国家和地方的经济发展都离不开房地产的贡献。在消费和出口增长乏力的情况下，国家经济发展对房地产的依赖越来越重，大量的资金涌向了房地产，从另一方面也造成的房价增速过快。
（二）炒房现象严重
中国房地产炒房现象严重。随着房价上涨，许多炒房者以团购的形式低价购入大量住房，再售卖这些房屋以赚取差价，牟取利润。炒房现象是房地产经济一枝独秀的产物。一方面，由于房地产是许多地方政府赖以推动经济增长的支柱，地方政府会推动房地产的发展。另一方面，中国缺乏合理的投资渠道，投资者空有大量资金而无处投资，只得将资金投入房地产市场，这就使得房屋的金融属性大幅度提高，形成了投资房地产、房价抬升、炒房的恶性循环。
（三）扩大了金融风险
中国房地产增大了金融风险。大量资金投入房地产市场会诱发因信用膨胀导致的金融危机。一方面因房价高昂，许多人不能全款而选择了在银行贷款买房。经济下行之时，过高的贷款导致借贷人没有能力按时偿还，这就造成了银行的金融风险。另一方面，由于借贷者选择长时间贷款时无法保证自身收入稳定，因此往往需要以房屋作为抵押，而房地产市场存在的泡沫可能导致房价狂跌，致使抵押物价格暴减，引发危机。
（四）不利于制造业的发展
房地产过热不利于制造业的发展。近年来，房地产产业高昂的利润远远高于制造业等其他产业。首先，房地产的高利润吸引了资金、人才的集聚，房地产一枝独秀导致了其他产业的空洞化，传统产业缺乏工人，高新产业缺乏资金和人才，无法快速发展。其次，人们因为购买房屋而花费了大量资金，导致没有充足的金钱去消费，内需不足，这就导致了制造业产能过剩、盈利能力弱化等问题。最后，房地产导致了制造业成本上升。房价上涨的同时，人力成本、原材料成本、厂房租金都不断的被倒逼上涨，导致制造业成本上升。
三、中国房地产市场问题的对策
（一）构建房地产税收体制
我国应该构建完善的房地产税收体制。一方面，我国应该限制个人居住的面积、调控售卖年限。对于超过个人住房标准的面积，应该按照阶梯标准征收高价税，对于购买年限过短即出卖的房屋也要征收高价税，这样才能有效遏制炒房现象。另一方面，政府应当就“房地产税收是地方经济收入主要来源”这一现象制定相关规定以改变这个局面。这其中首要任务是加快房地产税收的立法、完善相关法律体制和改革。同时，应当在政府收入中找到一个稳定的经济来源以弱化房地产税收在经济收入中的绝对优势地位，从而起到均衡政府财政收入结构的作用。
（二）完善住房租赁市场
我国应该完善住房租赁市场。首先，应该增加公租房的供应。对于城市之中的困难家庭，不能单纯靠市场来调节，政府需要增加公租房的供应，保证其生活。其次，需要增加长租公寓。目前租房市场上绝大多数租赁都是短租，每年都需要搬家，严重降低了生活品质。因此，需要发展长租公寓，减少租户的漂泊感，增加幸福感。最后，应该控制住房租赁市场的租金上涨幅度，防止因租金过高而导致租房个体无法负担。
（三）减少房地产短期调控
我国应该减少房地产短期调控。通过对中国房地产市场数据的分析，不难发现我国的房地产市场受到国家政策的短期调控的影响显著，这导致市场极易因政策的微小改动而出现大幅度的波动。这是由于我国的限购、调整首付比率等短期调控方法多通过行政手段来干预市场，反而压抑需求，事后更容易出现市场反弹。因此，政府可以适当减少对于房地产的短期调控，而是采用拓宽投资渠道、完善房地产税收体系等方式来推动房地产的长期均衡发展。
（四）促进区域协调发展
我国应该促进区域协调发展。我国的医疗、就业、教育等优质资源大都集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，这导致大量人口涌入，大城市住房供不应求，而中小城市却缺少发展动力。因此，我国政府应促进区域协调发展，合理调派资源，保证中小城市的活力。生活在一线、二线城市，中小城市等一样可以享受优质的资源，人口就不会都往特大城市集聚，既可以有效缓解大城市的住房压力，又可以推动中小城市的快速发展。
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（作者单位：北京一零一中学）
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