公允价值模式在投资性房地产中的应用分析

来源:用户上传      作者:

　　 摘要：我国房地产行业经过多年的发展已然成为了国民经济中的支柱产业。但是在会计核算方面，投资性房地产的后续计量方式与国外还是有很大的差异，我国上市公司中采用公允价值计量投资性房地产的企业少之又少，这导致了报表使用者在决策和数据使用中产生了很大的影响，虽然我国在2014年印发了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，在推进公允价值计量工作中给出了更加详尽的解释和规定，但从实际应用来看，在经济体制、信息公开程度、税务政策方面还不够完善，导致上市公司在运用公允价值计量时动力不强，即使运用了新准则，由于交易信息的不对等，增加了企业对数据获取成本，也带来了一定的经营风险。随着我国“一带一路”的逐步推进，国内企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同，带来了良好的会计环境的同时，我国房地产税也在积极改革中，资产评估行业在稳步发展并不断革新。文章从会计准则入手，分析上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产存在的问题，提出以该模式计量投资性房地产的会计、税务处理改进建议，以期能促进公允价值在商业地产中的应用。
　　 关键词：投资性房地产;公允价值模式;成本模式;商业地产
　　 一、以公允价值模式计量投资性房地产的相关理论
　　 （一）投资性房地产的概念
　　 投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，它应当能够单独计量和出售。这与企业自用的固定资产有很大的区别，它能在一定条件下实现资本的增值。
　　 （二）公允价值的定义
　　 公允价值指的是在有序交易前提下，买卖双方在计量日发生的出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。这里需要强调的是，支付的价格应该是在有序市场中、无被迫及买卖双方相互独立的情况下发生的。
　　 （三）投资性房地产公允价值计量模式的应用现状
　　 表1为2015～2017年投资性房地产计量模式在我国总体执行情况，虽然各年采用公允价值计量投资性房地产的企业数在逐年增加，复合增长率达到20%，但相比拥有持有型房地产上市公司总数来说占比较少。
　　 在此次数据统计中，2017年拥有投资性房地产上市公司总数1706家，其中121家为房地产公司，采用公允价值模式计量投资性房地产的有21家，占比17%，其他行业为1585家，采用公允价值模式计量投资性房地产的有47家，占比2.9%。从数据可以看出，房地产行业采用公允价值模式计量所占比例较高。
　　 （四）采用公允价值计量的重要性
　　 资产负债表，表达的是在一定时点财务状况的静态报表，我国绝大多数企业一直以来采用成本模式计量投资性房地产，在资产负债表中体现的是建造时的历史成本，随着社会经济环境发生急剧的变化，采用成本模式计量的投资性房地产忽略了后续价值变化，与市场上所反映的房地产价值相差较大，以至于不能真实、合理的反映企业重大资产，影响了报表使用者对未来资产增值的预判。而企业采用公允模式进行后续计量，通过科学严谨的评估以及专业评估人员的评判，一方面可以更精准的得到投资性房地产的现在价值，促进企业管理层从收益管理到企业价值管理的转变，也可以吸引更多的投资以及借款，增强企业的资产实力。另一方面，随着我国“一带一路”的逐步推进，中国内地会计准则的修订也在和国际会计准则持续趋同，在实物操作中也会减少因准则适用的不同带来的转换成本。
　　 二、投资性房地产公允价值计量模式应用中存在的问题
　　 根据上面数据统计，我国上市公司中只有极少数企业采用公允价值计量投资性房地产，而这些企业在报表上虽然有了改进，但是在实际操作中，诸如获取成本、披露内容、税务处理上也出现了许多问题，笔者就目前实操中面临的一些问题归纳如下。
　　 （一）投资性房地产公允价值来源的可靠性问题
　　 财务报告最基本的原则是真实地反映企业的财务信息，真实性原则依据各项报表数据来源的可靠性与计算的科学性，而公允价值计量与历史成本计量的不同就在于数据源的计算方法及获得方式上，历史成本的获得较为简单且一目了然，而公允价值的取得方式根据可靠性不同分为三个层次，第一层次是最为可靠的方式即能够获得相同资产在活跃市场上的报价，第二层次是活跃市场中类似资产的报价、非活跃市场中相同资产报价，第三层次是不可观察输入值即企业对未来收益的估计。而我国目前尚无一个成体系的、开放的房地产交易平台，导致在第一、二层级的取数上难免主观性偏重，不利于数据的客观性。
　　 （二）公允价值计量披露不足
　　 根据我国公允价值准则，企业在资产负债表日应披露以公允价值计量的资产金额及层次，如果是采用第二、三层输入值还要披露相关描述性信息及估值技术。从目前已公布执行公允价值计量投资性房地产的上市企业来看，部分企业在使用第二、三层次估值时，只披露了相关估值方法，并没有披露所使用估值方法的参数信息及假设条件，采用收益法进行估值时，也没有披露相关输入的不可观察输入值的量化信息，有的企业受到内外部环境的影响，改变了原先的估值方法，没有将变更的原因做出说明等。这些不充分的披露严重影响报表使用者的判断，对决策结果有可能造成误导，还有可能在出具报告时掩盖了采用公允价值计量的真实目的。
　　 （三）企业会计准则的指导性问题
　　 我国投资性房地产会计准则规定企业可以选择公允价值模式進行后续计量，只不过在选择公允价值进行后续计量时有两个必须同时满足的条件，即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并能够取得同类或类似的相关信息。在实际应用中，首先准则中并没有解释活跃的房地产市场相关理论基础，企业在运用准则时难免会根据自己的理解去执行。其次是一旦对活跃的市场理解出现偏差，采用公允模式计量后不能再转变为成本模式，在房地产市场处于上升期时，投资人期望普遍较高，企业估值较大，随之企业愿意以公允模式计量，当房地产市场降温，商业地产竞争加大时，存在价值回落的风险，进而影响企业的当年利润与投资性房地产的公允价值，根据中国社科院发布的《中国房地产发展报告》（2018）指出，我国2018年将进入本轮房地产市场低点，市场整体呈下行态势，在楼市调控政策“不放松”的大环境下，预示着房地产价格平稳回落，基于此因素，企业在考虑计量方式时也不得不考虑未来市场的不确定因素给企业带来的风险。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-15130430.htm