金融政策调控对房地产业的影响

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　　【摘要】房地产企业在近年来呈现出快速增长的态势，取得了巨大的发展，但与此同时，也呈现出房价增长过快、“炒房”现象严重、房地产企业资本结构不合理等乱象。因此国家开始通过出台相关政策调整房地产市场，本文从利率、信贷、货币供应量三种金融工具出发分析国家金融政策调控给房地产企业带来的房地产价格、企业资本结构上的影响。希望通过探究房地产调控政策，引导我国的房地产市场积极健康发展。
　　【关键词】金融政策  房地产企业  房地产价格  资本结构
　　近年来，房地产行业在我国得到了迅猛发展，成为我国各地的主要财政收入来源，在国民经济的发展中发挥了重要作用，也取得了相当大的成效。但由于前几年的房价不断攀升，积累了相当大的房地产价格泡沫，也引发了一系列负面影响，因而国家采用金融政策对其进行干预指导，希望能够达到稳定房地产行业发展，同时也能够解决供需矛盾的平衡状态。
　　一、金融政策调控房地产业的含义及渠道
　　（一）金融政策调控房地产业的含义
　　以政府、央行、货币当局为主体，以货币政策为核心，采用各种金融工具调节房地产业的货币供给量、贷款利率等指标，影响整个房地产业的供给及需求，促进房价稳定、房地产业健康发展。
　　（二）金融政策调控房地产业的渠道
　　第一，使用利率渠道。利率渠道是指中国人民银行使用法定准备金率、存款基准利率、公开市场操作等金融政策工具影响金融市场资金供给价格;第二，使用信贷渠道。信贷渠道是指中国人民银行使用金融政策工具一方面可以减少货币供給量，降低银行的可贷款资金量，抑制房地产需求方的投资量;另一方面，货币供应量减少，贷款利率提高，房地产开发商的外部融资成本也会上升，抑制房地产供给方的投资规模;第三，使用货币供应量渠道。包括房地产价格在内的资产价格在很大程度上受到货币供应量的影响，货币供应量包含三个层次：流通中现金（M0），即单位的库存现金及居民手持现金之和;狭义货币供应量（M1）指在M0基础上加上企业、学校、机关、团体等单位的银行活期存款;广义货币供应量（M2）指在M1基础上加上各单位在银行的定期存款及居民个人在银行的储蓄存款等。
　　二、金融政策调控对房地产价格的影响
　　（一）金融政策调控房地产价格的必要性
　　（1）房价过高，住房供需结构不合理。近年来，我国住房价格一路攀升，远高于CPI增长速度，给很多购买住房刚需者造成了沉重的负担，也给很多投机者带来了“炒房”的机会。房价的居高不下主要是由于房屋的供需结构不合理造成的。健康的房屋供需结构应该呈“金字塔”型，即高档豪宅别墅应该为小部分资金充足的人群所购买，中档房屋为收入处于社会中间阶层的人群所购买，底端的基本住房为广大普通百姓能够购买的起。但是，现在我国的房屋供需结构却呈现了倒“金字塔”型，即大部分普通住房被少量资金充裕的人群用于投资机会所购买，而房地产开发企业并没有加大普通住房的供给，一些房企甚至更愿意投巨资建豪宅，种种原因导致了我国住房供需结构不合理，给“炒房客”带来了更多机会，拉高了我国普通住宅的价格。
　　（2）房地产企业的资金来源不合理。由于房价高企，房地产企业更是不顾一切去扩大生产规模，不管自身资金是否能够支撑企业的正常运行。据相关统计，房地产开发商的所需资金有近2/3来自于银行贷款，而能否归还贷款取决于房屋建成之后的销售情况，也就是说，房地产企业资金上的主要风险几乎都转嫁给了银行，如果银行不能按时收回贷款，对整个经济社会的影响可谓之大。
　　（3）“炒房”现象严重，房屋空置率高。由于房价的高涨，导致“炒房客”越来越多，甚至很多人将自家的全部积蓄都换成房子，贷款“囤房”的现象频发，这种“炒房”现象导致房地产市场异常火爆，影响了真正刚需者的购买。而“炒房客”囤积大量房屋，必然导致空置率升高，严重浪费了社会资源，也扰乱了市场。
　　（二）金融政策调控对房地产价格的影响
　　（1）利率对房地产价格的影响。利率与房产价格增长率之间呈现出负相关关系，即上调贷款利率时，房产价格增长速度变缓，下调贷款利率时，房产价格增速加快，也就是说，贷款利率的提高，能够在一定程度上抑制房地产价格的过快上涨，但是，以利率作为金融政策调控工具，具有一定的时滞性。
　　（2）信贷对房地产价格的影响。与利率不同，信贷规模与房地产价格增长之间呈现出正相关关系，即信贷规模增加时，房地产价格增长速度也会加快，信贷规模减少时，房地产价格增长速度也会放缓。另外，房地产价格增长的波动幅度要大于信贷规模变化幅度，且信贷政策的实施也同样具有时滞性。
　　（3）货币供应量对房地产价格的影响。当货币供应量增加时，更多的货币资金流入房地产市场，导致房地产市场实际货币供应量大于所需货币资金，引致房地产价格上涨。反之，则导致房地产价格下跌。与信贷规模的影响路径相似，货币供应量的增长率与房地产价格的增长率之间也是呈现正相关关系，同样，货币供应量政策也存在一定的时滞性。
　　总之，利率、信贷规模、货币供应量都会对房地产价格产生一定程度上的影响，因此通过相关金融政策对房地产价格进行调控是完全可行的，但这些政策变化与房地产价格变化之间均存在时滞性，因此应特别注意政策实施后的监测及修正。
　　三、金融政策调控对房地产企业资本结构的影响
　　（一）房地产公司资本结构
　　从广义上来说，资本结构是指企业全部资本价值的构成及比例关系;而狭义的资本结构是指企业资本价值中包含的长期部分之间的相互关系。本文所指房地产企业的资本结构是广义的资本结构，房地产企业从不同渠道获得资金来源之间的构成及比重关系，包括股权结构及负债结构。
　　（二）金融政策调控对房地产企业资本结构的影响途径
　　（1）利率对房地产企业资本结构的影响。利率代表了资金成本，利率越高，房地产企业的融资成本越高，购房者的购房成本也会升高，房地产企业所需资金因此受到影响，若是拖欠应付款，还需要缴纳处罚的利息。总之，利率上升导致房地产企业的债务融资成本增加，企业可能会因此选择其他融资方式进行融资，因而，对房地产企业的融资成本产生影响，进一步影响了房地产企业的资本结构。
　　（2）信贷对房地产企业资本结构的影响。与利率调控不同，利率调控是价格调控，而信贷调控是数量调控。当央行对货币供应量进行调整从而控制信贷规模时，房地产企业的借贷资金受到影响，融资规模发生变化，也就使得房地产企业的资本结构发生改变。
　　（3）货币供应量对房地产企业资本结构的影响。如果央行改变货币供应量，就会影响到利率及金融资产结构，进而影响房地产企业的股票价格，进一步影响了企业的投资机会，导致房地产企业的投资政策发生改变，使得企业的股权融资发生变化，最终影响了房地产企业的资本结构。
　　总之，金融政策调控使得房地产企业的资本结构发生了变化，房地产企业需要调节改变自身的决策迎合市场及金融政策的需求，最终调整资本结构，改变各项来源的资金占比。要及时跟进制定有关对策，促使房地产企业的资本结构趋向合理，促进房地产企业的持续健康发展。
　　四、结论
　　利率、信贷规模、货币供应量与房地产价格、房地产企业资本结构之间存在着一定的关系，因此从这几项金融政策出发，对房地产企业调控是具有可行性的。但是，不同的金融政策对房地产企业造成的影响也是不一样的，要根据实际情况，选取最合适的能够抑制房价快速增长、引导房地产企业完善资本结构的政策工具，或是针对不同情况搭配不同的政策工具。另外，因各项政策的使用都具有一定的时滞性，所以在政策实施后要及时关注政策的实施效果，不断进行政策调整和修正，才能确保金融政策的调控真正发挥作用。
　　参考文献：
　　[1]董鸿昆.房地产市场金融政策调控路径研究[J].西部金融，2019，（07）.
　　[2]邓郁松.房地产市场的新变化与政策取向[J].中国房地产，2019，（11）.
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