简析房地产开发企业并购业务的法律问题
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作者:李晖
摘要：目前房地产项目的开发是我国比较活跃的产业，房地产企业的并购行为在房产市场中也经常发生。简单地说就是将其他的房地产项目直接购买。房地产并购的模式一般分为两种，一是完全的把房企的房产项目全部购买;二是直接购买房企的股份，在市场中经常用到的收购方式是股权的收购，这种模式比收购整个房产项目要方便快捷。但是在实际的并购操作中，两种方式都存在着法律的风险，如果没有法律保证，很容易出现经济纠纷，给企业带来经济损失，文章根据实际的房产并购经验，从房企并购的法律层面阐述观点和见解，以便于房企并购行业的参考。
关键词：房地产企业;并购;法律
房地产行业在日常生活中经常会出现并购的案例，房地产并购复杂，需要对每一个细节进行详细考察，任何一个环节出现问题，都会为企业带来经济损失，也会给房地产企业带来很多负面的影响。所以每一个并购的项目都要做详细的分析，找出并购项目中所有的法律隐患，根据问题有针对性的解决，从而可以保证并购项目顺利进行，保证双方都能够得到相应的经济利益，也促进了我国的房地产企业健康的发展。
一、房地产企业并购的模式
（一）部分工程转让的并购方式
部分工程并购转让的方式经常出现的房产并购案例，这种方式是在建筑还没有完成最后工期，在建设的过程中就被开发商转让给其他的房地产开发公司，这种转让方式包括建设的工程和工程的土地使用权等，所以要根据转让的项目不同设定不同的转让注意事项。
1. 项目的土地是否已经取得国家的使用权，在国家房产局登记在册，并且是房地产使用权。
2. 通过并购在建的部分工程，可以获取工程土地的使用权，并且在并购的过程中合理支付土地转让金。
3. 在国家的土地管理部门取得工程施工许可证和土地使用规划的证明。
在进行并购在建项目的时候，需要通过相关部门的同意，并且取得相关的并购手续，首先是工程的转让方需要向国家申请要求转让在建项目，国家同意后才能够正常的进入市场转让，否则不受法律保护。在与转让方签订合同的一个月时间里，转让方可以到房产交易中心签署交易手续。通过以上步骤的操作，才能实现在建房屋合法的转让流程。
（二）全部工程转让并购方式
在房产市场中，第二种转让方式就是整体转让。目前我国的房地产开发项目就是房企获得国家的土地使用权后，申请确立项目，需要对土地的使用建设申请投资，首先需要对土地进行工程勘察，以此来获取建设许可，而且并购企业必须具有开发建设的能力。所以房地产的整体并购项目，就是对建设用地规划、土地的使用权和施工许可的转让。
在进行整体工程转让中应该注意的问题。
1. 工程的转让方已经在国家相关部门取得土地使用权，并且交足土地出让的费用。如果是国家划拨的土地，也一样要交足转让费用，并且取得国家相关的批准手续。
2. 整体工程项目的转让，转让方和受让方都必须是在国家有相关的项目开发经营许可证，并且有实际的项目开发能力，有一种情况可以不需要国家的经營许可，就是受让的一方并购后自己使用，而不是用来开发和转让。
3. 在房产项目的开发中已经投入了超过25%的资金，并且取得了项目的转让权，这样的项目才可整体转让。
4. 转让方已经取得了国家的建设工程规划许可和建设工程施工许可相关证件。
（三）合作开发
合作开发是指一个房地产项目由两个公司共同完成，通过合作对项目进行开发的过程，可以实现对项目的利益、资金和风险的共同承担一种方式。此种方式可以实现资源共享，而且可以实现共赢的局面。在我国的建筑工程中，一般的合作双方都是一方可以提供土地的使用，另一方可以提供施工队伍的建设和施工技术的提供，还有项目资金的提供。在项目完成后对项目进行合理的利润分配。
合作开发的并购模式应该注意以下几点。
1. 合作的两家公司或者多家公司应该有一家具备房屋开发的经营资格。
2. 合作的项目已经得到国家的批准，手续合法，已经取得国家的报建许可证。
3. 提供土地的公司需要有对土地的使用权证明，并且对土地的使用交了足额的转让金，允许转让。
4. 应当取得国家的建设手续和土地使用变更登记。
5. 合作的企业都要有良好的心态，需要对项目一同提供资金、共同承担风险、共同分享利润的原则，这样才能保证项目的顺利进行，也能够保证合作方都取得利润，也促进了我国房地产企业的健康发展。
6. 在合作的协议中要做好利润分配的法律条款，也做好后期建筑施工费用和土地施工的变动，对项目产生的影响，只有做好细致的规划，才不会产生分歧，能够促进项目的发展。
（四）转让股权
股权转让是房企市场中经常用到的转让方式，这种方式也分为两种，一是部分股权转让，二是全部转让。股权转让能够节省很多的申请环节，是非常方便的操作模式，也受到了房企的青睐。这种方式主要是通过股权转让的方式，来达到房地产开发项目控制权的变更。股权转让操作非常便捷，只要双方按照国家的规定，把需要转让的股权签订相关的合同，并且按照国家的规定对转让项目进行登记，即可变更整个建设项目的股权，也能完成对项目的控制权转让。这种项目可以规避25%投资的障碍，但是也存在风险。就是受让人要承担转让人的所有债务风险，而受让人却无法很好的了解转让人的债务问题。
二、房地产并购过程中存在的法律风险
（一）并购项目中的法律问题
1. 房地产项目复杂，涉及到的法律问题多，而且金额较大，存在的风险也越高。房地产项目的风险主要来自于项目支出权属是否存在问题，是否可以通过法律方式明确所属。国家的手续是否齐全，比如项目的建筑许可、施工许可和用地规划许可等。此外还有项目在建设施工过程中的风险，施工是否安全、施工是否能够如期完成等，都会产生法律纠纷。 2. 项目土地使用上的问题，这是房地产项目非常重要的问题，主要是在开发过程中公司是否取得土地的合法使用权，土地的的使用途径、使用年限和土地的获取方式是否符合国家要求，以及是否缴纳了足够的土地使用金。转让方不能隐瞒这些需求，如果出现隐瞒需要承担法律责任。
（二）目标公司存在的法律风险
第一、目标公司存在的法律风险是诉讼和仲裁的法律风险。这种案件的特点是不确定性，如果目标公司发生类似的案件，会给公司带来巨大的经济损失。因为此类案件的不确定性，会使公司的资产贬值，甚至公司倒闭的风险。这样的案件中，土地和资产往往处于公诉的状态中，法院可以强制执行这些资产的在诉。在交易的过程中，一定要转让公司签订协议，并且要查看是否都按照协议履行。
第二、人力资源风险。房地产并购的过程中还存在人力资源的管理风险，在并购的过程中，需要对公司的人力资源信息进行严格考察，根据相关的人力资源法律，对房地产企业的人力资源进行摸底，我国的人资资源法律有《劳动法》和《劳动合同法》等，还有关于工伤赔偿、职业病防护、社会保险、工资支付和安全生产等法律法规，结合我国现行的法律，对房地产企业进行考察。详细了解每一个工作人员的劳动合同签订到合同截止过程，都要详细研究是否存在法律风险，目标公司是否是按照国家的劳动法律进行人力管理，通过这样的操作可以避免在并购过程中存在的人力资源风险。
三、法律风险防范措施
在我国的房地产转让项目中，最多用到的是股权转让这种方式，这种方式非常的方便快捷，但是也存在着很多的风险。必须通过有效的方法对风险进行规避，这样才能保证在项目转让的过程中更加顺利，受让方应该根据以下几点进行综合考虑。
（一）在房地产并购前期要做好充分的调查工作
在正式签订并购合同前，需要公司委派有经验的房地产转让会计师和律师对需要并购的公司进行调查，这是并购项目中的关键，也是并购过程最基础的阶段，只有做好基础工作，才能为后期的并购顺利展开打下良好的基础，为后续的重要决定提供参考依据，例如：在后期谈判中如何去除风险，如何进行股权对价和项目转让股权的可行性分析等，都去要前期的基础调查资料作为参考依据，才能做出正确的判断。
（二）对项目的风险作出最好的并购策略
通过对项目的详细考察和研究，需要对考察结果进行分类处理，根据调查结果的风险程度和风险发生几率进行分类，根据分类结果对需要解决的风险进行有效处理，包括对风险的购前消除，或者在合同中与转让方一同承担风险，总之要对分类后的风险进行合理的处置，防止风险扩大对项目产生影响。风险的转移和消化，也需要结合实际的情况进行比较和评价做出最优的策略，然后再进行实施。
（三）通过合同规避风险。
在实施并购前，受让方公司需要对项目进行全面的调查，根据调查结果进行总结分析，也要全面掌握目标公司的债务情况。可以通过媒体等相关宣传渠道，对并购内容进行公开发布，将股权内容进行通知，通过媒体的力量来规避风险，同时，让债权人对并购方案进行申报，通过这种方式来了解公司的情况，然后再通过在合同里明确标明相关风险，对并购风险作出合理的转移。
（四）做好员工的安置
人力资源对于企业至关重要，如果发生房地产并购，需要对目标公司的员工做好安排，目标公司的员工比较熟悉原公司的业务，如果股权发生变动，会对员工的工作心态产生影响，所以需要提前了解公司员工的工作任务分配，在并购后对公司员工做好工作安排和情绪疏导，保证所有员工能够正常的做好本职工作，对于员工在本单位所签订的劳动合同和福利待遇要履行，并对离职的员工进行积极的招聘，尽量保证原来公司的运行状态，降低并购的风险。
四、结语
通過分析房地产转让是一个非常复杂的过程，而且风险非常大。并购的模式也是以股权转让居多，随着社会的发展，转让模式也多样化，但无论什么模式，都要规避并购的风险，无论是受让一方还是转让一方，都需要做好详细的市场调查，减少纠纷。让整个转让过程顺利，促进我国房地产企业的发展。
参考文献：
邹燕佳.房地产企业并购风险影响因素研究[D].重庆大学，2017.
（作者单位：厦门市特房海湾投资有限公司）
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