基于AHP方法的土地价格影响因素分析

来源:用户上传      作者: 仇晓辉,余万军

　　摘要：层次分析法是一种定性和定量相结合的多目标分析方法，从分析影响地价因素及其构成关系入手，对影响土地价格的因素进行优选，提出地价影响因素的层次结构评价模式。通过建立指标权重体系，进行权重的测算，排名，得出对地价影响较大的因素是什么，通过对这些影响因素的控制，从而加强对地价的控制。
　　关键词：土地价格；区域因素；层次分析法；一般因素
　　中图分类号：F29 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）25-0148-03
　　
　　一、研究的背景
　　中国的土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。中国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让，转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。
　　土地资源作为一种最基本的生产要素在中国的经济发展和城市建设中的作用越来越明显。但是由于中国土地市场化改革起步较晚，明显的与中国高速的经济发展不相协调，表现为：一方面，土地市场的供需矛盾突出，另一方面，土地资源的配置效率和利用效率非常低下，从而造成土地资源利用过程中的浪费和短缺现象并存，多占、乱占、浪费土地资源的现象仍然比较严重。土地的一个重要问题就是土地价格，因此对土地市场的管理者来说，从本质上讲，必须首先管好土地价格。但是目前土地管理者在管理土地价格中存在难题，首先，缺少能够真实反映土地供求状况的价格信号，其次，土地管理者实质上不可能拥有每一块土地使用者或可能使用该块土地的土地使用者的所有信息，因此，不可能了解土地使用者对土地价格构成因素的偏好程度，在决策的时候就很难达到更加合理的配置土地资源，提高土地资源利用效率的目的，因此，就需要试图分析土地价格的影响因素，为充分发挥价格机制的作用，提高土地管理水平和促进土地市场发育程度提供科学的分析工具和实证支持。
　　二、影响土地价格变动的因素概述
　　（一）一般因素
　　一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块的土地价格的基础。
　　1.行政因素。国家的一些政策会对土地价格产生影响，比如，政府设定某个地方为金融中心，周边的地价都会跟着上涨，这就是政策的制定对地价的影响。
　　2.人口因素。人口因素对地价的影响与人口密度，人口素质和家庭人口构成密切相关。
　　3．社会因素。社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响，影响表现在：社会发展状况和安定状况越稳定，地价就越平稳，在政治不稳定，社会动乱的情况下，会扰动地价不平稳的发展。
　　4.国际因素。房地产市场的发育和完善是离不开国际环境的影响的。国际政治，经济状况对地价的影响是通过对国内的政治，经济状况的影响而间接反映出来的。它不会直接作用于地价，而是通过国内一些因素间接地反映在地价上。
　　（二）区域因素
　　区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会，经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括的内容有经济因素，繁华程度，交通条件，环境质量。
　　1.经济因素。经济状况的演变对国计民生及国际地位有着重要的作用。经济因素包括经济发展状况，储蓄和投资水平，财政收支与金融状况，居民收入和消费水平，物价变动，利率水平。例如：银行利率，人们的储蓄水平等经济因素的变动都会影响到地价。
　　2.繁华程度。繁华程度是影响土地价格的一个重要因素，商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高。比如一个城市的商业中心地块的价格要远远高于城市郊区土地的价格。
　　3.交通条件。交通便利的地段的地价要高于交通不便利地段的地价，因为人们都愿意居住或是工作在交通便利的地方，因此，人们的需求带动了地价的上涨。使得交通便利的地段的地价高于交通不便利的地方。
　　4.环境质量。主要包括人文环境和自然环境，自然景观、环境质量好的地方的地价要稍高，随着生活水平的日益提高，人们对健康的重视程度也随之增强，所以，一个地方的环境质量的好坏对地块的价格有着影响。
　　（三）个别因素
　　个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，个别因素是决定同一匀质地域内地块差异的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。
　　1.土地使用年限。这一因素决定了使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。
　　2.城市规划限制。这个因素对地价也有着一定的影响，市政规划功能分区会引致土地划分为不同的使用用途，地价也会相应的随着功能分区而发生着变化。
　　3.宗地基础设施条件。与宗地有关的宗地基础设施建设是指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、供暖、电讯措施等。
　　4.其他条件。其他条件包括土地自身的面积，宽度，深度，形状，坡度，宗地临街状况等等。
　　通过以上影响地价的因素介绍，需要运用层次分析法，建立指标权重体系，通过层次分析法来仔细研究一下影响土地价格的因素。
　　三、层次分析法概述
　　层次分析法的基本原理是排序的原理，即最终将各方法排出优劣次序，作为决策的依据。具体可描述为：层次分析法首先将决策的问题看做受多种因素影响的大系统，这些相互关联、相互制约的因素可以按照它们之间的隶属关系排成从高到低的若干层次，叫做构造递阶层次结构，然后请专家、学者、权威人士对各因素两两比较重要性，再利用数学方法，对各因素层层排序，最后对排序结果进行分析，辅助进行决策。
　　此文就是应用AHP方法对影响地价的因素进行分析和研究，定性与定量分析相结合，将人的主观判断用数量形式表达出来并进行科学处理，得出最后的结论。
　　四、指标权重的确定及体系的建立
　　我们在这里用A表示影响土地价格的因素，B1来表示一般因素，B2来表示区域因素，B3来表示其他因素。用C1来表示行政因素，C2来表示人口因素，C3来 表示社会因素，C4来表示国际因素，C5表示经济因素，C6来表示繁华程度，C7来表示交通条件，C8来表示环境质量，C9表示土地使用年限，C10来表示城市规划限制，C11来表示基础设施条件，C12来表示其他条件。
　　构造判断矩阵：
　　表1目标层 A 对准则层的判断矩阵及相关数据
　　经过计算得出：λMax=3.0098，CI=0.0049，CR=CI/RI,经过查表，RI=0.52，因此，CR=0.0094 < 0.1。满足判断矩阵一致条件，因此通过检验。
　　表2 准则层 B1 对指标层的判断矩阵及相关数据
　　经过计算得出：λMax=4.12，CI=0.04，CR=CI/RI,经过查表，RI=0.89,因此，CR=0.044 < 0.1。满足判断矩阵一致条件，因此通过检验。
　　表3 准则层 B2 对指标层的判断矩阵及相关数据
　　经过计算得出：λMax=4.0115，CI=0.0038，CR=CI/RI，经过查表，RI=0.89 因此，CR=0.0043 < 0.1。满足判断矩阵一致条件，因此通过检验。
　　表4 准则层 B3 对指标层的判断矩阵及相关数据
　　经过计算得出：λMax=4.1205，CI=0.04，CR=CI/RI，经过查表，RI=0.89，因此，CR=0.0449 < 0.1。满足判断矩阵一致条件，因此通过检验。

　　表5指标层总排序及相关数据
　　经过计算得出：CI=0.0254，RI=0.89，CR= CI/RI=0.02 < 0.1，满足判断矩阵一致条件，因此通过检验。
　　五、结论
　　由图表五综合指标权重排序可知，一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，区域因素对地区的地价水平有决定性的影响，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素。
　　经济因素是影响地价的最重要的因素，比如：储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与地价的波动有密切的关系。财政收支与金融状况，居民收入和消费水平都会影响地价，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格的上涨。行政因素对地价也会产生很大的影响，国家的一些行政命令都会影响到土地价格，基础设施条件和人们的日常生活息息相关，所以也会影响到土地的价格。三者在总比重中所占的比例分别为：0.17，0.1266，0.1043，因此，在土地价格的制定中应为重点考查的对象。所以，在地价的的制定中，要充分考虑地价的影响因素，因此要考虑准则层的一系列因素，抑制经济的通货膨胀，充分的考虑到国家的土地政策，改善基础设施条件。加强打击房地产投机的力度，这些措施对土地价格的制定可以起到一定的作用。
　　
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　　Based on the AHP Method of Analyzing the Influential Factors of Land Price
　　
　　QIU Xiao-hui1，YU Wan-jun2
　　（School of Urban Management and Resources Environment，Yunnan University of Finance and Economics，Kunming 650221，China）
　　Abstract：Analytical hierarchy process (ahp) is a kind of qualitative and quantitative multi-objective analysis method，this paper analyzes the influence factors and the land relationship constitutes the factors affecting land price for optimizing the influence factors，the hierarchical structure of land evaluation mode.Through the establishment of index weight system，the weight，measurements，ranking the influence factors of land，which is an idea: is based on these factors，thus strengthening the control of land，and strengthen the control on prices.
　　Key words：land prices；regional factors；analytic hierarchy process (ahp)；general factors
　　
　　[责任编辑 吴明宇]

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