欠发达地区房地产市场健康发展的金融支持研究
来源:用户上传
作者: 李 荣 刘 斐
摘要:2009年以来,新一轮宏观调控对欠发达地区房地产市场及金融支持的影响呈现出了新的特点。文章以灵台县为例,针对存在的主要问题,提出了相关对策和建议。
关键词:房地产;金融支持;研究
一、灵台县房地产业的发展现状
第一,投资总额增长迅速。2008年,灵台县房地产开发完成投资达到了24929万元,同比增长2.81倍,2009年达到了24487万元,同比负增长1.77%。2010年1-6月为35464万元,同比增幅高达44.83%。房地产开发投资占固定资产投资的比重也呈逐年加大之势,2008年为38.47%,2009年为23.25%,2010年1-6月为51.63%,2008年以后该比重已经基本赶上了全国平均水平。
第二,房地产价格涨势温和。2006-2010年,灵台县商品房销售价格每平方米分别为800元、1100元、1500元、2200元和2700元。房价同比涨幅在2006-2010年6月份期间分别为28.16%、37.5%、36.36%、46.67%和22.73%。可以看出,2008年和2010年6月(比2007年全年)的同比价格还出现了小幅下跌。
第三,房地产业的资金来源基本合理。灵台县房地产业的资金来源包括自筹资金、银行贷款和民间借贷三部分。调查显示,2006-2010年6月份期间,灵台县的房地产开发投资中自筹资金所占比重较高,在60%-65%的区间运行整理,在最近3年的周期内,呈适度稳定趋势。只要灵台房地产价格保持温和上涨状态,房地产业自筹资金不会出现大的下滑。
二、灵台县房地产贷款特征分析
第一,房地产信贷增长较快,但总量占比仍然偏小。2006-2009年房地产贷款余额占各项贷款余额的比重分别为3.75%、4.45%、15.58%和11.54%,低于全国平均水平。截至2010年6月,房地产贷款占各项贷款余额的13.55%。
第二,个人住房贷款增长快,信贷资产优良。灵台县个人住房贷款占全部房地产贷款余额的比重由2006年的11.22%上升到2010年6月底的27.31%,个人住房贷款回收率达到98%,贷款利息回收率达到100%。
第三,贷款风险仍集中在对开发商的贷款。截至2010年6月,灵台县金融机构房地产贷款中不良贷款余额为587万元,其中对开发商贷款产生的不良贷款496万元,占房地产不良贷款余额84.51%。
三、制约灵台县房地产金融发展的主要因素
第一,金融机构对房地产贷款风险防范不严。一是面对房地产行业近年所带来的可观利润,加之对于银行业过度的行政干预又不符合市场经济运行规律,致使银行和信用社支持房地产市场的出发点过分侧重于商业性利润驱动,很少出于“正的外部效应”的考虑而减少对房地产业的贷款供给。二是金融机构对辖区房地产业风险的认识也具有短视行为,担心自身过多的信贷指导会限制会限制银行的发展,从而放松了房地产贷款审查、发放等诸多环节的控制,适当的监管机制也流于形式,致使房地产贷款风险隐患加大。
第二,银行对土地储备中心的贷款业务存在一系列困难。一是贷款主体的界定。由于土地储备中心是以土地出让一级市场业务为主的事业单位,不符合银行规定的房地产开发类贷款的主体条件。二是贷款期限短。土地储备中心收购的土地一般储备期较长,银行发放的贷款期限短,导致银行贷款期限与土地储备中心实际需求在时间上不一致。三是贷款审批权限小。土地交易量大的地区短期内资金缺口很大,超过银行贷款审批权限。另外,银行的授信控制量达不到土地储备中心的使用要求。四是难以进行恰当的客户评价。土地储备中心采用事业单位会计制度,银行难以依据其提供的报表进行客户评价和确定相应的信用等级、授信控制量。
四、房地产市场健康发展的金融对策
第一,采取政策措施,合理控制土地资源的开发利用,严禁土地炒买炒卖,降低土地出让成本,使偏高的商品房价格趋于合理。改变房地产市场上低层和中低档商品房供过于求、经济适用房供不应求的结构性矛盾,多开发面向中低收入阶层的经济适用房,增加有效需求,促进房地产市场长期稳定增长,从而带动经济持续健康发展。
第二,投资环境。房地产信贷部门应重点支持那些实力雄厚、运作规范、开发资质和信用等级较高的房地产开发企业;同时,实行积极稳健的退出战略,加大从高风险、低效益客户的信贷退出力度,对不具备房地产经营资质、无合法批文、自有资金达不到规定比例的房地产开发企业和项目,不发放贷款;在贷款投向上,房地产开发类贷款的重点应面向优质住房项目发放住房开发类贷款,特别要积极支持设计优良、区位优势较明显、能保证按时还本付息的城镇普通住房类项目,要加强贷后检查,严格跟踪和控制贷款用途,按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放,确保资金专款专用,要通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售回笼款项,及时收回住房开发贷款本息。
第三,风险预警机制。要广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析、监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究,提高风险预警能力;要建立健全房地产信贷资产风险预警机制,在加强对贷款风险的监测考核力度、认真做好企业信息反馈工作的基础上,通过采取先进的计算机技术,建立企业档案查询系统,来连续记录企业基本生产经营情况、贷款使用情况、经济效益情况;要结合当前的宏观经济政策、区域经济政策、市场供求关系,运用计算机对上述资料进行分析,形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制,以便及时采取防范化解风险的对策,避免银行损失。
(作者单位:中国人民银行平凉市中心支行)
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-433787.htm
