我国房地产投资风险分析及防范对策
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摘要:随着中国市场经济的发展，城市化进程加快，中国房地产业迅速发展起来。但是，房地产业也是典型的高风险行业，如何估计和分析这些风险，较准确地进行房地产投资决策, 是房地产投资者必须要解决的问题。本文主要从企业这个层面对房地产业的风险做了分析，首先介绍了房地产投资风险的概念及种类，接着分析了投资风险的变化趋势,最后提出了合理的风险防范对策，希望对我国的房地产开发企业提供借鉴。
关键词：房地产投资风险种类变化趋势防范对策
1房地产投资风险的概念
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
2房地产投资风险的种类
2. 1总体性风险
所谓总体性风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险。这种风险发生时，所有的房地产投资者都会蒙受损失。它包括以下几种。
1）市场风险。这种风险指由于各种因素所导致的整个房地产市场价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失的风险。
2）利率风险。指由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而给房地产投资者带来的损失。
3）购买力风险。这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力下降而给房地产投资者带来的风险。
2.2个别性风险
所谓个别性风险指由于种种不利因素的影响而给个别房地产投资者带来的风险。个别性风险与总体性风险的不同处在于：它不是房地产业共同的风险，而是发生在个别房地产投资者身上的风险，它可以通过房地产投资者自身的努力加以控制与降低，甚至避免。它包括以下几类。
1）经营风险。指房地产公司由于经营条件恶化、经营管理不善而招至的风险。
2）业务风险。指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。
3）财务风险。指由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险。
4）信用风险。赊销房地产商品，或采用分期付款的方式出售房地产商品时，客户不能偿付款项，或延期偿付款项所带来的风险。
5）流动性风险。指房地产投资者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险。
6）预测、决策风险。所谓预测、决策风险指的是由于房地产投资者错误地预测房地产行市，以及决策失误、行为失当所带来的风险。
2.3意外性风险
所谓意外性风险指由于意外事件的发生所带来的风险。如自然灾害、战争、环境污染、政治动荡等原因导致的风险都属此类。
3我国房地产投资风险的总体变化趋势
近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
3.1经济风险降低，技术风险、政策风险增加
房地产投资经济风险是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
3.2房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：
1）前几年我国出现房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。
2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。
3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
3.3投资风险预警机制日益完善
目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
4房地产投资风险的防范对策
房地产投资风险的规避及处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
4．1进行可行性研究，确保投资决策的正确性
可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程,存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。
4．2关注政策变动,认准投资方向
我国房地产起步较晚，市场不规范,与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。
4.3加强市场调查研究，选择最佳投资区位
通过深入的市场调查研究，可以获得较多高质量的市场信息及投资环境等方面的信息，能够提高对投资项目的预期价格、收益、成本等指标估计的准确度，有利于对预期投资结果进行较准确的预测，从而降低了预期结果和实际结果的差距。
投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析：地理位置；交通、商贸状况及水电通达情况；医院、学校、菜市场；公园等娱乐休息场所；城市未来发展趋势等。值得注意的是，不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征,，需分析从而作出决策目标的选择。
4.4通过投资组合来分散风险
“不要把你所有的鸡蛋都放在一个篮子里”已是人人皆知的一句名言，运用于房地产投资上就是要投资于相关性弱的不同类型、不同地区的房地产。不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。如在投资写字楼的同时兼顾住宅、商铺等不同类型的房屋，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。
4.5通过良好的管理控制风险
进行开发投资需要一个优秀的项目经理，进行高效率高质量的管理，对投资开发的进度、成本、质量等方面的风险进行有效的控制。有丰富经验的项目管理者，准确地预测现金流量的能力较强，这就可以降低预期和实际结果之间的差距。良好的经营管理在消除预期和实际结果产生差距的可能性中，也具有很大的作用。
5结论
总之，房地产投资是一种高风险的投资活动，面临的风险多种多样，引起风险的原因也形形色色，其后果程度也各不相同，投资者需要事前识别风险产生的原因及后果，以便作出更好的投资决策，从而制定各种管理措施，控制和防范风险的发生。
参考文献：
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[2]冯套柱,孟亚宁.房地产投资风险评价研究.沈阳理工大学学报,2005,24(1)
[3]王新军,王霞. 房地产经营与管理.上海:复旦大学,2009
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