浅析房地产企业项目投资决策及风险防范
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摘要：房地产项目投资决策是指对目标投资项目进行方案制定、投资估算、可行性分析、风险评估，最终做出决策的过程。因房地产项目投资额高、市场风险大，投资决策的正确与否，直接关系到项目开发的成败，对企业经济效益和可持续发展都具有现实和深远的影响。本文依托在房地产企业项目拓展工作中的经验，拟对房地产项目投资决策流程进行简要分析，并对如何规避、降低投资决策过程中的风险提出相应的防范措施。
关键词：房地产企业 项目投资决策 风险防范
为促进房地产市场健康有序发展，近几年来国家出台了一系列调控措施，房价上涨幅度有所减缓，与此同时，随着房地产企业纷纷开始跨区域发展，各地土拍市场竞争日趋激烈，土地成本越来越高，这些都导致项目利润空间被大幅挤压，地产项目投资风险加剧。为提高项目拓展能力，有效评估、识别和规避投资风险，确保项目投资决策的有效性和科学性，各大房企通过对多年房产开发经验的总结，逐步形成了一整套完整的投资决策流程。
一、房地产项目投资决策过程分析
（一）项目初判和立项阶段
项目拓展部门通过多渠道获取项目信息，包括项目所在区域、具体位置、土地指标、规划条件、周边环境等，并通过项目实地考察，对项目信息、区域规划、市场环境等方面进行初步分析与判断，识别投资机会，形成项目考察与评估报告，报上级进行项目立项评判。
在此阶段，需要把握几个要点：项目拓展的区域要符合企业整体战略布局要求;要以企业制定的土地储备计划作为开展项目拓展工作的指导与依据;所选项目要具有良好的市场环境和合理的预期收益，初步符合公司对项目的投资回报要求;对项目进行初步经济测算，以项目目标利润与风险可控作为项目立项的重要依据。
（二）项目可行性研究阶段
通过立项确认的项目可进入可行性研究阶段。项目可行性研究是指对项目市场环境、产品规划、开发成本、财务风险、市场营销等各个环节进行全面深入的研究与论证，确定项目开发方案，估算项目投资，测算项目经济效益，分析项目的优缺点，识别项目潜在风险并提出防范措施，由此确定项目的投资价值及最终投资方案，作为项目决策的重要依据。
在此阶段，需要重点把握以下几点：
其一，深化市场调查分析，对宏观环境、行业环境、企业资源、项目背景做细致分析，了解当地土地开发政策、税收政策、融资环境、居民经济水平，楼市发展动态等信息，为后续项目定位、营销方案提供依据。
其二，各职能条线分工合作，提出各种可能的开发方案，并对开发方案进行比较分析。设计部门根据项目基础信息做出规划设计方案;成本部门根据项目定位及设计方案，估算项目开发类成本数据，并根据项目开发进度安排成本现金流支出;销售部门根据市场调研确定大致销售价格区间、销售进度及销售现金流。
其三，在合理预测基础上，财务部门根据各部门提交的项目收支、现金流量、关键节点等信息，合理安排项目融资方案，计算项目税金，对项目经济效益进行估算，并得出用于评价项目可行性的关键价值指标。
其四，采用合理的资本预算评价方法，对项目价值指标进行比较分析，评估项目投资风险。项目拓展部门负责收集、整理、汇总可行性研究成果，报上级确定项目投资方案及可接受的成本上限，最终形成项目可行性研究报告，组织召开项目评审会。
（三）项目决策阶段
相关条线负责人、投资决策小组成员，对项目可行性研究报告进行深入探讨，对项目的开发进度、产品去化、财务风险、项目收益进行重点论证，对项目存在的疑点难点提出质询，提出项目的最终决策建议，通过投票方式对项目进行最终决策。
二、房地产项目投资风险防范措施
房地产项目投资是一个十分复杂的系统工程，面临一系列的政策风险、市场风险、资金风险、建造风险。如果在投资决策过程中，预测结果严重偏离项目实际情况，将会带来错误的判断和决策，使企业遭受重大的经济损失，甚至影响企业的生死存亡。所以，房地产企业在投资决策过程中，必须对投资风险有着全面和清醒的认识，增强风险防范意识，采取有效措施规避风险、降低风险。
（一）建立项目拓展管理办法
鉴于项目投资决策的复杂性和对企业发展的重要性，房地产企业可根据自身情况，建立相应的项目拓展管理办法，指导和管理企业的项目拓展工作。对项目拓展参与人员、工作分工、项目筛选与立项、项目可行性研究，项目决策全过程进行制度规范，使项目拓展工作更加规范化、标准化，更为有效评估、识别和规避投资风险。
（二）提前布局，完善项目可行性研究
为提高项目投资估算的准确性与可行性，对于意向较大的投资项目，很多标杆房企会选择将大量的立项、设计、规划工作前置到项目拿地阶段，扎实做好对市场、企业资源、政策环境的调研工作。通过聘请专业的设计院提前细化项目设计方案，聘请专业的房地产销售公司制定市场营销方案。运用市场调查和合理的预测方法，实现项目可行性研究从定性到定量分析的转变，大大提高了数据的准确性，一旦项目真正获取，可以直接采用相关成果进行项目开发，从而大大缩短项目开发周期，提高资金使用效率，降低投资风险。
（三）采用合理的投资评价指标及项目风险评价方法
房地产企业应根据自身发展战略以及企业资源情况，灵活运用项目投资评价指标，包括项目净利率、内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、回收期、现金流回正周期、投资峰值等指标。传统小房企一般采用回收期、净利率等静态指标来评价项目可行性。而对于融资能力强、融资成本低、资金周转速度高的标杆房企，面对众多的投资机会，通常会考虑货币时间价值，动态分析项目的实际盈利能力和抗风险能力，所以会采用净利率、净现值、内含报酬率等指标来综合评价项目的可行性。
房地产项目投资面临风险大，不确定因素多，应采用合理的方法来衡量项目风险。首先可通过SWOT分析，综合考虑项目的优势、劣势、机会、威胁，对项目内外部进行系统评价。其次通过敏感性分析，测算开发成本变动和销售价格变动对项目收益的影响，并得出相应的可投资成本、售价区间。同时采用情景分析，分别测算在最优、最可能发生和最差的情况下的项目收益，得出更为直观的数据，进一步分析项目的风险。多种方法相结合，对项目全方位进行风险评估，从而提示风险、降低风险。
（四）建立相应的奖惩措施
为充分调动员工对项目拓展的积极性，同时约束团队更加谨慎拿地，企业可根据预测准确性、对企业利润的贡献度来合理设定相应的奖惩措施。对于实施项目跟投机制的房地产企业，可在项目投资决策中結合跟投机制，在可行性研究成果基础上制定项目跟投责任书，确定项目跟投初步方案。对于参与土地拓展工作的人员，给与一定比例的项目跟投，在收益共享、风险共担的双重作用下，一方面激发员工和团队潜能，为企业创造更多的价值，另一方面督促员工以更为谨慎负责的态度对待项目投资工作，提高各项数据的准确性，降低投资风险。
三、结语
受金融环境、市场政策等不稳定因素影响，房地产企业经营风险加大，项目投资决策的重要性与日俱增。所以，需要房地产企业建立相应的项目投资决策制度，对项目投资流程进行规范，强化对市场的合理预测，运用科学的资本预算方法，对投资方案进行分析评估，使投资决策更理性科学，并且充分意识到项目投资风险，采用合理措施有效规避、减少风险，促进企业长远稳定发展。
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（作者单位：宁波银亿房地产开发有限公司）
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