房地产开发项目的进度管理

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　　 自2008年以来，国家宏观经济形势的变化，银行信贷的收缩，及2010年国务院针对房地产市场出台的新“国十条”，使房地产市场受到严重影响，在这种特殊环境下，充分发挥公司在市场竞争中的优势，显得尤为重要，因此本人认为提高项目的开发速度，不断加快项目的开发节奏，从而进一步提高公司整体开发效率，加速公司资金周转，培育公司核心竞争优势，是非常有必要的，以便有效应对严峻的市场形势。从以下几方面谈一下一个大型房地产总分公司的项目工程进度管理办法。
　　 项目工程进度管理办法包括进度计划体系、计划的编制及审批、进度控制措施、工程延期、奖惩办法。
　　 1 进度计划体系
　　 计划是每个项目开展工作的准则，计划制定的周密性及合理性直接影响到计划的执行过程和执行结果，每一个进度计划都是该项任务进度目标实现的依据，而完整的进度计划体系则是每一个进度计划的母体，各单项任务进度计划必须互相兼顾，形成体系，结合公司的实际情况并总结以往的实际经验，各分公司要制定和执行的进度计划及进度计划体系。
　　 2 计划的编制及审批
　　 2.1 《分公司年度开发计划》：
　　 经公司批准的《分公司年度开发计划》，为指导分公司在该开发年度内各项进度目标的纲领性文件，该计划中要明确该年度计划内的各项目或批次的项目启动时间、各开发批次开工面积、各开发批次开始销售时间、各开发批次结束时间、开发项目完成时间、开工面积及单体特征，并应有包括详细的资金、人员、组织等保障措施的保障计划，具体按照公司总经理要求编制。
　　 2.2 开工前进度计划体系：
　　 开工前进度计划体系是针对《分公司年度开发计划》中所计划的各项目或批次的准备阶段而言的，该阶段指的是从设计到开工之间的开工准备阶段，包括项目或批次《准备阶段进度计划》和项目或批次《地基处理进度计划》，项目或批次《地基处理进度计划》为涉及到地基处理的项目或批次所需编制的工作计划，
　　 2.2.1 项目或批次《准备阶段进度计划》：
　　 项目或批次开工前准备是一项重要工作，直接影响到该项目或开发批次能否按计划开工，分公司应根据《分公司年度开发计划》制定项目或批次的项目或批次《准备阶段进度计划》，如开发项目分两个及以上开发批次，各开发批次都要制定准备阶段计划，该计划要包括委托设计、招标采购、场地准备工作、合同签订及开工证办理等开工准备工作内容，如涉及到地基处理工作，还需要编制项目或批次《地基处理工作计划》。
　　 2.2.2 项目或批次《地基处理进度计划》：
　　 项目或批次若涉及到地基处理，分公司应编制项目或批次《地基处理进度计划》，该计划包括设计阶段工作、施工前准备（预算、招标采购、合同签订、场地准备、开工证办理等）、施工阶段及检测验收等工作内容。
　　 3 开工后计划体系：
　　 3.1 开工后各项工作计划是项目或批次《准备阶段工作计划》及项目或批次《地基处理进度计划》中的工作内容完成后，分公司编制的指导施工阶段及验收、交房等工作的计划，包括每个单体的施工总进度计划及阶段计划、单体附属工程进度计划和分解计划。
　　 3.1.1 《单体施工总进度计划》：
　　 对同一建设批次的各栋号都要编制施工总进度计划，该计划中要明确完成开工、达到预售条件、结构封顶、主体验收、竣工验收、单体附属工程开始及完成等关键控制点的时间、中间关键工序的开始和完成时间，并附保障措施。
　　 单体总进度计划是系统性工作安排的基础，编制应合理、可行，并尽量考虑施工过程中可能出现的各种因素。
　　 3.1.2 阶段计划：
　　 A、阶段计划是在《单体施工总进度计划》的基础上，根据《单体施工总进度计划》确定的关键时间控制点编制的，阶段计划包括《开工至预售阶段进度计划》、《预售至结构封顶阶段进度计划》、《结构封顶至竣工验收阶段进度计划》三个阶段的计划。
　　 B、阶段性进度计划的编制要详细，须包含并清楚表达该阶段内的所有施工内容及工序安排，并附保障措施。
　　 C、单体总进度计划中确定的关键控制时间节点在施工过程中可能会有变化，各阶段性进度计划编制时可对单体总进度计划中的时间节点进行调整，但不能拖后单体开工时间、达到预售条件时间及竣工验收时间。
　　 4 进度控制措施
　　 4.1 各项进度计划的包含内容、编制深度要符合公司要求，保障措施要全面且有针对性，编制及审批程序符合要求，且各计划的保障措施中要明确控制要点、各要点的责任部门和责任人，叙述分公司对实现进度计划的准备情况。
　　 4.2 分公司要针对各进度计划所涉及的工作内容，制定进度控制执行办法，采取细致有效的进度控制措施，按要求编写《工程进度监管月报》（《工程管理月报》中的进度管理部分），及时总结进度管理经验、及时发现和解决进度问题，以保障进度目标的的实现。
　　 4.3 结合实际情况，如分公司发现存在影响进度的隐患存在，自身又很难克服，需要公司协调解决的，应及时向工程总监说明情况，工程总监指示公司相关职能部门协助分公司解决，或视隐患原因上报公司总经理。
　　 4.4 如实际进度落后于计划进度的情况已经发生，公司、分公司的各部门根据现场具体情况启动并执行进度问题处理联动方案。
　　 5 工程延期
　　 如进度计划执行过程中出现了进度问题，且经分公司、公司各部门采取措施后未能扭转不利局面，实际进度严重滞后于计划进度的情况，分公司向公司递交了延期申请之后，公司总经理指示工程总监处理或召开专门办公会寻求解决途径，如工程总监或总经理办公会判断不能按期完成的，准许延期。
　　 如出现由于公司经营计划有变等原因，公司向分公司发出指令要求延期的情况，分公司要根据指令进度目标重新编制相关进度计划，并履行相应程序审批。
　　 6 奖惩办法
　　 6.1 奖励与处罚的原则为：奖励先进、惩罚落后。
　　 6.2 建立奖励惩罚制度的目的是促进建立和执行好计划制度与计划体系，最终实现进度目标，并鼓励公司先进员工及维护公司制度的权威性。
　　 作者简介：
　　路英爽，女，（ 1981年10月――）河北省邯郸市邱县，荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司，工程师，造价主管

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