我国房地产经济波动影响因素分析及对策
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作者: 段 勇
[摘 要] 近几年,随着我国房地产业的迅猛发展,我国的房地产业已成为国民经济的支柱产业,对GDP有很大的贡献潜力。论文分析了我国房地产经济的波动影响因素,诸如:土地因素,资金因素以及市场因素等,并提出了针对性建议。
[关键词] 房地产 经济 对策
房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。房地产在我国国民经济中的地位日益突出。研究房地产市场的经济波动规律,对政府和企业科学的判断房地产市场,引导房地产市场的健康、持续发展等,都具有积极的作用。只有正确的掌握了房地产的经济波动规律,了解房地产波动的特点,政府才能有效运用“反周期”的行为进行干预。同时在房价上涨过快时,大部分的投资者和住房需求者对房价的波动并不能正确的理解和把握,若能正确的了解房地产的波动规律,就能正确的处理好投资与需求的关系,引导消费需求,抑制价格的大幅度波动,正确地引导居民的住房消费,实现房地产业的健康发展。
一、我国房地产经济波动影响因素
1.影响中国房地产波动的土地因素
房地产土地市场主要受土地一级和二级市场影响。其中,一级市场即为地产市场,供给方是国家土地部门,需求方是房地产开发商,交易的商品为土地的使用权;二级市场供给方是房地产开发商,需求方是购房者,交易的商品是房屋所有权和相应的土地使用权。这里主要选取土地出让收入、本年完成开发土地面积、新开工面积和房屋竣工面积等4个指标分析土地因素对房地产市场的影响。
2.影响中国房地产波动的资金因素
房地产开发离不开金融的支持,金融政策对房地产市场供给量有着重大的影响,其手段主要是贷款规模、贷款投向、利率水平等。房地产开发的规模、速度和总量,除受到土地供给的制约外,还受到房地产投资来源的制约。房地产业是资金密集型行业,其发展需要大量资金。这些发展资金不可能完全通过企业自筹来解决,它只能是其中的一部分,其他的资金主要是通过金融市场这一筹资渠道来筹集,不同的金融政策将自接影响开发商通过金融市场筹资的难易程度和成本高低。
3.影响中国房地产波动的市场因素
在价格机制决定下,房地产需求影响到房地产价格水平的波动,进而对房地产经济运行产生扩张式或收缩式影响。商品房销售面积反映了房地产市场的消费需求,对它而言预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格的走势的预期。如果预期未来房地产价格下降,此时即使价格已经出现较大跌幅,但房地产需求仍然会减少;相反,如果预期未来房地产价格上升,此时即使价格己经出现较大升幅,但房地产需求仍然会增加。
二、防止我国房地产经济剧烈波动的措施
1.调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展
房地产投资政策的制定和出台,要特别注意到以下经济状况:(1)投资主体结构的变化对未来房地产周期的变化具有重大意义。这是因为,到目前,国有企业产权不清、职责不明、没有风险规避机制等问题仍未得到有效解决。(2)密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应,不能脱离宏观经济基本面的支持:保持房地产投资占固定资产投资的合理比重,防止比重过大或过小。(3)投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。(4)完善和规范政府投资。一方面,政府可以狠抓房地产业发展战略,适当调整政府投资完成的土地开发、以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动,对全社会房地产投资行为进行间接调控。
2.规范土地市场
强化政府土地批租管理,(1)总量控制,严格审批行政划拨用地。在统一土地管理权的基础上,对土地出让实行总量控制,制订合理的土地供应计划,严格审批行政划拨用地,严格监控土地的最终用途。(2)规范操作,从协议出让向招标拍卖转变。土地转让方式逐渐全部采用市场化的招标、投标、拍卖形式,减少行政性、非市场化土地出让方式,改变土地出让过程中的“双轨制”现象。(3)政府垄断城市土地出让市场(一级市场),加强政府土地供给能力,同时逐步放开土地转让市场,允许参与城市建设、房地产开发的企业通过土地二级市场转让城市土地使用权,使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组。(4)确立市场化的新型土地供应机制。由政府垄断土地一级市场的出让行为,土地出让逐渐向全部采取招标、拍卖方式过渡。
3.完善我国房地产市场开发金融制度
(1)完善我国房地产开发的多元化融资体系。目前,我国房地产业的主要融资渠道有以下几方面:商业银行贷款。房地产信托。资本市场直接融资。房地产产业基金。(2)进一步完善我国住房消费的多元化融资体系目前,我国住房消费的主要融资渠道有以下几方面:商业按揭贷款;住房公积金低息贷;住房合作基金;住房储蓄;政府的优惠政策。(3)培育住房金触二级市场住房金融二级市场的核心是住房抵押贷款证券化,证券化是发达国家普遍使用的一种金融手段,目的是解决流动性差、短存长贷问题,规避市场风险,引导资本市场流向资金市场。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想从根本上实现房地产融资渠道的多元化,不仅需要房地产企业自身积极寻求出路,更需要管理者从整个金融体系和制度方面加强建设,为房地产融资创造一个良好的创新环境。
三、结语
总之,对房地产经济波动因素进行分析,有助于制定科学有效的宏观调控对策,有助于掌握房地产经济运行的规律,从而预报异常波动,加快房地产改革和发展步伐。
参考文献:
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