房地产项目管理与项目成本管理的对策分析

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　　摘要：根据目前建筑行业的发展情况来看，中国经济的快速发展越来越明显，除此以外，中国房地产业正在飞速发展。虽然房地产发展到了一定程度，但在发展中还隐藏了许多问题，如房地产管理体系不完善。随着建筑材料的不断优化和建筑技术的不断改进，房地产业也在向更新的方向转变。
　　关键词：成本管理 房地产 项目管理 项目成本
　　引言：房地产项目管理是一项系统而复杂的工作，在管理中涉及到的问题比较广泛，主要原因就是房地产项目的管理具有风险高和施工周期长的特点，在开展这项工作的过程，给房产地产管理带来了很大的困难，特别是在有效分析项目基本利益方面。
　　一、房地产项目管理的内容
　　在开始建设项目之前，项目规划管理是非常重要的一个环节。在此阶段根据实际情况制定项目计划，同时也作为管理项目计划的行动计划、行动指南、反检查计划。项目定位和工程设计是项目管理的重要组成部分：第一，项目准确性直接影响项目销售的速度，影响资金流动的速度;第二，设计定位决定了工程造价;同时，良好的设计不仅可以提高房屋的销售量，还可以为企业提供更好的社会经济效益。设计阶段是项目管理的关键环节，无论项目质量的好坏，无论项目是否按计划进度、销售节奏来完成，全靠此阶段的合理设计。
　　二、房地产建设项目开发全过程成本管理存在的问题
　　首先，当前房地产建设项目没有实行严格的预算管理，主要体现在很多房地产建设项目管理者和负责人都将更多的重视程度转向追求经济效益等方面上，却忽略了内部预算管理，所制定的预算管理体制不够完善，甚至一些企业内部的预算管理流于形式，无法对成本管理起到有效的促进作用。其次，当前很多房地产建设项目忽视了投资目标决策阶段的管理控制，造成了成本支出失控，体现在很多企业的管理者对决策方面的成本管理意識不足，再加上房地产项目前期的投资金额巨大，缺乏内部控制，也没有建立成熟合理的内部控制指标评价体系，致使经济活动运行和决策出现失误，会在无形中为企业的良性发展带来了巨大的阻碍，这也是当前房地产建设项目运营中最为薄弱的部分。最后，当前房地产建设项目并没有加强竣工方面的成本控制，并忽视了动态造价管理，仅仅对事前的控制、事中的控制，却没有采取有效的措施方案，更是缺乏项目直到竣工验收的全过程造价控制管理。
　　三、加强房地产建设开发项目全过程成本控制
　　（一）创新的项目管理机制
　　在房地产项目管理过程中，管理人员应该创建项目组织结构，按照施工方案明确划分施工区域，有效管理工程建设的每一个环节，明确每个职能部门相应的责任和权力，并做好分层管理的工作。在管理中，项目经理必须熟悉国家的相关规定和地方法律、法规，政策和建设的标准，并制定各种管理体系，以实现企业更大的经济利益。在项目经理允许的情况下，开展房地产项目管理工作，为工程建设的顺利进行做准备。另外，项目技术人员应该协助项目经理，对现场工程建设进行管理，加强各个部门的下调工作。
　　（二）制定完善的预算管理机制
　　制定完善的预算管理机制是当前提升房地产建设项目全工程成本管理水平的重要举措。在房地产建设项目运转的过程中，难免会出现因细节上的差异造成实际的预算执行与所制定的预算不相吻合等情况的发生，为了有效的规避这一问题，就要提高房地产企业内部预算管理水平，通过提升管理者的重视程度以及重新审视预算管理中存在的不足来制定完善的预算管理体系，促使内部预算管理活动与房地产所开展的经济活动相吻合，还要在此基础上建立健全完善的风险预警机制，通过动态的风险预警机制来及时反映出房地产经济活动中潜在的风险，从而在第一时间进行合理有效的解决，也能将预算资金控制在一定范围内，促使房地产企业的经济活动能够平稳的运行。
　　（三）选用专业技术水平高的工程人员
　　无论是大型还是中小型房地产项目，房地产项目管理都取决于管理者的工作效率。所以房地产在选择管理人员时，一定要选择高素质的人才来保证房地产项目管理的有效进行。根据目前房地产管理的情况，提高中国房地产项目管理的有效性，就必须加强管理者的管理能力和管理经验，使员工在实际工作中具有强烈的责任感和实施能力，确保房地产项目管理中出现的问题得到及时解决。在工程建设中，房地产公司应重视对各种工作因素的研究和分析，加强房地产项目管理的力度。
　　（四）加强竣工阶段的成本控制
　　竣工验收的依据作为项目总体成本核算的基础，需要包括初步设计、施工图、施工技术验收规范等，并需要有关部门的审批调整和修改，在加强这一阶段的成本控制首先需要做到严格的检查工程的竣工结算，其中包括竣工文件的审查、合同条款的核对以及落实设计变更签证等，还需要根据图纸来具体的核实工程的数量以及单价，特别是要引进当前先进的计算方式计算手段，转变以往传统的人工计算方式，并尽可能的减少误差的产生，提升竣工结算的精准度。
　　结束语：伴随着房地产工程在全国各地如火如荼地开展，工程管理与项目成本管理作为房地产企业管理中能够实现经济效益与社会效益统一的重要途径，其直接影响着房地产业的发展。因此，房地产企业必须建立完善的管理机制与监督机制，根据工程的实际情况，认真审查预算，不断提高管理人员的综合素质，在保障工程质量提升的同时，降低工程施工消耗，提升材料的利用率，增强员工的成本控制意识，助推企业在激烈的市场竞争中实现效益与发展双丰收。
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