浅谈房地产企业融资问题及建议

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　　摘 要 融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
　　关键词 房地产企业 融资渠道 融资方式
　　近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
　　一、融资的基本理论
　　融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
　　资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
　　根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
　　二、房地产企业的融资渠道
　　我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
　　（一）银行
　　1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
　　2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
　　（二）私募基金
　　投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
　　（三）信托
　　信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
　　（四）券商
　　券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
　　（五）保险
　　保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
　　三、当前房地产企业面临的融资问题
　　在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
　　2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
　　（一）房地产贷款加大严控
　　2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。 　　（二）房贷利率历史性变革
　　2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。
　　（三）房地产企业内部的迅速扩张
　　房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。
　　四、冲破房地产企业融资困境的建议
　　融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。
　　（一）注重现金流，放缓扩张脚步
　　易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。
　　（二）资产证券化的想象空间
　　在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。
　　（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型
　　单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。
　　1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。
　　2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。
　　3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。
　　五、结语
　　虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。
　　（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）
　　参考文献
　　[1] 田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.
　　[2] 葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.
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