房地产开发企业融资和现金流管理探讨

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　　摘 要 现金流管理是房地产财务管理的重要内容，融资管理则是现金流管理的重要环节。近年来，随着政策层面对房地产市场的调控，房地产开发企业的现金流管理及融资管理均面临极其严峻的挑战。如何管理好现金流直接决定着企业的生存。基于此背景，本文以房地产开发企业为研究对象，对其融资及现金流管理中出现的问题展开研究。首先阐述融资和现金流管理的基本概念，然后结合房地产开发融资现状和现金流管理中普遍存在的不足进行深入分析，最后针对创新融资渠道、增强企业现金流管理意识、建立全面预算管理制度及强化企业竞争力等方面给出改进建议，以期促进企业管理的优化和提升。面对国家提出“供给侧结构性改革”以来的新常态，本文旨在为房地产开发企业的融资及现金流管理提供参考。
　　关键词 房地产开发企业 融资管理 现金流管理
　　现金流管理是企业风险控制的重要内容，其好坏直接影响企业的生存问题，充足的资金和合理有效的现金流管理是企业经营投资活动有序发展的重要保障。房地产开发企业作为资金密集型企业，基于其行业特点，现金流管理极为重要。融资则是现金流管理的重要一环，一方面，房地产开发初期对资金有大量的需求;另一方面，随着我国房地产市场繁荣时期的过去，限制政策也频繁出台。自2015年国家提出“供给侧结构性改革”以来，“去库存”任务激化了行业内市场竞争，加大了销售资金回笼压力。基于防范金融风险“去杠杆”的要求，当前对房地产企业融资信贷规模的管控不断加强，对房地产融资风险监管更为严格，各类融资渠道不断受限和减少。在上述背景下，资金短缺成为制约房地产开发企业发展的主要问题之一，使用科学的方法合理预计资金缺口，对资金统筹安全的使用，以及在保证现金平衡的前提下降低现金持有成本、融资成本和风险等成为企业管理中亟待解决的问题。本文将逐级分析以上问题，探究优化提升企业管理的策略。
　　一、企业融资和现金流管理概述
　　探究及解决问题需要立足于其基本理论，因此本文首先阐述融资和现金流管理的概念。
　　（一）融资基本理论
　　融资即企业资金筹集的行为与过程。在融资决策中，公司首先需要根据自身的生产经营、资金拥有状况，结合公司未来经营发展的需要，科学预测企业所需要筹集的资金额度。然后采用一定的融资方式，从一定的融资渠道筹集企业发展所需资金。企业资金可分为两大类，即股权资金和债权资金，其中，吸引投资人直接投资、发行股票、留存收益等方式筹集的资金属于股权资金;银行贷款、发行债券、融资租赁等方式筹集的资金则属于债权资金。一般而言，股权资金的融资成本高但融资风险低，而债权资金融资成本低但融资风险高，因此，企业融资决策需要通过权衡融资成本与融资风险以确定最佳融资结构。
　　资金是一种稀缺资源，因此，房地产企业通常面临着比较严格的融资约束。在我国现有市场环境下，多数房地产企业融资采用银行贷款，具体来说，通常利用企业担保、土地及不动产抵押等形式作为增信方式，向银行等金融机构贷款。此外，具有一定实力的企业也会采用信托、股权融资、基金等方式融资。
　　（二）现金流管理概述
　　现金流是指在某一时点企业现金流入和流出量的统称，主要反映企业资金运营状态以及偿债、支付能力。企业在现金流的管理过程中，应力求现金流入与现金流出达到平衡，在预计现金流短缺的情况下提前筹措资金;而在预计现金流剩余的情况下则选择适当的投资项目，将多余资金投资于项目中，为企业赚取更多的收益，使企业总价值最大化。房地产企业应围绕企业的经营、投资和筹资活动这3个环节，全面预测、规划、执行和分析现在或者未来会计期间的现金流的时间、空间和金额大小，管理与监督企业资金的收支情况，实现企业现金流转的优化。
　　融资是房地产开发企业保持充足现金流的重要基础。与之对应地，现金流质量的好坏则直接决定了房地产企业的融资能力，良好的资金运营能力是企业实力的象征。
　　（三）房地产企业的特点及对融资、现金流管理的要求
　　房地产企业具有资金投入规模大、周转时间长的特点，开发运营过程中除资金需求量大外，在利润分配、偿还负债及利息等方面还有大量资金占用费，因此容易诱发筹资风险和经营风险。这些都要求其在实际经营管理中，对项目运作全程的现金流数量和节奏进行控制和计划。这对企业资金的运作能力有较高要求，需要根据外部筹资阶段的现金流需求开展必要的融资活动，同时通过合理的现金流管理保障融资顺利进行。通常来说，根据房地产项目开发阶段不同，其资金需求的特点也不同。前期开发对自有资金依赖性高，实质开发阶段需要大量外部筹资，销售阶段则需要保持现金流入和流出的平衡。
　　二、房地产开发企业融资和现金流管理存在的问题
　　目前，房地产企业的现金流管理及融资存在较多问题，具体包括：
　　（一）融资渠道单一，资金筹集困难
　　现阶段，房地产开发企业融资渠道主要有几种，一是银行贷款。这是最常用的融资渠道，然而，其随着房地产宏观调控政策持续收紧而变得困难，所融到资金的用途也被严格监管。二是股票融资。该渠道的适用企业数量有限，中小房企只能望尘莫及。三是债券融资。债券发行条件要求高，受政策影响大。四是信托融资。这种方式监管相对宽松，但综合融资成本高，信托产品不断暴露出的财务风险导致政府对信托的房地产业投入持续收紧。五是供应链融资。这种方式虽不受传统融资方式的监管影响，但给开发企业带来信用及兑付风险。
　　总之，目前的房地产企业主要还是依赖于银行贷款。开发建设初期，大多数企业以项目集团担保或土地抵押形式取得银行贷款作为启动资金。建设中期，大量资金流入来自客户预缴房款及銀行按揭贷款，这些资金均受金融风险制约。近年来，国家政策对房地产的调控力度加大，在我国金融市场发展尚不成熟的背景下，金融机构对房地产开发行业融资的监管严苛，使得企业利用常规开发贷款融资的难度增加，而有实力利用债券、信托等获取资金的企业又极为有限。由于房地产项目建设周期长，资金周转时间长的特点本身就增加了资金占用费，融资难度的提高则进一步抬高了取得资金的综合成本。规模小的企业融资本身受限，规模实力强的企业则面临融资成本逐年攀升而致使利润缩水。同时，融资成本上浮和销售资金回笼速度慢也造成企业的融资风险，最终可能引起企业资金链断裂等经营风险。因此，房地产企业融资难、负债率高、偿债压力大，融资成本和融资风险大。 　　（二）缺乏对现金流管理的认识，导致投资决策失误
　　近10年火爆的房地产市场，使得很多房地产企业的决策者过多地关注和追求短期利润，忽略了对企业长远发展和市场环境的分析，盲目跟风。大量投资储备土地并行开发，低估环境现状对行业发展的威胁，缺乏对宏观政策及市场需求变动的合理评估。只注重利润数据，致使对资金需求、现金收入与支付能力的忽视，误导企业管理层作出错误的投资决策，也给企业在实际运营中带来资金短缺和资金占用成本过高的风险。
　　（三）缺乏资金全面预算管理
　　首先，在预算方面，企业片面强调财务预算，缺乏对现金流量预算全程管理重要性的重视，使全面预算编制与企业总体战略目标不匹配。未建立健全事前资金预算管控制度，对事中编制年度现金预算又缺乏整体考虑。同时，对运营资金需要量的预估存在偏差，且未考虑与实际使用的匹配度，致使资金需求估计不足，导致现金流预算缺乏可操作性和可指导性，以至于无法在合理的时间通过合适的方式投入资金，筹集资金不能满足经营活动需求，如建设资金不到位而延误工期、错失有利的投资机会，过多持有资金造成浪费。而且对资金需求的估计不足也会因临时筹资而使资金成本升高。其次，企业选择多项目经营，靠规模占领更多市场的同时，在资金充裕但管理相对分散的情况下现金流预算全面性不足，对协调各项目的资金分配和使用、整体统筹能力有限，致使资金使用效率较低。
　　（四）现金流动态管理及评价机制不完善
　　很多房地产企业仅把事后编制现金流量表作为财务管理的重心，造成无法及时预计资金缺口，存在资金链断裂的风险。企业缺少预计数据与现金流量实际完成情况的对比分析，动态性指标缺失，全面预算管理流于形式，管理效力差。另外，当下很多房地产企业没有建立完善的现金流管理机制，或者有管理机制但实际执行力差。同时，监督和评价机制的缺乏也影响相关管理制度的落实执行，最终影响管理效果，带来资金安全风险。
　　（五）行业内竞争加剧，支付能力和偿债能力较差
　　随着房地产开发企业库存量的不断增加，以及供求比的失衡，房地产开发企业销售压力增大，行业内的竞争激烈，资金回笼缓慢，对项目建设的支付能力变弱，甚至会威胁到企业其他项目的开展。“去杠杆”使筹资变得困难，许多房地产企业均出现资金紧张的情况。从消费者需求端看，虽有刚性需求，但受限购政策的制约，无力承担高房价下较高的首付款;同时，个人按揭贷款利率的密集调整使得客户按揭困难，进一步导致企业资金回笼持续减缓，支付能力变弱。从房地产开发企业销售端看，为尽快回收资金，获得有限的客户资源，需要通过降价达到去库存、促周转的目的，而降价销售对企业资金实力要求较高，严重影响企业支付能力和偿债能力。
　　（六）严控政策给经营带来威胁
　　2016年底，随着针对房地产的严控政策密集出台，宏观调控力度升级，以及伴随而来的“房地产市场的价格回归理性，回到它的基本功能”的声音，房地产企业的融资遇到了困难，开发新项目所需的资金持续吃紧，导致经营风险持续加大。房地产开发行业一旦确定项目投入，其资金的流向和用途很难再做调整变化，加之开发周期长也使其经营风险和资金管理风险随之提高。遇到市场环境和政策变化的影响，如发生房价下跌、销售量下降、资金链出现问题等一系列连锁反应，将造成企业资金回收困难，无力偿还贷款，此时不断加大的资金投入势必导致无法控制的风险。
　　三、房地产开发企业融资和现金流管理的优化策略
　　针对房地产开发企业融资和现金流管理问题，结合实际工作经验，本文提出以下优化策略。
　　（一）多元化融资，降低融资成本和财务风险
　　筹资环节的现金流管理，需要做好“开源”。首先，销售回款作为后期运营资金的有利保证，深挖销售潜力创新销售模式，多方位加快资金回笼。其次，还可以通过同行业项目合作的形式，缓解融资压力。再次，在自身信用有保障的情况下，利用供应链融资等形式延迟资金投入。最后，还应通过加强自身实力以获得更多元的融资模式，并且根据企业各发展阶段合理的现金持有量，在考慮融资成本和规模的情况下选择最优的融资结构和方式。
　　（二）强化现金流风险管理意识，降低投资失误
　　不合理的投融资规模将增加企业资金压力，加重企业偿债负担。因此，房地产开发企业需要增强投融资风险管理意识，避免投资决策失误。首先，在项目前期筹划阶段，可将项目净现值、内部收益率等测算结果作为项目投资决策的依据，从而确保投其科学合理性。其次，在项目实施阶段，应结合实际情况及时调整投资策略和计划方案。
　　（三）强化企业全面预算管理制度
　　首先，应树立全面预算管理意识。全面预算管理不是财务管理的一部分，做好全面预算管理需要各业务及职能部门的贯彻配合，企业的经营战略要通过全面预算实现具体化。其次，全面预算管理需对各预算上报数据与实际完成及经营目标定期作比对，分析偏差原因，及时改进预算。最后，还应对各预算上报业务部门预算的执行形成定期考核制度，需要合理安排预算，强化收支的执行监管，保证全面预算在现金流管理中的控制职能。
　　（四）完善企业现金流动态管理及评价机制
　　首先，现金流风险管理应重视现金流预算的动态管理。现金流预算首先应保证经营活动的正常运转，因此需要企业管理层实时掌握现金流动态，保证经营过程中对现金流缺口的预知能力。其次，在当前房地产市场降温的背景下，资金安全是现金流管理的目标，应当更加及时、精准地发现并处理经营中异常的现金流数据，有效防范现金流风险隐患。再次，在经营过程和项目后评价阶段，应通过与预算数据指标作比较、分析和评价，在防范现有项目的现金流风险的同时，也可向新项目提供借鉴数据。最后，建立相对完善的监督评价机制，利用制度建设和发展信息化建设强化制度体系建设，利用具体的岗位责任制落实执行力度，责任到人到岗。
　　（五）利用现金流数据分析降低政策风险，增强竞争力
　　实时分析企业现金流情况，制定有效的管理策略，能够帮助管理者了解企业当前的风险承受能力并预测潜在风险，从而快速制定相应措施加以应对。偿债能力可以通过一些财务数据分析提前预警，例如，基于净现金流为负且到期债务偿付比率（经营现金流量净额/到期债务本息）和经营净现金比率（经营现金流量净额/流动负债）在不同年份连续呈现下降趋势的现象，可以判断企业有出现支付危机的风险。还可以通过现金净流量来源判断企业的风险承受能力，当现金净流量主要由经营活动产生时，说明企业运行良好，资金充足，抗风险能力强。
　　四、结语
　　新常态下，量质并举，房地产开发企业在经营中如何提质增效，现金流管理是财务管理的重中之重。本文通过企业面临的融资和现金流管理中的问题，在对融资基本理论和现金流管理要求的研究基础上，分析了它们在管理中存在的问题，并就这些问题结合实际工作找到切实可行的对策。希望通过本文的探讨研究，可以优化企业现金流管理，企业战略目标与现金流管理有机结合，拓宽融资渠道，降低融资风险;合理配置资金，降低资金成本，增加企业收益，促进企业的良好发展。
　　（作者单位为北京首开仁信置业有限公司）
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