现行房产税计税依据规定中存在的问题及调整思路
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作者:张运书 王振猛
摘要：房产税计税依据的选择是房产税制度设计的核心要素，从理论上说，计税依据的选择既要符合税收公平与效率原则，也要符合我国的税收实践。本文分析了我国现行房产税规定中存在的问题，并结合国外房产税的计税依据的选择，提出了我国房产税计税依据的调整思路——以市场估值作为房产税计税的唯一依据。
关键词：房产税 计税依据 调整思路
一、现行房产税计税依据规定中存在的主要问题
1986 年 9 月 15 日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称“条例”），自同年 10 月 1 日起施行。
“条例”第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。余值或者房产租金收入，税率相应分为 1.2%和12%。
就我国现行房产税计税依据规定，并结合我国房产税的征收实践来看，有以下问题值得研究：
（一）房产原值的确定
“条例”规定：房产税的计税依据为房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。但从税收征管实践来看，一方面，城镇一部分小微企业经营规模小，财务制度不健全，税务机关在对其进行所得税征收管理中采用核定所得率方式征收企业（个人）所得税，因固定资产折旧费用的提取对这部分纳税人来说在计算费用时无关紧要，造成纳税人房产建造时，建筑商未开具合法发票或开具低于成本价的建筑发票，企业则以估价入帐或干脆不入帐，给房产价值的确定也带来了困难;另一方面，城镇部分房产（建造时间较长）已陈旧，无帐面价值可查。根据房产税暂行条例，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税机关参考同类房产核定。但从主观上看，税务干部不是专业的房产评估人员，且缺乏相关的专业知识;从客观上看，对不同区域、不同类别、不同档次的房产进行专业评估无疑会增大税务干部的工作量和工作强度。因此，如何合理核定这部分房产的价值，且能让纳税人信服，是一大难题。
（二）租金收入的确定
“条例”规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。从征管实践来看，由于房产租赁情况复杂，且纳税人纳税意识淡薄，故意隐瞒租金收入。如租赁双方为逃避房产部门管理，不依法办理租赁手续，搞私下交易，偷税现象比较严重。
具体表现为：
1.租赁关系更换频繁。不少街道的店面房，一年内经营业主更换频繁。尤其是近几年，随着网络经济的发展，传统的经营业态、经营模式受到严峻的考验。不少业主刚刚租房经营不久，就陷入财务危机，难以持续，加之于资金短缺，融资困难且资金成本高，只好关店歇业。在未向税务机关办结有关手续的情况下，就另谋门路，由于税务机关征收管理往往滞后，给房产税的征缴带来一定的困难。
2.房产转移。在小城镇或城乡结合部，房屋较多属于自行开发建造。房产主为了逃税，与租赁业户串通好，名义上将房产转移给租赁业户，造成租赁业户房产自用的假象而偷税;且自行建造的房产，原值的确定往往也不准确，导致房产税的征收依据的确定难以准确，房产税的征收也就不可能准确。
3.多重租赁。一些纳税人低价把房屋租赁过来，再高价租赁给他人，从中取得房租差价;或有部分纳税人自己不从事经营活动后，由于与房主租赁期未满，再高于或低于原价转租他人，逃避税务机关的监控。
4.实际租金与名义租金的差异。租赁双方私下达成协议，或订立假租赁合同，以低租金骗逃税款。
（三）个人出租房屋详细信息的取得
财税地字〔1986〕8号 《 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 》第十二条明确规定：“ 个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税”。但在现实的征收实践中，税务机关如何取得个人出租房屋出租收入的真实、详细信息，从而将应纳的房产税征收入库，这是房产税征收实践难度极大的现实问题。
二、国外房产税的计税依据
从世界各国房产税计税依据来看，主要有面积、原值、市场估值和租金等几种模式，以市场估值选择较多。但不同的设计模式有不同的优缺点。以面积作为计税依据方法简单，准确性高;以市场估值和租金作为计税依据公平性高，收入弹性高，但是其准确性要相对较弱，尤其是租金数据的取得成本较高，且存在人为操作的空间较大;以房产原值作为计税依据，税收缺乏弹性。所以，以市场估值（房产保有环节）为计税依据征收房产税，房屋租金收入则缴纳个人所得税，这种征收模式是主流模式。
三、我国房产税计税依据調整思路
（一）房产税计税依据的调整原则——公平与效率
公平和效率是税制设计的主要原则。按房屋面积作为计税依据设计房产税，从理论上说效率较高，税务机关征收成本较低，但不符合公平原则;按市场估值和租金收入征收房产税，较为公平，但计税依据的确定难以准确，且税务机关征收成本较高。至于我国所采取的按房产原值扣减一定比例后的余值征税，可以说更难以做到公平和效率。
（二）房产税计税依据调整的思路——以市场估值作为房产税计税的唯一依据
首先，按房屋面积作为计税依据征收房产税，从理论上说效率较高，税务机关征收成本较低，但不符合公平原则;其次，以租金收入作为房产税的计税依据，一是信息取得成本较高，且纳税人的纳税遵从度也较低（尤其是个人出租房屋）。况且，对租金征税存在重复课征问题。因为现行我国个人所得税法第六条第七款明确规定，财产租赁所得属于个人所得税的征税范围。如果对租金收入既征收房产税，又征收个人所得税，显然，属于重复征税。再次，按房产原值扣减一定比例后的余值征税会导致新企业税负重，老企业税负轻，不符合公平原则;最重要的是按原值扣减后的余值征税的规定，带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而变化。尤其是随着经济高速增长带来的房产大幅度升值的溢价，政府作为公共产品和服务的提供者则得不到任何补偿。且以余值为计税依据大大缩小了税基，这也不符合税收的公平原则。
基于上述分析，从理论和实践的角度分析，应以市场估值作为房产税计税依据的唯一选择。首先，符合税收的公平原则，且税收会随着经济发展，房产的增值而增长，税收弹性较大;其次，从实践来看，现代信息技术为的发展为房产的准确估值提供了技术支撑。
（三） 应完善的几个相关问题
1.建立和完善专业的房地产市场价值评估机构。从我国目前的实践来看，社会各类评估机构较为完善，基本能够适应市场经济的需要。但作为专业的社会评估机构——房地产评估机构，从机构、人员的数量和专业水平等方面，恐怕难以满足对全部房产的市场价值评估的需求。我们可以采取分类、分级、分步实施，利用3-5年时间，先在一线城市试点，而后逐步推开。
2.充分利用现代互联网、大数据等技术手段，整合政府相关部门的信息，建立涉及房地产全领域的信息技术平台。从房产建造、市场交易、产权登记等各环节;从土地、房产、工商、税务、银行、安监、公安等各部门;将涉及房产的各种信息，进行整合并无缝对接。
3.加强专业人员培训，提高从业人员的业务素质。一是房地产评估机构的专业人员，要加强理论、专业、实际操作的各方面的培训;二是税务部门的人员要进行房地产领域相关税收政策、房地产评估方面的相关专业知识的学习和培训。因为，具备一定的专业知识，才能担负起监督房地产评估专业中介机构评估评估的责任。
4.进行廉政教育培训，防止出现房地产评估的社会中介机构和履行监管职责的税务部门合谋、寻租。
参考文献：
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作者单位：河北经贸大学财税学院
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