合肥市主城区老旧小区改造现状及对策分析

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　　 摘 要：以合肥市主城区老旧小区为例，分析老旧小区改造现状及存在问题，详细论述老旧小区改造中应采取的对策。
　　 关键词：老旧小区改造;现状;问题;对策
　　 随着城市化进程的快速推进，老旧住宅小区已成为城市建设和管理的薄弱环节，亟待通过综合整治来改善人居环境，提升城市形象，促进城市和谐发展。主城区老旧小区通常是指位于城市中心城区内环境条件差、配套设施不全或者破损严重、功能不完善、公共服务及社会服务不全的住宅小区。
　　一、合肥市主城区老旧小区特点
　　合肥市老旧小区主要集中在庐阳、蜀山、包河、瑶海四个老城区，大多是由政府或单位出资建设的单位“福利房”。这些老旧小区建设年代不一，大多建于20世纪80年代初至90年初，有的始建于20世纪50年代，多为7层以下多层居住建筑。这些老旧小区普遍存在以下特点：
　　一是基础设施“先天不足”，缺乏系统维保。如房屋外墙斑驳开裂、起壳风化;楼顶防水功能退化，雨污水混流，下水管破损、堵塞;小区道路狭窄、坑洼;消防设计标准低，损坏严重，存在较大安全隐患。
　　二是配套设施缺少。老旧小区建设之初，相关公共和公用配套设施普遍缺少，公共绿地、环卫设施、机动车停车位、非机动车库、社区活动中心、体育健身器材的公建配套设施规划配置标准较低，与居民实际需求的矛盾越发凸显。
　　三是管理缺失，乱象丛生。随着城市规模扩张及房地产开发的持续增长，绝大多数原生房主搬迁至城市新区居住，老旧小区住宅变成频繁交易的“二手房”，住户人员组成日渐复杂甚至成为“三无”人员主要聚居地，存在大量改变原有布局及功能结构的违章建筑，乱搭乱建现象普遍;车位不足导致车辆停放无序拥堵严重;建筑分布散而乱，封闭难度大，进出人员难管控，治安隐患大，“四类可防性案件”发案率高。
　　二、合肥市主城区老旧小区改造现状
　　为切实改造老旧小区整体人居环境，合肥市依据安徽省住房城乡建设厅出台的《城市双修技术导则》《老旧小区整治改造技术导则》《城市既有住宅加装电梯指导意见》等规范要求， 2018年全市共整治老旧小区173个，总建筑面积454.85万平方米，惠及住户56485户;2019年，全市共整治122个老旧小区（其中中直省直69个），总建筑面积283.65万平方米，惠及住户33285户;2020年，合肥市将继续整治103个中直省直老旧小区。2019年度，合肥市被住房城乡建设部列为老旧小区改造试点城市，改造工作有序推进，其主要亮点有以下几点。
　　（一）改造规划由无序变有序
　　《合肥市老旧小区综合治理工作实施意见》明确界定了老旧小区的改造范围，统一了改造内容和标准，简化了审批流程，明确了后期管理的责任主体和管理模式。
　　（二）改造内容由形式变具体
　　将老旧小区的改造内容具体明确为：“一出”“三进”“六整治”。一出是水表、电表、气表的出户，方便管理;三进是光纤、公共服务和物业服务进小区，提升社会化服务水平;六整治是对道路管网、雨污水混流、停车设施、景观绿化、环卫设施和安防消防的综合整治。鼓励开展建筑节能和“适老化”改造，引导多层住宅加装电梯、安装新能源汽车充电桩、智能快递箱等服务设施。
　　（三）改造组织由分散变统一
　　成立合肥市老旧小区综合治理工作领导小组，领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责全市老旧小区综合治理工作和推行物业管理工作的政策制订等工作。合肥市各级政府建立相应的组织机构，负责实施所属辖区内老旧小区实施综合治理和物业管理的各项具体工作，协调有关问题。
　　（四）改造项目由封闭变公开
　　项目设计和监理从合肥招标投标中心统一招标产生的全市小额零星工程设计、监理定点库中抽签选择相应的单位，不单独每个项目进行招投标。
　　三、合肥市主城区老旧小区改造存在问题
　　保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题。坚持人人尽责、人人享有，坚守底线、突出重点、完善制度、引导预期，完善公共服务体系，保障群众基本生活，不断满足人民日益增长的美好生活需要，不断促进社会公平正义，形成有效的社会治理、良好的社会秩序，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。合肥市老城区老旧小区改造虽然已经取得了一定成绩，但还有进步空间。经过系统梳理，目前合肥市主城区老旧小区改造过程中存在以下问题：
　　（一）项目生成及资金筹措渠道单一
　　改造项目的生成主要是由政府列出，缺乏科学系统评判，公众及专业人士参与不够。改造资金多为财政供给，渠道单一，市场化社会力量参与少，难以实现社会资本效益，不具备可持续性。
　　（二）改造不全面，配套不完善
　　受资金、用地、环境、住户意愿等因素影响，改造不全面，具有局限性：对建筑户外改造多、室内改造少，如房屋结构进行户内加固，户内管线更新等;对公用设施完善多，对公共设施完善少，如按照人口规模新建幼儿园、菜市场、居民活动中心等少。对建筑多采用维修加固方案多，未根据建筑安全使用年限区别对待，零星及规模拆建少，对存量资源整合利用少。
　　（三）专项规划缺失，验收技术规范待匹配
　　老旧小区改造更强调居住条件的实际改善和居民满意度，其既受到“自上而下”的框架制约，又要充分反映“自下而上”的居民呼声和需求，只有通过编制专项规划做好这两大特性的结合才能技术性地解决这项“有难度”的工作，合肥市至今未编制该规划，由政府单一主导，缺乏多元主体参与。老旧建筑因先天原因，对建筑的结构加固和消防改造后按现有规范无法验收，如不改造实施又客观存在安全隐患，亟须出台与老旧小区建筑改造验收相匹配的验收技术规范。
　　（四）项目小零散，实力企业参与少
　　老舊小区改造现多以修补加固类居多，工程规模小、散、繁，资金量小且协调任务多、难度大，很难吸引有实力的大企业参与。目前参与施工改造的企业多为挂靠，实际施工的队伍能力不足，导致施工进度慢，质量差。 　　（五）住户参与度低，长效管理机制不健全
　　老旧小区改造要充分调研居民的需求。这项基础性工作要求数据采集与分析的专业性，更需要充足的群众工作经验。合肥市出现了一些由于缺乏前期调研而流于形式的清单式改造，使老旧小区改造停留在门面工程上。群众对于“改什么”“怎么改”“何时改”“如何参与”“改后如何管理”等话语权不多，意见和建议无法达到充分表达。对于大部分物业缺失、管理缺位的老旧小区改造后没有建立长效管理机制，物业管理等仍沿袭原有机制，政府包袱并未减轻，社区治理问题重重。如果在改造伊始就纳入市场化的管理理念，将硬件改造的完成作为长效管理工作的开始，以培養小区居民良好的行为模式和更紧密的社群关系为主要目标，引导多元主体参与，有机整合各种解决方案，寻找老旧小区从赋活、提升到进化的有效路径。
　　四、合肥市主城区老旧小区改造过程中存在问题的相关对策
　　（一）科学引导项目生成，积极拓宽资金渠道
　　通过制定科学合理、可操作性强的评价指标体系，对现有的老旧小区现状进行评估分析，让最需要改造的小区“冒出来”。坚持“以人为本”的设计理念，坚持设计先行，充分尊重和满足居民们对老旧小区改造的功能诉求和精神追求，利用“VR”技术等把规划设计图纸变得更加直观和形象，让老旧小区居民对改造的需求能够通过“订单”的方式实现，以此来提高居民参与老旧小区改造的积极性和主动性。对于老旧小区改造的资金来源，一要积极采取市场化运作方式，充分调动居民、社会、企业的积极性，鼓励社会资本积极参与老旧小区改造，引导社会资金发挥更大的效益。可在规划时给予增加容积率、增设地下停车空间、减免回迁房改造土地出让金，上市商品房可按规定适当收取土地出让金，出让金按开发进度收取以及回迁房免收各项规费等，适当放宽老旧小区市场准入和建设限制。利用老旧小区的区位优、周边配套全、容积率低的优势吸引开发企业前来投资，充分利用老旧小区闲置土地及简陋房屋进行二次开发，从而获取改造资金。二要建立受益者的付费机制。一些符合改造条件的小区，加装电梯、建筑节能改造、立体车库建设等改造资金可由房屋产权人、相关职能部门按照一定比例合理分摊，既能减轻政府负担，也能加快老旧小区改造的进程。
　　（二）统筹协调，科学分类实施
　　在老旧小区的改造建设过程中，针对不同年代、结构、产权对象需要制定科学、完整、周密的整体改造方案，既要符合城市区域规划定位，又要满足广大民众改善居住环境的多层次需求，既要有以完善功能为主的基本型改造，如优先改造供水系统、雨污水管网、燃气、电力、通信等地下管线，完善道路、停车、照明、安防、消防、快递柜等公共基础设施及社区服务设施，也要逐步推进完善型改造，如无障碍、“适老化”改造，加装电梯、房屋室内维修改造、配套电动车充电桩、文化活动场地及设施、家政、物业服务设施，建设平安智慧小区等。对一些特别老旧的，改造价值不高的，结合棚户区改造、商业开发等其他手段予以更新。做到精准施策，因地制宜，区别对待。
　　（三）以规划引领实施，制定专门配套标准
　　编制城区老旧小区专项规划，对城市总体规划、区域定位等上层设计予以呼应，要对大“蓝图”进行深入的研究和分解落地，制定一个社区层面的、可落地、可分解的三年中长期规划，有效避免与上层设计脱节和“拉链式”改造等在老旧小区综合整治中广泛存在的问题。专门制定与老旧小区改造相适应的建设验收规范以解决老旧小区实践过程中遇到的与现行标准规范不适应的问题。同时应及时出台针对加装电梯、室内外水电气路改造的技术标准和政策。
　　（四）兼顾区域，打包做大项目
　　在专项规划的基础上，还要编制老旧改造小区片区的修建性详细规划与城市设计，有针对性的做好区域规划统筹，结合城市功能结构优化，人口疏解及互嵌式居住社区建设等实施，将老旧小区改造同扩大老城区人居生活空间，营造宜居和谐生活环境，提高城市品位结合起来。可尝试与大型国有建筑企业通过PPP项目合作方式推进老旧小区改造;也可将年度内需改造的老旧小区按“区”级行政单位整体打包招标，适当提高门槛，确保招大招强。
　　（五）多方共建，引导建立市场化专业管理机制
　　在老旧小区改造中积极发挥社区党组织、居民自治组织、物业服务企业、社会组织、志愿服务组织等多方议事联动机制作用，实现多方共建。提高群众对老旧小区改造工作的知晓率、参与率和支持率。在“改后如何管理”方面引入社会化管理，由街道组织居民成立业主大会，由业主大会按照相关物业管理法规政策规定，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，由物业服务企业提供物业服务，向居民收取物业服务费。现有的单位管理主体要逐步转换角色、转变职能，积极主动地做好退位和补位工作，逐步把老旧住宅小区整治结束的后续管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理。
　　参考文献：
　　[1]江淮晨报2018.10.18《租赁业务多主体供应格局基本形成》
　　[2]合肥晚报2019.10.21《壮丽70年·奋斗新时代——合肥城市大建设发展成就巡礼》住房保障合肥路径铸就安居
　　[3]《安徽省城市老旧小区整治改造技术导则》（2019年修订版）
　　作者简介：刘莉（1981-），女，汉族，安徽省全椒人，本科，安徽经济管理学院经济管理系教师，讲师。研究方向：物业、物流管理。
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