新形势下房地产企业成本控制探讨
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摘 要 经过20多年的高速发展，房地产行业成为了我国国民经济中的重要组成部分。但随着国内外经济增速逐渐放缓，加之国家有关部门不断出台了稳定楼市房价的调控政策，房地产企业也结束了黄金时代，房地产企业的盈利能力开始衰退，该行业亟须找到新的经济增长点。当前要想确保经营利润，房地产开发企业就需要从内部管理效率着手，尤其是要提高自身的成本管控能力。本文主要从当前形势下房地产开发企业成本控制的必要性出发，结合现实分析其中的不足，并給出若干优化建议，旨在提高房地产企业在行业中的核心竞争力。
关键词 房地产企业 新经济形势 成本费用管控
成本管理与控制是贯穿于房地产开发项目及企业运营始终的系统工程，企业要想获得较大的利润空间与经济效益，就必须强化在成本费用上的管控力度，尤其是在企业预算中其他条件不变的基础上，直接压缩成本费用、合理配置资源，将成为提升企业利润的有效途径。房地产企业只有通过持续的优化成本费用管控，才能有效增强自身的运营能效，在新的经济形势下谋求新发展。
一、成本控制在房地产公司中的重要性
（一）从企业角度出发：增强自身管理水平，有效提高风险防范能力
鉴于当前低迷的国际经济形势，以及国内经济进入新常态，与之走势高度相关的房地产行业在国家一系列宏观调控政策的出台下也处于震荡之中。除了个别人口持续大量流入的城市房地产行情持续火爆外，其他城市已出现明显的疲态。面临如此严峻的市场环境，房地产开发企业必须从自身管理出发，尤其是要加强成本费用管控，保障企业自身现金流的安全与完整。与此同时，要通过成本控制有效避免不合理的支出，促进资源科学、高效配置，尽可能地提高企业利润空间，以较高的资金利用水平为房地产开发企业创造有利条件，强化自身抵御外界与内部风险的能力。另外，在房地产开发项目的全过程中要实施完整的成本监控，给企业管理者提供准确、及时的成本信息，让管理者可以基于数据对企业作出精准的战略规划，有效提高企业的管理质量，进一步改善经营状况，促使企业营运目标的顺利达成。
（二）从宏观角度出发：促进金融市场健康发展，促进社会和谐
房地产开发行业与社会民生紧密相连，房地产企业强化自身成本管控，可以在防范经营与金融风险的同时，促使社会更加稳定和谐地发展。房屋购置是普通家庭支出中的重大项目，金额较大且涉及几代人的努力与积蓄。我国当前许多房地产企业采取房屋预售制，若房地产公司由于风险防范不到位、成本费用控制不力致使企业资金链断裂，使建设项目被迫中断而烂尾，那么购买了期房的客户将面临两空的局面。再加上房地产开发企业中项目庞大的规模与较高的集中度，极易造成群体性危机事件，产生社会的不稳定因素。另外，与房地产开发企业密切相关的金融行业也将受到连累，若放任房地产开发企业成本控制失效，继而引发资金链的断裂就会危及金融行业以及其他与房地产行业紧密关联的行业，企业之间产生多米诺式连锁反应，将会造成重大的金融危机。
二、当前房地产公司成本费用管理现状
（一）缺乏先进成熟的成本控制理念
当前经济形势发生了较大的变化，房地产开发企业的生存环境也越来越复杂，只能依靠企业内部管理效率的提高，如优化成本控制来提高利润。但由于我国房地产企业规模、运营管理能力参差不齐，企业管理者对于成本管控的认识与理念也不尽相同，导致部分企业由于思想、手段落后，无法跟上社会经济发展的进度。主要表现在以下几点，首先，忽略了成本管控的完整性。部分房地产开发企业在开展成本管控时，往往将关注的焦点投向财务管理、项目施工与采购，而忽略了企业其他管理过程中的控制，如销售、项目规划设计等，无法全面地对企业运营各个方面开展有效的成本控制。其次，事前管控薄弱。对于大部分房地产企业来说，成本控制的主要参与者是企业的财务工作人员，而财务所处理的多为已发生的事后成本，而无法从开发项目的全过程进行管控。
（二）成本控制措施落后、固化
成本控制涉及方面较广泛，具有较强的专业性，因此房地产开发企业成本管控效果的优劣，在很大程度上取决于企业自身所采用的管控措施与手段是否与企业需求与实际情况相匹配。应用得当则能取得显著的控制效果，若措施采用不适宜，则不但会浪费资源还失去了管控的意义。从当前大部分房地产企业成本管控的措施与机制来看，在这一方面还较为单一，大多是依据过往项目经验粗放式地预估成本，再逐一进行分解。但这种成本管控手段已经不适应当前多变的经济形势了，其管控过程过于僵化，无法将项目建设中由于诸多因素导致的变量考虑进来，这种低效率的成本控制手段亟须得到改进与优化。
（三）缺乏科学有效的成本控制体系
部分房地产企业由于缺乏对项目目标成本的规划与测算，失去了对项目成本根本的控制能力，同时在成本指标分解过程中，由于企业所采用的分摊计算方式不科学、不合理，致使企业内部成本分担不均。另外，在成本管控责任划分不清晰，缺乏责任主体的情形下，对成本管理的约束力也有限，具体执行部门与个人也就失去了动力。企业内控机制不完善也将导致成本控制失效，内控体系作为房地产企业实施成本管控的基础，也是企业内部财务管理的核心部分，若内控机制设置不全面、不科学，则会导致预算执行上的漏洞。
三、优化房地产公司成本费用控制的途径
（一）强化企业内部成本控制理念
一方面，要扭转落后的成本管理理念，加强企业内部成本管控意识。在竞争日益激烈的经济形势下，房地产开发企业要一改过往传统的粗放式的管理营运模式，逐渐向现代化、精细化的模式转变。尤其是企业管理层要重视成本管控，并加大对其的支持与投入，建立完善的成本管控组织，自上而下开展对成本控制的宣传与推广，在企业内部营造良好的氛围。另一方面，要对全体员工开展成本控制专项指导培训，让企业每个部门、岗位员工都能清晰地了解到成本控制的重要性与必要性。并且要做好专业人才与团队的培养与引进，打造一支专业能力强、素质过硬的成本管理人才队伍。 （二）建立健全科学的成本管理机制
首先，成本控制涉及房地产企业经营的各个环节中，因此要构建能够贯穿事前、事中以及事后的完善的成本控制体系。由于房地产行业涉及环节较多，如设计、施工以及销售等，因此企业必须选择与自身发展需要相匹配的成本管理架构，并形成动态的跟踪机制，不断探索不同项目阶段下成本控制的具体措施与控制方法。其次，针对具体项目实施过程中的重点与关键环节，企业要做到成本控制责任分工清晰，将具体工作明确落实到个人，并建立起与之相关的操作标准，建立健全的成本控制内容绩效考核体系，以此来保障成本控制各个环节的落实执行与执行效果。最后，要组织定期的市场调研活动，及时了解最新的建筑技术以及建筑新型材料价格等相关信息，并建立起相应的数据库加以维护，为企业后续的项目开展提供全面、真实的数據支持。
（三）采用先进的措施提升成本管控效率
首先，要优化企业成本归集。房地产开发企业需要在总部设置一个总成本中心，下辖若干二级成本中心，如由财务、营销以及若干子公司组成的中心等。依据不同的成本费用发生对象，将其科学合理地归集到相应的成本中心里，结合目标成本管理，强化实际成本费用与中心费用的对比与深入分析。其次，做到规范化票据管理，加强对成本的核算。要构建完善健全的会计制度，严格依照相关法律规范来处理会计账目，保障会计数据的真实性、准确性，提高会计核算的质量。最后，要充分利用当前计算机信息处理技术，提高财务管理运作能效，进一步提高成本控制基础核算工作的效率。
四、结语
在日益严峻的经济环境与竞争压力之下，房地产开发企业要想获得新的发展动力与核心竞争力，就必须从成本管控着手，依靠精细化、专业化的成本管理措施与机制，对企业内部有限的资源进行合理的配置与利用，充分提高资金的利用率。同时，还要根据企业自身的发展需要，不断摸索，创新成本控制的有效途径，实现企业成本的降低以及利润的提升。
（作者单位为上饶宸瑞实业有限公司）
[作者简介：周立梅（1979—），女，江西上饶人，本科，中级会计师，主要研究方向：成本与费用的控制方法。]
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