噩梦般的住房抵押贷款

来源:用户上传      作者: 马拉·霍瓦内锡安

　　它们帮助你实现美国梦：一个属于你自己的家――任何人都能负担得起的极低利率和付款。现在这个美梦露出了陷阱真面目。
　　对于那些囊中羞涩的购房者来说，这是一个它们无法拒绝的诱惑：以合同预定的利率还款，月供减半，甚至不需要提供相关文件，定金也减少，在过热的经济中能实现自己的住房梦。
　　那些受此引诱的人注定会觉得烦心。当许多美国人都开始担心下跌的房价的时候，那些掉入了所谓的可选择可调整利率抵押贷款 （option ARM）陷阱的借款人还有另外一个担忧，一个更为紧急的问题：即将飞速增多的债务。
　　Option ARM是有住房贷款以来风险最高、最为复杂的贷款。因为它诱人的最低还款额，吸引了一批新的买主进入到房地产市场。如果不是这样，泡沫也不会那么持久，特别是在那些最为火爆的区域和市场。突然间，几乎所有人都能够或者认为能够负担得起一所房子。但这种贷款的低还款额只是暂时的。借款者现在选择的还款越少，以后债务累积的就会越多。
　　账单如期而至。许多2004年和2005年发放的option ARM重新安排了还款额更高的还款时间进程表――对于那些认为这种低分期付款至少5年内不变的人来说，这大大出乎了他们的意料。因为房产价格已经趋于平稳，那些借款者已经不能指望抵押资产的增值来帮助他们脱离困境。而且，不合理的罚金也让他们无法再去筹措资金。那些最细心的买房者会问足够多的问题，从而了解到option ARM充满了风险。但是其他人，由于追随房地产热而忽视了对风险的认识。
　　购房者还不知道其背后存在很多猫腻：他们的经纪人通过卖option ARM能够获得比销售其他贷款更多的佣金。银行仍然可以把按照按揭方式计算出的月供记为收入，即使消费者选择最低付款方式（远低于按揭月供）。贷款的利率和首付可能不是银行决定的，而是由对冲基金设定的。消费者一旦选择最低付款方式，很快将面临要么支付更高的月供、要么放弃房产的两难境地。
　　几乎没有银行会发布它们究竟经营了多少option ARM的报告，因为它们不必那么做。但有一点可以肯定，option ARM的销售飞速增长。美国第一贷款评价公司的资料表明，2003年option ARM业务只占全年贷款销售的5%，而在今年的前五个月，这个数字已经上升到12.3%。在加州盐湖城，这个比重达到40%，在佛罗里达的那不勒斯，这个比重也达到了26%。这样的业绩不仅发生在那些经济过热的沿海地区，到今年的5月31号为止，西弗吉尼亚州51%的房贷是option ARM，而在怀俄明州这个数字是26%。有证券分析师估计，2004年和2005年，美国约有130万人借了3890亿美元的option ARM。现在这个趋势也没有减缓。另有资料显示，尽管由于房价的下跌，在今年的第二季度，option ARM的销售额还是达到了772亿美元。
　　
　　第一波
　　
　　随着经济繁荣周期的延长，这些新型贷款有可能加速泡沫的破裂，对那些鲁莽的借款人和放款人的其他潜在影响也将显露出来。但是大部分损失是要由普通百姓来承受的，而不是那些制造出这些问题的放款机构、经纪人和金融家。
　　这种贷款当然符合银行的需要。option ARM产生于1981年，许多年来它主要针对富人市场，本来是为富人提供的一种灵活的理财工具（前期支付小额月供，最后一次付清本金）。但为何成了普通消费者贷款买房的工具？一句话，体制的缺陷，使它应运而生。在房产市场火爆的头几年，利率的不断下调使得安全的固定利率贷款对借款人来说比较具有吸引力。随着房价的上涨，银行开始推行低首付的可调整利率的贷款。当房产变得更加昂贵时，银行开始兜售在最初几年只需支付利息的贷款。然后银行就开始为option ARM大做广告：不仅是为富人提供的一种灵活的理财工具，也是普通消费者可负担得起的贷款买房工具。银行为了保证资金的正常流动，开始发展一批不在编制内的抵押贷款经纪人去推销option ARM，尽管这样意味着将充满危险的贷款贷给那些无力偿还或者不了解其中风险的人们。
　　据惠誉评级公司估计，多达80%的option ARM借款人都选择按最低付款标准偿还债务，差额将累计到本金里。这种支付方式也被称为负按揭。银行将会在债务累积到一定程度时，上调最低月供。大部分贷款者的负债实际上没有减少，反而增加了。
　　银行为了规避数以千计的违约风险，一方面，把部分抵押贷款与其他状况良好的贷款打包，卖给华尔街。贝尔斯登公司说，约有2004年和2005年的1820亿美元的以及今年的830亿的 option ARM被重新打包，按债务评估部门规定的利率，以抵押资产证券的方式卖给投资者。与此同时，银行还可将一部分贷款直接卖给对冲基金和其他风险偏好型的投资者。
　　余下的option ARM仍然在银行账本上，正为银行带来大量的“影子利润”，因为按照现行的会计制度，他们可以提前把最高的还款额即按照按揭方式计算出的月供记为收入，即便消费者选择的是最低付款方式。换句话说就是，银行预支明天的收入，夸大了当期银行股票的每股收益。
　　对于许多行业来说，权责发生制记账原则是适用的。公司记账以合约的发生为标准，而不是以资金的到账为标准，因为资金最后还是会到账的。但是对于option ARM来说，权责发生制记账法并不适用，因为未付的款项最后是否能得到支付是不确定的。有专家认为，坦率地说，这种负按揭就是一个带有欺骗性和风险性的策略，灵活有余，诚实不足。负责使会计制度更符合时代需要的金融会计标准委员会依然坚持它们的标准，但是在向《商业周刊》的书面声明中说：“这种类型的贷款并没有充分地披露有可能引起的相关风险。”
　　
　　被掩盖的损失
　　
　　不管有没有风险，会计处理方式极大地提高了该项业务的利润。加州的第一联邦金融公司里，被外界称之为“影子利润”的应收利息（deferred interest）占了第二季度税前利润的67%。金色西部金融公司（Golden West Financial Corp）经营option ARM贷款已有20年历史，2006年上半年应收利息占了该银行收入的59.6%。
　　即使债务累计得越来越多，但被一个作了粉饰的财务报表掩盖了。有关研究机构预计，在接下来的几个季度里银行将那些不良贷款转移到所谓的持有返售科目。它们被与其他的资产组合分离开来，直到被卖给相关投资机构。近来，不良贷款都与其他的交易活动混在一起，被记为交易损失，很快它们就会淡出股东们的视线。
　　
　　艰难的销售
　　
　　为了完成交易，银行越来越依靠那些不受监管的抵押贷款经纪人（中介机构），全美抵押贷款经纪人协会的报告显示，这些机构目前占全部贷款中介机构的80%，是十年前的两倍。2004年起，银行为了促进option ARMs的销售，提高了Option ARM的经纪人佣金。
　　问题当然是源于许多经纪人更关心他们的佣金而非他们的客户。他们采用各种手段推销Option ARM，大肆宣扬最低支付额，不谈未来的风险。有些甚至暗示有甜头的1%到2%的初始利率是长期的，尽管书面罚则上说得是另外一回事。这很容易就让许多消费者被option ARM的那堆数字弄糊涂了。一份最近的美联储研究报告表明，约有1/4的房主不太清楚基本的ARM究竟是怎么回事。把多种支付选择混合在一起更让人觉得这种贷款难以理解。
　　抵押贷款诈骗已经成为这个国家中增长最快的白领犯罪，2005年损失了10亿美元，是2004年的两倍。一个增长缓慢的房产市场会滋生出更多的犯罪行为。但这些担忧并不妨碍华尔街对option ARM的渴望。对冲基金也一直特别活跃，它们绕过经纪商，直接从银行购买高风险的贷款。有专家认为，华尔街和对冲基金助长了这种贷款滥用，特别是为那些最脆弱的借款者提供了资金。

　　
　　我行我素
　　
　　为什么对冲基金愿意直接购买高风险贷款？因为他们可以要求到使他们免予损失的条款。而银行预先就已经知道了对冲基金要的是什么，只是简单地瞒着借款人，其实很多借款人基于原来的信用历史是有条件得到较低利率的。最终，部分贷款可能变成不良贷款。但是那些购买option ARM的华尔街的同道们做的就是风险生意。没有人期望全面的损失。他们投资了几十亿在有问题的option ARM贷款上，但是相比其一直在买卖的数十亿美元的新兴市场和衍生市场债务来说，这种贷款并不是更不可靠的。损失早已被视为投资决策的一个因素。
　　在未来的几年里，那些账面上有很多option ARM的银行必然会深受违约风险的打击。但是这种危害是有可能得到限制的。银行运用保险和其他金融工具来保护他们的组合，而且他们有房产作抵押。有关机构预计，在未来的5年里，所有贷款中，包括option ARM，将有总价约3000亿美元的违约贷款――占所有房主资产净值的1%不到。
　　大部分的痛苦将由普通消费者来承担。这样的事情正在发生。超过20%的2004年和2005年option ARM的借款人的房产价值低于他们的贷款。如果房价下跌10%，这个人数还会增加一倍。但美国消费者协会发现，选择option ARM的不同收入阶层的借款人都认为option ARM是他们惟一能负担得起的购房选择。他们当中的许多人也认识到他们的贷款会增加。同时，并不是所有option ARM借款人都是盲目的。因为这些贷款被采用各种手段推销;有的借款人还认为它是积累财富的有效工具。他们想拥有很多的房子，希望可以早点退休。
　　公共政策已经作出了调整，以适应住房贷款业务的新形势。银行业的主要监管者货币监理署官员要求银行规范它们的行为，打算提高借款标准，就像去年对信用卡所做的一样，超低的支付额使得信用卡持有人还清款项变得不可能。预计今年秋天新的政策就会出台。
　　倡导公平住房的学者建议，抵押贷款放款人应该遵循类似证券市场的那些规则，要求抵押贷款的借款人不仅满足贷款的基本条件，而且要适合这种贷款――即贷款不会给消费者带来困难。消费者协会认为，消费者应该对未来的还款有一个合理的预测，不是基于现在利率，而是要假设出最坏事情发生的状况。
　　但至今为止，银行没有表现出提高标准的意愿。有分析师说，银行对Option ARM业务并不表示歉意，几乎所有人都认为option ARM是一项出色的业务，它很规范而且并没有影响到银行。辛辛那提Fifth Third银行的首席信贷员在4月份写给监管者的一份信中写道：“帮助购房者选择合适的月供方式，并不是银行的责任。……家长式作风的监管低估了美国人民的智商，是行不通的。”
　　
　　最坏的实例
　　
　　Option ARM的繁荣仅仅是泡沫经济中不可靠贷款的一个最明显的例子。一段时间以来许多银行都放宽了它们的贷款标准，即便是做联邦房屋局（Federal Housing Authority）贷款业务的时候也这样，而该种贷款受政府保证并且对借款者条件要求甚严。其他人已经看到了这种松懈。美国货币监理署已经跟踪调查零售银行业销售11年，去年他们发现，1/3的大银行都降低了贷款标准。一家投资公司老总说：“出借人为了保证短期收入几乎取消了所有的贷款标准。现在有很多买了房的人已经不再祈祷能够还款甚至能够卖掉他们的房子。”
　　事情究竟变得有多糟糕？美国房地产协会称，在2005年银行为第一次买房者提供了他们房屋全价的43%比重的贷款。房地产协会的发言人说，借贷条件的松动主要表现在所谓的无文件贷款上，这种贷款不需要借款人提供任何文件。所有的事情都是为了资金的流动。
　　（原载美《商业周刊》2006年9月11日）
　　
　　附：下跌的美国房价
　　 吉米・谢尔特
　　既然派对已经结束，残局如何收拾？
　　一路攀升的美国住房市场已经撞到了“天花板”。而今，投资者和房主都很关心房价何时跌到“地板”上，跌得会有多严重。8月23日出炉的最新数据表明，今年7月，二手房价格的涨幅是11年来最低的，虽然以名义值计算的二手房价格高于上年同期水平，但以实际值计算甚至还有所下跌，销量还比一年前下降11.2%。待售房的存量则创下1993年以来的新高。市场正在等待即将发布的新房价格数据。不过，现有数据就足以让人们越来越担心，美国房地产热潮的终结会对整个经济造成怎样的打击。
　　建筑业已经开始受到住房需求滑坡的影响。扣除季节性因素，7月份的住房开工数比上月下降2.5%，比上年同期下降13.3%;私人住房建筑许可证的发放数同比下降了20.8%;虽然过去5周里申请住房抵押贷款再融资的人次有所增加，但购买新房的贷款需求却在1年之内下降近1/4。在这种情况下，住宅建筑商信心指数的大跌也就顺理成章：2005年6月至今该指数已经下跌56%，降至15年来的最低点。
　　高档住房建设受到的打击尤其严重，因为近年来，富人们恰恰站在房地产热潮的最前沿。美国第一大豪华住房建筑商托尔・布拉泽斯公司日前宣布，最新一季度其新房订单数几乎比一周期前减少一半。此外，家得宝和Lowe's等建材家居连锁店，以及其他受益于房地产热潮的行业也面临着房市减速的威胁。
　　如果泡沫破裂造成的伤痛仅限于这些部门，那么美国经济在走出房地产热潮之后，仍然能够保持良好的状态。然而，投资者担心的是，住房需求的减速可能会严重危及消费需求。
　　最令人担心的地区是近年来房价涨势最迅猛的地区，包括拉斯维加斯等人口增长快的西南部城市，以及吸引了大批富裕退休人员的地区。美国联邦政府编制的一项房价指数表明，过去5年间，加利福尼亚、内华达、夏威夷和佛罗里达等州的房价翻了一番多，而在南部和中部大平原地带的部分地区，房价涨幅还不到1/3。至于底特律等“产业锈带”的衰败城市，房价则是连年下跌。
　　各地区房价走势不一，这意味着美国一些地区的房市发展还比较健康，这无疑令人感到宽慰。但正如雷曼兄弟公司首席经济学家所指出的，以价值计算，全美住房资产的1/3位于价格上涨过快的地区。因此，如果这些地区的房价大跌，美国的财富必然损失惨重。
　　那么，房价究竟会下跌多少？对于这个问题，不同观点的分歧很大，因为房价基本决定于经济的其他层面，尤其是居民收入以及贷款利率。令悲观派深感忧虑的主要是以下两个比率：一是房价收入比，目前房价相当于中值年收入的3.8倍，大大高于历史标准;二是房租房价比，由于该比率过低，因此房主的投资收益率之低令人难以接受，这也意味着房价过高。
　　所有人都期待房价暂时趋稳，以给过热的经济增长减速。不过，乐观派则认为上述两个比率无需过于担心。他们指出，房价收入比过高之所以无需过虑，是因为抵押贷款利率仍处于低位，因此压低了拥有住房的实际成本。虽然近年来美国各项利率均有所上升，但抵押贷款利率变化不大。
　　当然，如果长期利率飙升，必然会冲击美国的房主人群，例如外国投资者抛售美国国债就会造成这种情况。若非如此，房价收入比过高并不会造成明显的问题。
　　至于房租落后于房价上涨的步伐，部分原因在于美国人购买的住房质量不断提高，室内设施越来越高档，而房租未能进行及时调整。此外，随着房价升至顶峰，美国人的租房热情有所提高;而随着居民收入的提高，房租的上升将抬高住房的价值“地板”。
　　乐观派还有一个理由是，曾因房地产泡沫问题而被关注的英国和澳大利亚，房价虽已陷入低迷状态，但经济受到的影响却远不像许多人预计的那样严重。在房价开始回落之后，英澳两国经济依然强劲，以至于迫使这两家央行再次加息。不过，美国有一个不同于英、澳两国的独特之处:借助房价高涨创造了大量就业和现金收益，而一旦房价缩水，这部分就业和收益都将被榨取干净。但预测圈的主流观点是，即使部分地区房价下跌，也还不致于引发美国经济的衰退。
　　（原载英国《经济学家》杂志2006年8月24日）

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