汤臣绝顶境界
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作者: 缥 缈
越大的资金，越高的收益，它们的机会其实不多，而且结算的周期会非常长。但是，只要找到或等到那样的机会，你只要抓它一次，也就够了。
汤臣集团（00258HK）是家在香港上市的地产类公司。很多人之所以知道汤臣，是因为上海的“汤臣一品”这个项目。2005年底，汤臣一品以每平方米11万元的天价“亮相”上海浦东，成为当时全国楼价最高的房地产项目，超出当时的沪市高价楼盘的价格一倍以上，引发业界不少“争议”。
近期无论香港还是内地，股市都非常低迷，不少企业的股价跌破其净资产，不过，你听说过市净率（每股股价/每股净资产）只有0.1倍的上市公司吗？汤臣就是。
在资本市场上，到处都有这样奇怪、但却令人心动的投资机会。
汤臣实值
汤臣的总市值一直被市场低估。如果现在就有一个买家，在二级市场上以现价收购汤臣集团的股票，再把成本平均摊到汤臣一品的楼盘上，相当于每平方米的楼价，还不到900元人民币。这个价格，低到不可思议，不可理喻。
汤臣集团的房地产业务基本都在上海浦东，根据2005年年报披露，有90万平方米的土地储备。2006年到2008年，汤臣只开发了汤臣湖庭花园，动用土地储备面积，不到5万平方米。保守估计，汤臣集团还有85万平方米的土地储备在上海浦东。
此外，据已经公布2007年年报，汤臣一品2栋楼盘销售，2栋楼盘出租，每股收益1.95港元，每股净资产6.48港元，其中不包括汤臣一品2栋销售楼盘，如果算上，汤臣每股净资产是9港元。此外另有银行存款16.40亿港元。
而在当前，由于大市低迷，汤臣集团的股价，低到1.94港元（2008年8月18日的收盘价）。
考量一下：汤臣集团的市净率，在0.1倍左右；这是一个主营业务在上海，股票现价低于2港元，但每股账面净资产值约为19元人民币，并在香港挂牌的上市公司（汤臣集团的净资产数据，相对可靠；按香港的会计准则，每年的房地产价值，要根据市场价格，进行重新认定。）。
汤臣集团当前的资产负债比率为47%；扣除销售出的汤臣所属物业的各种楼花，汤臣资产负债率，实际仅为25%左右。
汤臣的资产套现率很高。2007年10月，汤臣在上海，曾经打包出售了100套“汤臣湖庭别墅”，别墅平均单价为1000万元。汤臣在此项目，一共套现10个亿。这也是上海有史以来，集中套现最快、而且后期升值最快的一个高档别墅案例。
在内地开发商的每股经营性现金流极低，或为负值的当下（万科为-1.52元；招商地产，-4.74元；金地集团，-7.52元；保利地产，-7.65元），汤臣每股经营性现金流，为0.47元。
股权变动
最近一段时间，汤臣的股权变动相当频繁。
汤臣的董事长徐枫与其长子、次子及其他汤氏家族成员，以及汤臣部分高管，共计持有65%的汤臣股权，其中，徐与其次子汤子同合计持有45%股权，为绝对控股；在2007年财年，徐枫曾注销她名下的5万股公众股；2008年1月，徐枫回购了汤臣集团81万股公众股； 2月，汤臣涡轮（股票权证）到期，徐再次溢价购进汤臣集团共计233.8万股，价格2.93港元。
目前，徐枫持有汤臣集团共计3530万股的期权，其中，一期的行权价为2.93港元；二期已经行权130万股，行权价3.66港元；徐枫另外还有2000万股的期权，行权截止日期为2015年11月；汤子同于今年1月，行权500万股汤臣集团，价格为1.81港元；余下600万股没有行权，行权截止日期，到今年10月。
此外，汤子同另有200万股汤臣集团的期权，行权价为2.155港元，到期日为2011年7月；1300万股期权，行权价为3.644港元，到期日为2015年11月。
“龟步”利润
据汤臣一品原项目公司“汤臣海景花园有限公司”的资料，1995年，汤臣从上海富都世界发展有限公司购买到这个位于陆家嘴的顶级地块，当时签订的土地使用权转让费用，楼面地价为485美元/平方米（土地使用权转让金总计5820万美元）。据此计算，汤臣一品的地价，是在人民币4000元/平方米以下。
当时陆家嘴地价极低，而汤臣一品建成后的容积率为7（可销售面积11.74万平方米，折合102.6亿元人民币；换成港币，折合112亿元），土地成本每平方楼板价不会超过10000元，前期加配套，再把60年的财务、建安、管理和营业税等等加总，汤臣一品的综合成本，也在30000元/平方米以下。
汤臣一品从拿地到项目销售，其开发的时间跨度，长达12年，可称“龟步”。然后，在这12年中，陆家嘴一带的土地价格，已经今非昔比，汤臣由于“捂地”，发生了巨额的利润。所以，汤臣开发后再供出售的楼盘，与开发后再用于出租的楼盘，比值始终维持在1∶1，各占50%。同时，汤臣名下的各项物业，产权都是自己的――长期的固定收益（这部分可以随时在债券市场变现），不但可保证汤臣的融资信用，还可保证汤臣随时可以在它认为合适的价位上，抛出其固定资产的增值部分。
2007~2008年，汤臣一品的进项，包括它还销售了汤臣所属物业的429个车位（车位大多不在“容积率”计算之内），总计面积16872平方米，平均单价为52.5万元，产权的有效期60年，完成的销售总额为2亿元，收入相当可观。
安富尊荣
事实上，我个人认为，除非出现意外，在二级市场，无人可以并购汤臣集团，尽管这是一宗令人垂涎三尺的“顶尖生意”。
这又是为什么？
道理非常简单：虽然你可以买走汤臣的股票，并且“入主”汤臣集团，但是，无人可以取代汤臣现在的管理层，继续管理好汤臣。从骨子里说，汤臣集团懂得怎样“安富尊荣”，是一家“贵族公司”――守得住60年收益一次的机会，才算贵族。
每天都有的机会，收益一定很小；遍地都是的机会，只能给收破烂的；越大的资金，越高的收益，它们的机会其实不多，而且结算的周期，会非常地长――遭遇这样的机会，你只要“赌”对一次，不必不停地折腾，从此“安富尊荣”，已经很够了。
仔细地研究汤臣集团之后，我们就会相信，其实只要有人出价，公司本身，无非也是商品。
创建一间随时都能卖得掉，而且物有所值，比如汤臣集团这样的企业，才是企业经营的“绝顶境界”！
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