房地产企业财务风险及防范研究
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作者: 李荣锦 王 珍
【摘要】 受国际经济环境变化、我国宏观调控的政策以及企业自身财务风险管理水平等一系列因素的影响，财务风险已经成为许多房地产企业求生存、求发展所迫切需要解决的问题。文章通过对房地产企业面临的主要财务风险的成因及其产生环节进行分析，进而提出防范房地产企业财务风险的具体策略。
【关键词】 房地产企业； 财务风险； 财务风险防范
一、房地产企业财务风险的成因分析
房地产运营是一种高投入、高回报，同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，企业承受着巨大的财务风险，房地产企业的财务风险主要来源于内在因素以及外在因素两大部分。
（一）内在因素
1.行业自身特点
房地产业作为资金密集型行业，其开发投入具有投资规模大、产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产一旦投入，很难在短期内收回资金，通常要用3年时间才能完成投资回收，房地产企业所具备的这些特征决定了其本身较高的财务风险水平。
2.资金结构
房地产企业的资金一般是由自有资金、银行贷款、预售款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金则占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%。企业一般是先用自有资金征地，再将土地作为抵押品从而向银行借入大量资金用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。
3.财务管理水平
我国的房地产企业,特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。而对于中小型房地产企业的财务风险管理水平不高则主要体现在财务预算分析能力欠缺、缺乏现金流量管理观念、成本费用控制不严等几个具体的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策环境
房地产业是基础建设行业，属于固定资产投资领域，因而在其开发和经营中，受国家宏观经济政策的影响较大。首先，政府对未来土地的开发和使用状况所做出的规划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业的开发状况；其次，政府所征收的各项税费，最终都将进入房地产的价格之中，从而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。另外，政府还可以通过货币政策的调控，例如提高贷款利率水平、实行差别化利率条件、提高房贷首付款比例等均会在一定程度上增大房地产企业所面临的财务风险。
2.当地经济发展水平
由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异时，它不可能如同其他商品那样，能够通过在这些地区之间的流动来缩小价格差异。房地产市场的供求状况主要受制于当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会比较高，该地区的房地产市场需求也会因此而增大，从而使该地区的房地产业呈现出良好发展的态势。
3.市场环境
由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看,随着我国房改制度的推进,个人购买者逐渐成为购房的主力军,客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性,就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小,开发商面临产品同类、同质竞争的局面,行业竞争日趋激烈,将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。
二、房地产企业财务风险的产生环节
财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、资金回收、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。
（一）投资风险
投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在初期市场调研、技术可行性分析以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理、投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。
（二）筹资风险
筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能。主要表现在筹资规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构安排不合理即长短期负债的相对比重不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机；资金来源结构不当、筹资方式及时机选择不当等都会增加企业额外费用，加大企业的财务风险。
（三）资金回收风险
资金回收风险是指企业无法卖出产品并收回垫支本金的可能性。包括销售风险和收款的信用风险。主要表现在企业在房屋销出后，从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金过程中由于时间和金额上的不确定性所产生的风险。
（四）收益分配风险
收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。主要表现在因留存收益和股息分配的结构处理不当使得企业再生产能力规模和偿债能力受到影响或是挫伤投资者积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会对企业今后的发展埋下隐患。
三、房地产企业财务风险的防范措施
（一）加强项目可行性分析，实施全面预算管理
由于房地产投资受到诸多不确定性风险因素的影响，为了降低这些风险因素可能会给企业带来的潜在损失，企业应事先对各种投资方案进行可行性分析和综合评估。通过科学的研究与预测，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率等对拟建项目作细致的财务预算分析，对项目进行准确定位，减少开发的盲目性。同时在项目上马后，房地产企业应当及时建立起以现金流预算为核心，以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。
（二）拓宽筹资渠道，改善筹资结构
房地产行业自身的特点决定了其对金融始终有着极强的依赖性，而自有资金以及银行贷款也一直是我国房地产企业筹资的主要模式。然而，此种单一的筹资渠道势必会使企业在国家宏观金融政策收紧时倍感压力，陷入极大的被动之中。因此，房地产企业应积极探索由单一式筹资模式向多元组合式的筹资模式转变，从而降低因国家宏观政策发生变化而对企业带来的风险。
（三）提高资金管理水平，增强资金利用效率
房地产开发的资金需求量大，如果不对资金进行合理的统筹管理，极有可能造成企业的资金链断裂或是资金的闲置，后者则又会导致企业资金利用的低效率。
因此，企业应注重资金管理，制定资金使用计划，确保日常营运资金的需求；加强应收账款的管理，制订合理的信用政策，加快资金的回收和周转。
（四）实行全过程成本管理，强化成本费用控制
全过程的成本管理，就是要在房地产的立项、施工、竣工等各个阶段实施成本费用控制。企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本；并且建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。
（五）确立长期财务指标体系，构建企业财务风险预警系统
企业财务风险预警系统是为了防止企业财务系统运行偏离预期目标而建立的报警系统，它主要是企业在发展过程中，对可能发生的风险和危机，进行事先预测和防范的一种战略管理手段。房地产企业可以对诸如流动比率、营业毛利率、总资产增长率、总资产周转率等财务指标进行分析，并利用其进行财务风险的识别，在此基础上构建房地产企业的财务风险预警模型，以预防和控制财务风险。
（六）健全企业财务风险管理制度，提高风险防范意识
企业财务风险管理制度包括企业财务风险管理目标的设立、企业风险管理机构的设置以及人员配备、各职能部门在风险管理中的权利和职责、企业财务风险管理的基本程序等方面。健全的企业财务风险管理制度本身就已经消除了一部分财务风险发生的可能性。因此，健全企业内部财务管理制度对企业防范财务风险是非常必要的。此外，房地产企业的风险防范意识也在一定程度上决定了企业应对风险能力的高低，特别是企业的财务人员，应当善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析原因并提出积极的建议和处理方案。●
【参考文献】
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