矿区物业管理发展模式探讨

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　　【摘要】集约化的“约”是指在集中、统一配置生产要素的过程中，以节俭、约束、高效为价值取向，从而达到降低成本、高效管理，进而使企业集中核心力量，获得可持续竞争的优势。本文结合物业集约化管理的基本内涵，提出实施矿区物业集约化管理模式的几点对策。
　　【关键词】物业管理 发展模式 探讨
　　矿区物业管理经历了从无到有，由小到大的发展历程，在专业化管理程度不断提高的今天，探索物业集约化管理模式，不断明确和理顺物业管理，规范物业管理流程，是推进矿区物业管理创新的必由之路。集约化管理是现代企业集团提高效率与效益的基本取向。集约化的“集”就是指集中，集合人力、物力、财力、管理等生产要素，进行统一配置;集约化的“约”是指在集中、统一配置生产要素的过程中，以节俭、约束、高效为价值取向，从而达到降低成本、高效管理，进而使企业集中核心力量，获得可持续竞争的优势。所以说，在物业管理中实行集约化服务管理模式，对深化服务改革方面具有重大意义。
　　1推进内部改革创新激发活力
　　随着经济效益重要性的不断凸显，基于计划经济体制下的企业的组织形式、管理体制和经营机制等制度已经失去了竞争优势，甚至已经成为企业发展的羁绊。因此，物业管理必须坚决地走全面的制度创新的道路，激发企业活力，力争达到物业管理社会效益、环境效益和经济效益的有机统一。要充份发挥人力资源效能，科学定岗定编，对可有可无的部门和岗位，宁缺毋滥，利用员工自然退出的时机适时撤销，压缩管理层次，使组织机构更加扁平化，提高管理效率。在职责设计上要准确、清晰、详细，减少工作交叉点，体现出精准性。要发挥矿区服务单位人力资源统筹的作用，将长期在一线工作的老职工充实到矿区服务岗位，一是老职工人身安全得到保证，遇到身体不适及时就医;二是在一定程度上缓解矿区缺员情况。同时，随着生产一线系统自动化程度的提高，某些单位會由原来人力资源不足，变成人浮于事，可以根据员工的技能情况部分充实到矿区服务岗位，发挥人力资源效能。
　　2推行区域化管理厘清责任
　　所谓区域化责任管理，就是在物业管理单位现有服务区域的基础上，划小服务单元，成立服务责任区，推行精细化服务。每个区控制在500—1000户之间，按照当地行业劳动用工定额核定服务人员，推行利益共享、责任共担、分工合作的物业管理机制。
　　推行区域化责任管理，主要针对“四保”工作，就是小区环卫（小区道路清扫、楼道及楼区间保洁）和小区绿化，小区维修和小区秩序维护有专业管理单位负责。区域化责任管理就是对小区环卫和小区绿化人员的工作职责再细化、再明确、再界定，杜绝职责交叉，并增加监督职责，推行一岗双责。推行区域化责任管理，就是让物业管理单位管理者有更多的精力投入到小区服务现场的检查监督上来，掌握第一手资料，减少问题反馈、落实的时间，提高问题处理效率，更好地服务于居民。
　　3实施管理外包提升质量
　　随着改革的深入，经济的发展，人们观念的更新及生活品位的提高，人们对物业管理的要求越来越高，期望值也越来越大，专业化是物业管理未来发展的一个必然趋势。
　　业务外包（Outsourcing），也称资源外包、资源外置，它是将企业非核心业务交由外部最优秀的专业化企业完成，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种管理模式。
　　通过业务外包可降低成本。成本是以货币形式表现的企业生产过程中所消耗的物化劳动和活劳动。物业管理主要是人，人工成本降低了，企业的效益就可以提高，所以探索成本降低的方法，就是在成本测算分析对比中找出最佳业务外包形式，实现双方共赢，这也是每个企业所追求的目标之一。实践证明，专项业务外包可以发挥规模优势，通过规模经营来实现比单个物业管理单位经营高得多的经营效率，从而能够以优质低价为物业管理单位提供服务，取得一定经济效益。通过业务外包，物业管理单位在日常工作中只需配备1至2名协调人员，处理工作中出现的各种问题，并监督其工作质量。专项业务外包有利于物业管理单位进行成本控制，解决物业管理与服务在某些方面人力资源不足的问题。
　　通过业务外包提高质量。质量是企业发展的“金钥匙”，也是企业的生命。作为服务行业，物业管理单位要更加注重工作质量、居民评价和媒体评价。所以，提高质量是物业管理单位出发点和落脚点。通过实施专项业务外包，专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。由于业务单一而专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如小区生活垃圾外运可以采取承包给市政管理部门，由他们负责外运，矿区可以根据辖区小区分布现状，建1至2个垃圾中转站即可，协助市政管理部门做好垃圾压缩、集中工作。通过开展专项业务外包，一是物业管理单位可以减少车辆运行成本，驾驶员人工成本，以及车辆运行中各类处罚等，专心做好居民服务工作;二是在承揽到业务的同时，市政管理部门可以发挥资源优势，全身心做好垃圾外运工作，获取一定的经济效益。
　　通过业务外包实现良性发展。对物业管理行业而言，人才和服务规模是企业取得成功的关键。所以，在人力短缺的情况下，企业如何发展，向什么方向发展都是值得深思的问题。随着居民精神文化生活日益丰富，居民对物业管理项目具有针对性，实用性，服务内容有增无减，服务质量要求较高，期望值越来越大，这也是物业管理单位的工作基点、服务方向。为了企业的生存和发展，物业管理单位只有因地制宜，在满足自己服务量的前提下，实施专项业务外包，才能有效解决人力资源短缺的瓶颈，满足居民的需要。借此，物业管理单位也充分利用已有的物业资质，加大对外承揽物业管理量，扩展服务规模，发挥承揽与外包合同的作用，在企业内部形成良好的经济循环，达到利用专业化、集约化服务管理模式，实现企业发展的目标。
　　作为矿区物业管理，要紧跟时代发展的形势，逐渐转变发展方式，推进物业集约化管理，逐步实现由计划型、补贴型向社会化、专业化转变，不断提高自身竞争实力。
　　作者简介：张强（1974—），男，河北省廊坊市人，大学本科，助理工程师。
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