哈尔滨市学区房溢价成因及对策

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　　摘 要：21世纪以来，国内的房地产市场一直在飞速发展，过热的经济导致房地产泡沫越来越大，而学区房的溢价现象也在其中扮演了重要的角色。为了解决这个问题，政府先后出台了一系列政策和措施，但都没能将教育资源彻底地与学区划分开。对哈尔滨市存在的学区房溢价现象进行分析，并从如何均分教育资源，以及更好地实施就近入学政策的角度，对治理哈尔滨市学区房溢价现象提出建议。
　　关键词：学区房溢价;教育资源竞争;教育资源供给;义务教育均衡
　　中图分类号：F299.23        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）10-0116-02
　　引言
　　学区房指根据教育部规定，学生按照免试入学的原则，在指定区域内享受义务教育及免试入学政策。人们把这个范围内的房产称为学区房[1]。无论是从全国范围还是单就哈尔滨市学区房来看，都不难发现，并不是所有的学区房房价都要高于正常房价，学区房的价格一般受多种因素综合影响，教育资源的分配不均显然是导致学区房价格溢价的最直接、最重要的因素。
　　随着我国国民经济的快速发展，家庭对教育资源的需求也逐步上升，越来越多的家长尽心竭力地追求优质的教育资源和教育环境。而在教育市场中，价格杠杆力作用薄弱，优质教育资源配置的不均衡问题激化了供求关系不平衡矛盾，从而产生了“学区热”现象[2]。
　　一、学区房溢价的背景
　　1995 年颁布的《中华人民共和国教育法》第9条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。”同时，《义务教育法实施细则》第26条规定：“实施义务教育学校的设置，由社区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。”“就近入学”由此而来。根据最初的设想，政策实施后，各片区学生根据所在区域选择学校入学，缩小他们的选择可能，使大部分教育资源得到充分利用，也避免了优质生源汇集到一起产生“马太效应”。这一设想的原理非常符合我们国家社会主义的核心价值观，最终目标是想让所有片区的教育资源趋于一致，使学生们都能得到平等、优质的教育资源。
　　但事与愿违，“就近入学”政策为促进教育资源公平的目标大打折扣，新的“以房择校”问题也随之产生[3]。而“以房择校”和“就近入学”的结合意味着高收入家庭群体将在优质教育资源周围聚居，“抢占”低收入家庭群体获得优质教育资源的机会，最终的结果是人们按不同的财富状况和社会地位聚居，出现严重的“群分效应”[4]。而此效应会放大公共资源在空间布局上的不均等现象，低收入群体的公共品消费和社会福利将受到更大的损失，从而进一步加剧社会阶层化，不仅不利于教育的均衡化发展，更不利于社会的和谐稳定。
　　“就近入学”政策一经推出，不同的利益群体会产生不同的观念与行动，资本充足的房地产开发商通过各种渠道购买土地开发楼房，资本不足的个体组成炒房团炒房，父母则为了孩子能够获得更好的教育资源不惜花重金购买学区房。如此一来，“就近入学”不仅没有使倾斜的教育资源归正，反倒使学区房市场迅速发展。这种结果是政府所没有预料到的，政府的“宏观调控”在某种意义上输给了那只“看不见的手”。中华民族自古以来注重教育，家长“望子成龙”的观念根深蒂固的，他们全心全意为孩子“服務”为孩子“考虑”，想让孩子有良好的学习环境，优质的教育资源。正因为父母对于孩子能够享受优质的教育资源趋之若鹜，学区房就像一张通入名校的通行证遭到家长们疯狂“争抢”，但是土地是有限的，尤其是近年来棚改项目和城区改造工程已经告一段落，未开发的楼盘屈指可数，学区房的供给远远小于需求。所以从经济学的角度来看，价格上升就是必然结果。
　　在许多方面，炒房和炒股是有共同之处的，二者在很多时候都是通过各种真假难辨的消息将“机构”和“散户”组成的群体哄的“团团转”，再在一个恰当的时机鼓吹一番，价格会迅速上涨，但往往在这背后并没有等值商品与之对应，这就是经济泡沫的产生。因此，学区房溢价中的溢价并不是指学区房比普通房区价格高出的部分，而是优质教育资源赋予了学区房正影响因子，在一定程度上拉高了价格。因此，学区房溢价指的是那些由于政策、教育资源、片区划分等的改变，而被人们肆意炒作所产生的房价“泡沫”。
　　二、学区房溢价的产生原因
　　溢价是指所支付的实际金额超过证券或股票的名目价值或面值，它通常出现在经济学问题中，是一个经济学的概念。本文综合其他学者对学区房以及溢价的解释对学区房溢价作如下定义：指在一定区域内，具有相对优质教育资源及其他有利特征的房屋价格明显高出同一区域内其他相对劣质教育资源及较为不利特征的房屋价格一定水平的溢价现象。在对哈尔滨市学区房溢价的研究中，上述区域指哈尔滨市城区，相对优质资源及有利特征房屋指重点小学学区房（包括兆麟小学校、南马路小学校、继红小学校、经纬小学校、大同小学校、花园小学校、工农兵小学校、师范附小8所重点小学）。那么，优质资源的价格到底高出其他房屋价格多少才算做溢价呢？根据《哈尔滨市学区房溢价研究》本文作出如下界定：学区房的价格已经完全偏离其各种房屋特征所赋予其价值，且价格明显高出同地区同类型房屋的20%以上（数据来源于对哈尔滨市各大重点小学学区周边房屋价格的调查，详见《哈尔滨市学区房溢价研究》）。
　　从经济学角度来看，优质教育资源是附加属性，也是稀缺属性。小供给大需求会导致房价上升是必然规律，研究这个问题有什么实际意义呢？通过对哈尔滨市重点小学学区房数据进行大量搜集和整理发现，各个区域的学区房价格的增长速度和房屋单价水平远远高于周边地区，甚至会出现学区房价格比仅隔一条街道的房屋价格高出1—2倍的现象，但事实上随机抽取两栋房屋发现，无论是地理位置，楼层，采光还是建筑年代，二者几乎无差，但导致学区房价格远远“胜出”的“推手”仅仅只是“优质教育资源”这一个原因。为什么它可以让一座普通的房屋变得如此不同？这在一定程度上与我国历年来对房屋与优质教育资源关系所做出的一系列措施有关。 　　三、学区房溢价的影响
　　1.使我国教育政策的根本目的发生了偏移。我国是一个社会主义国家，为了让居民得到公平公正的教育，政府制定的政策都是以均衡教育资源为目标的。从国家恢复高考以来，为了实现教育公平的目标政府出台了一系列政策和措施，比如大学生扩招、九年义务教育等等。但是学区房溢价现象的产生使得社会矛盾进一步扩大，富人更容易获得优质教育资源，穷人却很难通过购买学区房来获得教育资源。教育质量与个人收入呈正相关，而学区房溢价造成的教育资源可获得性的不均等进一步加大了个人收入的差距，导致社会阶层化现象加剧，影响社会共同富裕。
　　2.使我国市场经济过热，泡沫扩大。2008年美国的次贷危机给了我们许多警示，房地产行业的泡沫最终是会影响到整个市场经济的，这是金融业快速发展，资产大量证券化所导致的结果。我国房地产市场进入21世纪以来快速发展，一二线城市房价二十年来上涨10倍以上的比比皆是，在此基础上，学区房价格畸形会给本就过热的房地产市场再添一大把火。在中央拿出两万亿人民币救市后，基础建设得到快速发展，房地产更是其中极为重要的一环，一旦房地产泡沫被触破所产生的破坏力是不言而喻的。再加上近些年来房价一直呈上升趋势，大部分城市的房屋按揭贷款门槛一降再降，且随着银行业快速发展，各种地方性银行、私人银行大量增多，使得中国目前的房地产市场有向2008年美国房地产市场靠拢的趋势，而学区房溢价所产生的那部分泡沫无疑会增加房地产市场的危险。
　　3.使我国房地产市场结构严重失衡。一个地区的房地产通常包括商业性用地、居住性用地、公共设施用地等，但学区房溢价现象使得大量看到机会的房地产开发商将学区周围土地建成学区房。在此背景下，房地产开发商、房地产中介商和投机者会针对人们的需求做出决策，利用人们追求优质教育资源的心理通过各种手段“炒作”学区房，不断在学区房交易市场制造经济泡沫，使得房地产市场无法平稳健康的发展[5]。
　　四、针对哈尔滨市学区房溢价现象提出的治理建议
　　1.提升全市教师的综合教学水平和素质[6]。改变原有的教师团队中教学水平良莠不齐的现象，只有教育资源区分度降低，家长才不会为了孩子去更好的学校而购买学区房[7]。要想做到这一点，可以先将教学水平较高（按教师职称划分）的教师散布到各学区，在全市范围内搭建教育资源共享平台，但不能像之前全国推广的教育资源共享平台仅流于形式，政府应派专人监督学校的资源共享（包括教学方法，课程安排方式，习题库等）。并对一些教学环境较差，地理位置不佳的学校提供资金和政策上的倾斜，提高这些学校的吸引力。
　　2.改变教育资源与学区捆绑的模式。传统的“均分”教育资源的模式之所以失败，是因为它们只是解决浮在表面的问题，并没有真正的从根本上解决问题。如果单看学区房溢价问题的本质可以发现，问题的根本是学区的划分导致学区房的产生，而学区房的产生又将教育资源更加明显地划分开来，界限过于分明。要改变这种现状，就应该改变现有的模式。就近入学的政策虽然存在一定的弊端，但是我们可以通过改变就近入学的要求达到教育资源“均分”的效果。比如，哈尔滨市政府可以将“学生要根据居住地所在学区选择学校入学”改为“学生要根据‘常住地’所在学区选择学校入学”。这样家长从孩子出生前到孩子上学期间居住时间最长的区域才是真正的居住地，他们为当地创造了GDP和税收，享受当地的教育资源是合理的，也可以扭转富人购买优质学区房享受全社会人民税收创造出来的教育资源这种现状。由此一来，家长们无法因为某“重点学校”的优质教育资源而购买附近的“学区房”。长此以往，学区房溢价现象将弱化。
　　3.政府应重新规划区域学校数量。这一措施是为了防止某一区域学校数量过多（例如南岗区和道里区），使得教育资源均分到各个学校但仍然无法均分到各个区域。从另一个方面来看，学校平均分散至各区域，有利于落后区域的经济发展。因为学校的建立可以带动周围商圈、医院、交通等的快速发展，也可以为该区域带来大量劳动力与人口，为社会创造更多的价值。
　　参考文献：
　　[1]  江坚.基于学区房现状浅谈教育地产的发展[J].创新，2012，（2）：60-63.
　　[2]  潘沁云，陈秋忆，姚望，张鹏程，王一默.限购政策对新老城区学区房溢价率的影响——基于南京市鼓楼区与建邺区数据的实证分析[J].经济研究导刊，2018，（14）：82-90.
　　[3]  陈舜，陈建伟.“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究——来自北京市的经验分析[J].西部论坛，2015，（5）：28-36.
　　[4]  哈巍，吴红斌，余韧哲.学区房溢价新探——基于北京市城六区重复截面数据的实证分析[J].教育与经济，2015，（5）：3-10.
　　[5]  张卫红.探究我国房地产经济发展措施及趋势[J].商品与质量，2015，（8）：1.
　　[6]  齐建国.中国经济“新常态”的语境解析[J].西部论坛，2015，（1）：51-59.
　　[7]  王亚兰.学区房溢价的成因、影响及解决措施探析[J].科学咨询（科技·管理），2017，（6）：14.
　　Harbin School District Housing Premium Analysis and Solutions
　　WANG Shi-hui，PEI Xue-xi，LIU Hong-yu，WANG Ying
　　（School of Economics and Management Harbin University of Science and Technology，Harbin 150040，China）
　　Abstract：Since the 21st century，the domestic real estate market has been developing rapidly.The overheated economy has led to an increasingly large real estate bubble，and the premium phenomenon of school district housing has also played a significant role.To solve this problem，the government has issued a series of policies and measures，but they have not been able to completely separate educational resources from academic districts.This paper analyzes the phenomenon of housing premium in school districts in Harbin，and puts forward some suggestions on how to control the phenomenon of housing premium in school districts in Harbin from the perspective of how to distribute educational resources equally and implement the policy of nearby enrollment better.
　　Key words：school district housing premium;educational resource competition;educational resource supply;balance of compulsory education
　　收稿日期：2019-10-08
　　作者簡介：王诗卉（1997-），女，安徽宿州人，学生，从事金融学研究;裴雪汐（1997-），女，黑龙江双鸭山人，学生，从事金融学研究;刘洪雨（1998-），女，黑龙江双城人，学生，从事金融学研究;通讯作者：王颖（1972-），女，黑龙江望奎人，副教授，从事汇率、利率、房地产金融研究。
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