浅析房地产企业融资的突破与创新
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作者: 杨伟勇
摘 要：在新的宏观调控背景下，随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展，房地产企业需要寻求融资的突破与创新。
关键词：房地产 企业融资 房地产信托
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）08-274-02
一、关于房地产企业融资
从广义上讲，融资，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及企业未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证企业正常生产需要、经营管理活动需要的理财行为。房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道，体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2010年12月闭幕的中央经济工作会议在部署2011年经济工作时明确提出，要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，继续加强和改善宏观调控，实现又好又快的发展；继续实施稳健的财政政策和货币政策；根据经济运行中的新情况、新问题，适时适度微调，把握好宏观调控的方向、力度和时机。本文将围绕国家宏观调控的大背景，分析现行金融调控政策与房地产企业融资的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响，为房地产企业成功融资提出几个方面的建议。
二、房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足
随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，房地产企业融资问题开始凸显出来，主要表现在：
1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
2.不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，房地产业在持续走高，房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强。
3.缺乏多层次房地产金融体系，房地产金融市场不发达。就房地产体系而言，目前仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
4.法律不健全，房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系。目前，房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。由于缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
三、完善房地产企业融资渠道的若干建议
我国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善房地产企业的融资渠道首先就是要推动房地产金融产品的多元化，形成包括房地产信托投资基金、企业化债券在内的房地产金融产品体系，并且积极研究适合中国国情不动产的证券工具，加快短期融资信用评级系统的建设等。其次就是需要房地产企业积极参与金融市场的创新。相关专家也提出，形成金融产品体系或企业参与金融创新，让房地产金融多元化从“呼吁”变为“现实”。关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道。笔者认为，可以借鉴他国在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法，包括房地产信托、企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。
1.房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款，或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式―信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：一是股权融资。二是模式债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金已达到国家要求，但是由于某些原因造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2.买壳上市融资。上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。
借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。
3.金融资源整合。金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。
投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。
4.股权出让融资。股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资，引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。
以上几种方法在房地产融资中都是可行的，房地产企业要想成功融资，要对自己有个清楚的认识，弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。
参考文献：
1.王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].上海房地，2007（2）
2.贺彩霞.试论房地产企业融资渠道的创新[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2006
3.杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33)
4.武书义.我国房地产金融存在的问题与发展策略[J].华北金融，2008(1)
（作者单位：宁波原水集团有限公司 浙江宁波 315010）
（责编：李雪）
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