认清房地产投资的风险

来源:用户上传      作者: H.Stephen Bailey 康会欣

　　房地产市场正在变得越来越有吸引力，与股市和债市相比，它具有较小的波动性和可观的收益。在21世纪之初的几年内，房地产已经成为市场上的明星。
　　全球各地的人们蜂拥而入房地产市场，除了自住以外，部分采取产权自有的形式进行投资和投机，部分以投资收益性资产的形式进一步寻求税收优惠，还有部分人通过房地产信托基金(REITS)和房地产有限合伙(RELPS)来借道投资。但需要注意的是：在把房地产置入你的投资组合时，一定要对它的风险收益状况有清醒的认识。
　　
　　自有住房投资4大风险
　　
　　卖出有价证券如股票、债券等，转而追逐面积越来越大和更趋昂贵的房产，这是不少投资者采取的方式。但对更多的人来说，它是资产配置中的重大失误，主要有4方面原因。
　　买房固然是一项重要的投资，但同时也产生了一笔相当大的支出，尤其在采取住房按揭的情况下。由于月供和住房维修费的存在，势必要求投资者维持稳定的现金流。这是其一。
　　其二，大多数投资者的目的在于追求房产溢价，但这种溢价有时候会被过度地寄予厚望。过去几年间房地产市场虽然出现了快速上涨，但从长期来看，大多数国家的房产溢价程度将与通胀速度保持一致。
　　其三，房产又被称为不动产，因其“不动”，变现能力较差，受当地和当时的供需状况影响较大。如果投资者急于变现，却又恰逢萧条市，最后的成交价可能远远低于目标价格。
　　其四，在房价高涨时固然可以取得不菲的收益，但房地产市场也有周期，不可能长期上涨而不下跌。而如果遭遇类似日本市场房产泡沫崩溃的情况，在高位进入的投资者将遭受重大损失。
　　
　　收益性资产投资未必税收优惠
　　
　　以上要点同样适用于公寓、商用住房以及其他收益性资产的投资者。除了高的收益回报率外，此类投资在税收方面同样吸引人。投资者不但可以获取房租和房产溢价收入，根据美国国内税务局的相关规定，如果被认定为收益性资产积极投资者，将获得可观的税收优惠。
　　对计划利用此种投资方式的人来说，认识到它的负面因素非常重要。收益性资产积极参与者的认定非常困难，它需要在房地产及相关行业每年工作750小时以上或者有超过一半的工作时间在上述行业。如果不能满足该条件，就不能享受相应的税收优惠。
　　
　　REITS和RELPS也有风险
　　
　　请谨记：房地产信托基金(REITS)与股票和基金的交易方式类似，同样具有风险。房地产有限合伙(RELPS)是一种长期投资方式，大多数情况下不能通过市场像有价证券一样交易。
　　总体来说，要认识到房地产投资的复杂性。即使现在看起来它很吴吸引力，但转眼间却可能让你陷入困境。在进行房产投资之前，向相关的金融和税收咨询师寻求足够的建议和帮助是有必要的。

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