投资性房地产准则解读

来源:用户上传      作者: 李　健

　　【摘 要】 本文就《企业会计准则第3号――投资性房地产》的具体内容作一解读，以便更好地理解、贯彻、执行新准则。
　　【关键词】 新会计准则； 投资性房地产； 计量
　　
　　《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称新准则）是新会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定的。
　　
　　一、关于投资性房地产的界定
　　
　　新准则定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并能够单独计量和出售。具体为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不包括自用和作为存货核算的房地产。
　　（一）新准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则
　　新准则未明示，《国际会计准则第40号――投资性房地产》（下称国际会计准则）认为，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的的房地产），其产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产。正因为这一点，因此，将投资性房地产与自用房地产区分开来。
　　（二）新准则规范的投资性房地产范围
　　具体还应包括：
　　1.为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，新准则未明确规定。
　　2.尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）。
　　3.企业拥有（或企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物。
　　4.准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。
　　（三）不属于新准则规范的投资性房地产
　　具体为：
　　1.持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产，如为了在不久的将来处置或为开发和销售而专门取得的房地产。
　　2.为第三方在建在开发的房地产，即新准则规定的“企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号――建造合同》”。
　　3.自用房地产，包括持有的将来用于自用的、为将来开发并随后作为自用的、职工占用的以及待处置的自用房地产。
　　4.为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。其在建造或开发活动完成之前，不适用新准则；待建造或开发活动完成时，作为投资性房地产。但对已经是投资性房地产、目前正在进行改建以为将来继续作为投资性房地产使用的，适用新准则。
　　5.闲置地不属于投资性房地产。
　　（四）房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的，应当如何处理
　　新准则未予明确，可按照国际会计准则的规定进行判断处理，即如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则应分别计量核算；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。
　　（五）企业向其持有的房地产的使用者提供服务对是否判断为投资性房地产的影响
　　比如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务，一家企业拥有并经营一家旅馆，其向客人提供的服务是整个协议的一个重要组成部分，该办公楼和旅馆能否被视为投资性房地产？新准则没有给出明确具体的判断标准，可参照国际会计准则给出的原则来进行判断，即：企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务，如果该服务在整个协议中并不是重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分，则不视为投资性房地产。以此判断，前述“办公楼”视为投资性房地产，“旅馆”是自用房地产，不是投资性房地产。
　　（六）企业将其拥有的房地产出租给其母公司或另一家子公司使用，涉及单个财务报表和合并财务报表对该房地产不同的列报方式问题
　　在包括母公司和本企业，或另一家子公司和本企业在内的合并财务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，从整个集团来看其属于自用房地产，因此合并财务报表不能作为投资性房地产列报；但从拥有房地产的单个企业来看，如果符合新准则的定义，出租人在其单个财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产。
　　
　　二、投资性房地产的确认
　　
　　新准则规定的确认条件是同时满足“与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业”和“投资性房地产的成本能够可靠地计量”两个条件。
　　第一项确认标准，需要企业在初始确认时根据可取得的证据对相关未来经济利益流入的确定程度作出估计；第二项确认标准一般容易满足，资产购置交易本身已表明了它的成本。
　　
　　三、投资性房地产的初始计量
　　
　　新准则规定投资性房地产初始应按其成本计量，即：外购成本包括买价、相关税费和直接归属于该资产的其他支出，自建成本包括建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，其他方式取得的投资性房地产成本按照相关准则规定确定。该初始计量规定包含了以下内容：
　　一是交易费用应包括在初始计量之中。
　　二是外购取得中“可直接归属于投资性房地产的支出”包括：法律服务的职业收费，财产转让税和其他交易费用等。
　　三是自建成本的“必要支出”应当不含投资性房地产的启动费用，建造或开发过程中浪费的材料，人工或其他资源等非正常损失。
　　
　　四、投资性房地产的后续支出
　　
　　新准则规定，其后续支出满足该准则规定的两个确认条件的，计入投资性房地产成本，否则计入当期损益。在具体理解和判断时：
　　第一，如果超出原先对已有投资性房地产估计的未来经济利益很可能流入企业，与已确认的某项投资性房地产相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额，所有其他后续支出应在发生的当期确认为费用。
　　第二，对后续支出是否进行了恰当的会计处理，有赖于对其初始计量和确认时对相关情况的考虑。比如：在确定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了未来经济利益的损失，那么为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的后续支出，就应当资本化；某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务，后续支出也应当资本化（如购置需要整修的建筑物，其后续支出应当增加其账面金额）。
　　
　　五、投资性房地产的后续计量
　　
　　新准则规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。采用“公允价值模式”必须同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。另外，“成本模式”可转为“公允价值模式”，但“公允价值模式”不得转为“成本模式”。在具体理解和判断时：
　　（一）什么是公允价值
　　一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表目的市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。

　　（二）如何理解投资性房地产公允价值？其内涵和外延如何界定
　　1.投资性房地产的公允价值是指其在资产负债表日（而非之前或之后）的市场价值，因为公允价值的定义实际上假设了销售合同的交易和完成是同步的，没有任何价格上的差异。同时，投资性房地产的公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益。
　　2.企业确定的公允价值不应扣除企业在销售或其他处置过程中可能发生的交易费用。
　　3.公允价值通常是在同一地点和相同条件的活跃市场对相似的房地产的现时价格以及相似的租赁和其它合同所确定的现时价格。对建筑物而言，其相似性是指所处地理位置和环境相同、性质相同以及结构类型、新旧程度、可使用状况相同或相近；对于土地使用权而言，其相似性是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境、可使用状况相同或相近的土地。企业应当注意分辨和识别该房地产在性质、地理位置或状况方面的差异，或与房地产有关的租赁和其它合同条款方面的差异。
　　4.公允价值有别于使用价值。公允价值既反映了“市场参与者”的知识和估计，也反映了与市场参与者相关的各种因素；使用价值反映了“企业”的知识和估计，也反映了只针对于“特定企业”的各种“特定实体”因素，这些因素一般不适用于其它企业。一般认为，公允价值不包括、不反映：（1）将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；（2）投资性房地产与其它资产之间的协同作用；（3）针对于目前企业或业主的法定权利或法律约束；（4）针对于目前业主的税收利益或税收负担。
　　5.在确定投资性房地产的公允价值时，应避免重复计算已在资产负债表中单独确认的资产或负债。如电梯或空调等设备一般包括在建筑物即投资性房地产之中，而不单独作为非投资性房地产资产予以确认；又如某一间办公室与配置的家具一同出租，办公室的公允价值包括家具的公允价值（其租金收益是涵盖了所配置家具的收益），亦即企业不应将家具作为一项单独的资产确认；再如，投资性房地产的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益（因为企业已将其确认为一项单独的负债或资产）。
　　（三）在实务操作中如何取得投资性房地产的公允价值
　　一是委托专业的评估估价机构进行评估估价。投资性房地产的公允价值依赖于具独立资格的评估师所作评估的程度，具备独立资格的评估师应具有国家认可的相关专业资格，并具有对所评估的投资性房地产的地理位置和种类方面的近期经验，要求评估机构和估价人员掌握丰富的房地产交易市场资料和扎实的估价理论知识。
　　二是自行确定。在企业自行确定投资性房地产的公允价值时，应当考虑自身的专业水平和能力；同时应当审视和披露所采用的方法及重要假设、房地产的性质和缺乏可比的市场数据、公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖于其它因素等。
　　（四）新准则规定“公允价值模式”不得转为“成本模式”
　　也就是说，如果企业原先按公允价值计量某一项投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处于变为自用或企业为以后在正常经营过程中销售而开始开发之前，企业仍应按公允价值对其计量。
　　
　　六、投资性房地产的转换
　　
　　新准则规定的转换条件易于理解，但未规定其他资产转换为投资性房地产的条件。因此，需要注意的是：原作为投资性房地产的土地使用权为销售而开始开发房地产，从而证明其用途发生了变化，企业应将该项房地产由投资性房地产转换成存货；相应地，如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，应继续将其作为投资性房地产而不应作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业应继续将其作为投资性房地产，而不应将其重新划归为自用房地产。
　　新准则规定，在“成本模式”下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。也就是说，在企业采用“成本模式”的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。至于在“公允价值模式”下的转换，均以转换当日其公允价值作为入账价值，但其公允价值与原账面价值的差额的处理规定则有所不同，即投资性房地产转为自用的，差额（借差或贷差）均计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，借方差额（即公允价值小于原账面价值）计入当期损益（体现了“稳健原则”），贷方差额（即公允价值大于原账面价值）计入所有者权益（应当是计入“资本公积”科目）。
　　
　　七、投资性房地产的处置
　　
　　新准则规定，当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产，处置净额计入当期损益。
　　结合《企业会计准则第14号――收入》，处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。如果投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。对价的名义金额和与现金价格相等的金额之间的差额，应在合同或协议期内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。●
　　
　　【主要参考文献】
　　[1] 中华人民共和国财政部制定. 企业会计准则.经济科学出版社，2006.
　　[2] 中华人民共和国财政部会计司编写组.企业会计准则讲解.人民出版社，2007.

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