浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
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摘要：随着我国税收法律法规日益完善，新的税制改革进一步规范了我国税收制度。自从全面落实“营改增”以来，财政部和国家税务总局发布了许多关于房地产企业的涉税事项公告，这些政策的好利，为房地产企业税收筹划提供了法律和制度保障，使税收筹划具有了可行性。但房地产行业涉税种类繁多，营运周期较长，税负负担较重使得税务筹划在房地产行业中存在风险性。因此，本文从税务筹划风险的种类着手，分析了房地产企业税务筹划风险的成因并提出相应的防范措施。
关键词：房地产企业;税务筹划;税务筹划风险
一、税务筹划与税务筹划风险
（一）税务筹划
税务筹划是企业为了实现利润最大化的目标，在合法合理的前提下，以国家相关的税收法规为依托，通过对企业的各项经营活动中涉税事项事先进行筹划和安排，以尽量获取降低企业税负和防范企业纳税风险等多重行为。通常来说，企业的税务筹划要具有合法性，还要有全局性、目标性、事前筹划性。
常用的筹划方法主要有三大类：一是降低计税依据和税率。一方面，在税率既定不变的情况下，降低计税依据是税务筹划最基本的方法。另一方面，如果存在不同的税率，纳税人也可选择适用相对来说较低的税率，从而降低应纳税额来进行税务筹划。二是利用税收优惠政策进行筹划，按照国家税收优惠政策来对企业的经营管理活动进行调整布局以符合优惠条件来降低税负;三是运用资金时间价值来进行税务筹划，在税收法规许可的情况下延迟税费缴纳的时间，以获取该部分税金的递延时间价值。
（二）税务筹划风险
税务筹划风险是纳税人在进行税务筹划过程中因对国家的税收政策和税收法规存在认知误区，导致未按国家税法规定进行纳税而产生的一系列风险。
税务筹划风险包括政策风险、财务风险、法律风险。纵观近期房地产发展形势，国务院相继发布多项调控政策，其目的便是整顿、规范房地产市场，确保地产行业健康有序发展，同时加大“去库存”力度，降低经济及市场运行风险。在一系列国家政策的加持下，部分地方政府积极响应，分别对当地的房地产行业量身定制相关政策，限购限贷已成为标准配置，整顿经营模式也初见成效。不难看出，我国的房地产行业已在不同形式的政策干预下发生了较大程度的变化，与此同时房地产相应的税务筹划也将会发生变化。因此，在进行内部筹划时，房地产企业需要考虑因整个市场政策变化产生的政策风险。财务风险是指企业因筹划失败导致经济利益流出企业，包括企业未按照税法的规定或者纳税时间进行足额纳税面临的经济处罚，以及企业没有充分利用税收政策和法规中的优惠降低企业税负产生的经济损失。法律风险是指因滥用税收政策进行逃税、漏税和恶意避税导致企业国家税收流失而面临的法律处罚风险，其中包括拘役或者拘役并处罚金。
二、房地产企业税务筹划风险的成因
（一）税收政策的变动
近期财政部和国家税务总局发布的许多关于房地产企业的涉税事项公告，这些政策的好利，为房地产企业税收筹划提供了法律和制度保障，使税收筹划具有了可行性。与此同时，税收政策的出台和变动对税收的环境也产生了不小的影响。对于新增的税收政策房地产企业纳税人并没有很好地理解与掌握，对这些政策变动的初衷更是知之甚少，最终导致企业的税收筹划方案被定性为偷税、漏税和避税。
（二）税务机关和纳税人沟通不充分
税企之间信息不对称的现象并不罕见，究其根源是企业和税务机关缺乏有效和充分的沟通。一方面，国家以进一步减轻市场主体税负为目标，出台了一系列深化增值税改革的税收优惠政策，这给房地产企业税收筹划提供了政策依据。但税收政策出台与更新时，税务机关并未及时对政策进行有效的宣传和详细的解读，导致相关房地产企业对政策的执行缺乏时效性。另一方面，企业和税务机关长期以来的沟通机制并不合理，企业和税局之间对立的状态使企业并未意识到在税务筹划过程中税务机关的重要性。鉴于税收立法的现状，企业的很多涉税活动适用的税收政策并不是十分的清晰和详细，这就需要企业在筹划的过程中和税务机关进行沟通并确认相关税收政策的具体适用。总的来说，税企沟通不及时和缺乏有效性会在一定程度上诱发企业的税务筹划风险。
（三）税务筹划方案缺乏全面性和协调性
我国大多数房地产企业的筹划目标是减轻税负，并没有考虑到筹划对整体利益产生的影响，这很容易导致管理层的决策是片面的。众所周知，房地产企业进行项目建设是分不同的环节，而大部分的税务人员只注重对销售管理环节的筹划，忽略立项环节、土地购买和规划环节以及建设环节的筹划。如果税务筹划人员未考虑到税务筹划对企业整体利益所带来的影响，以减轻企业税负为目的做出的筹划方案便不利于企业的整体发展，甚至违背企业的长期发展战略。此外，房地产行业的整个运行过程会涉及很多征税项目，像增值税、城市维护建设税、印花税、契税、个人所得税、耕地占用税等这会使房地产企业的税务人员在筹划时面临的问题非常复杂，而各部门之间缺乏协调性，导致税务筹划方案并不能顺利进行。
三、房地产企业税务筹划风险的解决对策
（一）对税收政策保持应有的关注
税务筹划的前提是不违背税收法律的规定，这是税务筹划与偷税、骗税、抗税的根本区别。房地产企业要想降低筹划风险，实现涉税零风险，务必要遵守税收法律的规定。此外，税务筹划不仅要遵守税收法律的规定，还要体现税收的立法精神。因此，房地产企业制定税务筹划方案时需要了解掌握国家相关的法律法规，只有对国家相关税法及相关法律研读理解掌握，才能更好地享受税收政策，减少企业的税收成本。另外，房地产企业的税务人员要保持专业胜任能力和应有的关注，要时刻关注税法的变化，及时更新税法的知识，并在此基础上依法进行筹划，切不可违背税收法律或法规的要求。
（二）税企之间应加强沟通
房地产企业在筹划时纳税人员应及时掌握最新的各项税务信息，了解当前房地产企业纳税的相关法律条文和政策。因此纳税人员应建立好与税务管理部门的沟通机制。一方面，房地产企业在进行税务筹划时对税收法律的认知出现偏差时要及时与税务机关进行沟通。在筹划时若对适用的税率，抵扣原则以及应享有的税收优惠政策的适用出现疑惑时，应及时与税务机关进行沟通明确适用的税收规定以免出现筹划方案违反法律的规定或者不被认可时因筹划失败而给企业带来额外的损失。另一方面，在出台新的税收规定或者涉税公告时，税务机关应及时有效地对税收政策进行解读，普及税法知识。税务机关还应对纳税人在使用税收政策时易出现的问题给予重视，可以公众号咨询平台或者走进企业等各种方式为纳税人进行解答，帮助房地产企业合理进行税务筹划。
（三）保持税务筹划方案的全面性和协调性
房地产企业在制定筹划方案时要用发展的眼光看问题，要基于战略层面，不能只一味地减轻税负。要考虑企业长远发展目标，通过筹划增加企业长期、整体的收益。因此，房地产企业在筹划时要树立全面的筹划管理思想。具体来说，在项目立项时应对项目部的设立进行筹划，可成立独立的项目子公司或分公司对本项目的税务、财务、成本等进行独立核算。此后对土地购买环节、规划环节以及建设环节分时期、分节点、分步骤地进行税务筹划。与此同时，在制定筹划方案时要统筹各种税种的筹划，不能只针对所得税的筹划，而忽视对土地增值税、增值税等税种的纳税方案的整体筹划。此外，由于国家的税收政策不断变化和调整，税务人员要及时地对筹划过程中出现的问题进行监控和跟踪，并将监控结果及时反馈给纳税筹划的决策者，以便及时对纳税筹划方案进行调整修正和改进。另外要对实施完毕的纳税筹划方案的效果进行评价，考核其经济效益与最终结果是否实现纳税筹划目标。
参考文献：
[1]蒋娟.房地产企业税务筹划风险浅析与对策研究[J].知识经济，2018（18）
[2]郝建强.关于房地产企业的税务筹划风险及防范研究[J].纳税，2019（03）
作者簡介：
韩田莉（1990.3- ），女，汉族，河南郑州人，硕士研究生，郑州工商学院，讲师。
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