房地产项目投资决策要点分析及建议
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摘要：近年来，伴随着我国房地产市场行业的蓬勃发展，为我国房地产市场带来了无限的生机和挑战。同时，我国部分房地产企业由于项目投资决策存在一定的问题，严重影响了企业的稳健发展。房地产企业在项目建设过程中具有周期长、难度大等特征，也就决定了房地产企业在项目建设后续工作中容易招致巨大的风险。在面临此种情况下，如何做好房地产企业在项目建设过程中的投资决策工作，关系到房地产企业的未来可持续发展。因此，文章通过围绕现阶段我国房地产企业投资决策过程中的主要特点进行详细阐述，深入分析并研究房地产在投资决策过程中的要点，结合实际情况，提出有针对性的建议，作为参考。
关键词：房地产企业项目;投资决策;要点;建议
房地产企业的投资决策和房地产业以及房地产市场的长远发展都息息相关，房地产行业本身就具有不同于一般企业的特点，房地产行业一旦开始实施重大决策，就具有了不可变动性，无法再进行更改。如果要强行更改，最终只能带来巨大的资源损失。除此之外，房地产企业的项目建设施工过程是一项艰巨而庞大的工程，在项目建设过程中的每个环节都必须投入大量的人力、物力和财力，一旦开始施工，在施工过程中就很难中途进行变更，否则也会带来巨大的经济损失。因此，房地产企业在进行投资决策工作时，必须充分掌握时机，进行全方位的考虑，才能够保证施工项目在预期时间内完成。我国房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在我国经济市场的发展过程中起到了推动作用，因此房地产的投资决策工作也和人们的日常生活和国民经济密不可分。为进一步保证房地产投资决策工作科学有效性，房地产企业必须加大对工程建设的监督管控力度，同时，我国也必须对房地产行业引起高度重视，为我国房地产科学合理投资工作打下坚实的基础。
一、房地產投资决策主要特点
（一）有效降低投资决策的风险
房地产企业进行投资决策工作主要是利用系统的方法以及科学有效的数据运算，来对建设项目进行合理的预期和推测，同时结合外部市场环境的动态变化，因此可以说，投资决策工作在某种程度上为项目的投资决策降低了风险，提高了经济效益。
（二）延长了资金收益时间
房地产企业的项目建设作为一项周期较长的企业，不仅项目开发周期较长，资金费用的周期也较长，进而导致房地产项目的资金回笼周期越长。一般房地产企业在进行项目开发时，往往会需要四年左右的时间来回收资金。
（三）投资分析结果受到诸多因素的影响
在实际工作过程中，房地产的投资决策工作受到不同的因素影响，例如建设项目的自身实际情况，项目的施工环境和地区，以及项目施工所在地区的经济人文发展现状，同时还有项目的潜在风险和财务分析等，诸多因素的限制为房地产企业的投资决策工作带来了多方面的考虑，保证房地产项目在投资决策过程中更加谨慎和准确。
二、房地产投资项目选择的意义
在进行项目投资选择时，关系到房地产开发企业的利润目标和经济效益，因此，房地产开发企业必须对此引起重视。房地产企业必须利用科学有效的分析，结合企业自身实际发展情况，在保证提供相关数据信息科学准确的前提下，深入分析各项因素，指标和信息对于建设项目的影响，才能够最大程度降低失误，提高投资项目选择的效率和质量。
三、房地产投资决策要点阐述
（一）针对房地产项目的施工环境和区域分析
房地产项目在施工前，房地产开发企业必须针对开发项目所在的区域，深入了解并分析当地的经济现状、政治以及人文情况和地理条件等，并进行科学有效的研究，同时结合外部市场环境的变化，充分掌握房地产外部市场环境的未来发展方向，确保在进行投资决策能够万无一失。除此之外，房地产开发企业，还应当对建设项目所在的地区的城市规划建设和景观、交通以及基础设施等情况进行充分掌握和了解，以便于针对项目所在的区位价值进行合理准确的预估。
（二）充分掌握竞争楼盘和对手的相关信息
正所谓知己知彼，方能百战百胜。房地产企业在进行项目建设开发之前，必须做好充分的准备，而对竞争对手和竞争楼盘的分析了解则是重中之重。房地产企业必须充分了解竞争对手的项目规模，销售价格以及市场的受欢迎程度等，为后续的项目开发市场定位工作提供可靠的辅助信息。
（三）充分了解消费者的需求
作为一项涉及资金较大的项目，房地产开发项目要想在经济市场中占据一席之地，提高自身核心竞争力，还必须对消费者的需求进行掌握和了解，企业通过调查和搜集，对消费者的经济实力和购买水平以及购买倾向等指标进行分析和了解，为建设项目的市场定位提供科学有效的参考信息。
（四）对项目开发的策划方案进行分析
在项目进行开发之前，房地产企业还必须结合项目的目标市场和市场定位等实际情况来进行分析。制定科学有效的项目开发策划方案，明确规定对项目开发的规模以及时间等因素进行分析，针对项目产品的经营方式和固定价格进行合理的考量与选择。
（五）对房地产项目的潜在风险进行分析
房地产项目的潜在风险存在于项目建设的每一个环节中。因此，必须对项目风险引起足够的重视，房地产开发企业必须针对项目的风险按照不同的类型进行分类并判断，保证在风险来临之前能够制定科学有效的防范和管控措施。房地产开发项目的投资风险大部分是来源于国家和市场以及企业内部，分别是由于国家相关法律法规政策的变动以及外部环境的变化;企业自身由于经营运转出现问题而导致的内部风险。
四、房地产项目投资决策的建议
（一）进一步加大分析的深度
房地产项目在进行各项分析工作之前，必须保证分析数据和相关信息的准确性和真实性，才能够保障后续的分析工作能够顺利开展。因此，房地产开发企业必须重视基础数据分析工作和收集工作，针对市场调研工作的深度应当更进一步。首先，房地产开发企业应当将宏观分析和微观分析进行有机结合，进一步细化分析工作的具体内容。其次，从不同角度进行分析，保障分析工作的科学性和有效性。最后，将分析工作实现动静结合，既要采取静态分析，又要采取动态分析，从而大大提高分析结果的客观性和真实性。 （二）提高工作人员的综合素质能力
我国房地产投资向前处于初步发展阶段，近年才逐渐起步，因此我国在这方面还大量缺少较为专业的工作人员，因此，房地产企业内部一旦缺少专业数据，能力较高的工作人员，就无法从根本上保证投资决策工作的有效性。所以房地产开发企业应当加大人才队伍的建设力度，定期对相关工作人员进行培训，增加外出学习和交流的机会，利用座谈会、交流会和学习会的形式，来提高相关工作人员的学习能力和专业知识技能。除此之外，还必须提高对相关工作人员的职业道德水平，共同促进专业知识技能和道德素质水平的发展，充分调动工作人员的工作积极性和主观能动性，降低投资决策的人为操作失误，同时也大大降低了人为操作带来的风险，为房地产项目投资决策工作带来保障。
（三）构建完善的评价指标体系
在解決上述问题过后，房地产开发企业必须结合自身特点，构建适配自身的完善评价指标体系，深入分析我国经济社会和外部环境条件的变化因素，通过借鉴其他优秀企业的发展经验和理论知识，加以完善和改进，不断推进自身的稳健发展，在学习中不断完善评价指标体系，统一规范房地产投资项目的可行性。
（四）充分掌握市场环境的动态变化
作为一项风险几率较高的投资项目，房地产项目的投资更应当引起重视。往往会因为投资人对风险的认识不到位或是风险意识薄弱，而最终导致无法挽回的损失。因此，投资者自身和可行性研究报告都应当采取科学有效的办法来对风险进行合理管控，最大程度提高投资的经济效益。同时，时刻密切关注外部市场环境的动态变化，掌握市场的发展趋势和行业变化，同样也是有效降低潜在风险的必要手段。除此之外，针对部分无法通过防范和预测来进行应对的风险，企业应当事先做好充分的准备工作和应急措施方案，保证在风险来临时能够将风险带来的损失控制到合理范围内。
五、结语
总而言之，房地产项目的投资决策工作是一项长远的任务，同时由于周期较长，更加容易受到各种不可控因素的影响，加之房地产投资涉及资金数额较大，而相应的资金回笼周期较长，我国外部市场环境在不断变化，我国相关经济法律法规政策也在不断更改，潜在的风险不容忽视。因此，房地产企业必须做好项目的分析和研究工作，准确把控市场的动态变化，最大程度降低项目投资的风险，维护企业的稳健发展。
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（作者单位：天门市公路管理局）
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