公允价值应用对投资性房地产行业的影响及反思

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　　【摘要】   公允价值应用会对投资性房地产行业产生多方面的影响，诸如收入与费用不匹配、投资性房地产和自用房地产或存货之间多次转换时会虚增（减）资产等，并且通过案例分析可以发现，同一投资性房地产采用成本模式或公允价值核算对各年利润和所得税的影响各不相同，确认公允价值时主观性较强，如果企业采用公允价值计量投资性房地产，会存在较大的盈余管理空间。文章对以上各方面的影响进行了探讨。
　　【关键词】   公允价值;投资性房地产;会计处理
　　【中图分类号】   F23   【文献标识码】   A   【文章编号】   1002-5812（2020）03-0081-03
　　一、引言
　　根据现行企业会计准则规定，已出租的建筑物，已出租和持有并准备增值后转让的土地使用权，定义为投资性房地产，企业可视不同的管理需求，选择用公允价值或成本模式计量投资性房地产，一经确定，不得随意变更。如果选择公允价值模式计量，公允价值必须能够持续可靠取得，一些本科教材、会计师和注册会计师考试的辅导教材中，对投资性房地产的会计核算均采用如下做法：持有期间不折旧（不摊销）;资产负债表日以公允价值计量投资性房地产的价值，公允价值变动计入当期损益，影响企业利润;租金计入其他业务收入;处置损益等于其他业务收入减去其他业务成本，公允价值变动损益和其他综合收益结转至其他业务成本。如果是公允价值变动收益，则公允价值变动损益转入其他业务成本的贷方，减少费用，增加利润;如果持有期间公允价值变动带来损失，则公允价值变动损益转入其他业务成本的借方，增加费用，减少利润。当投资性房地产转为固定资产（无形资产）或存货时，以转换日的公允价值作为资产的入账价值，公允价值与账面价值之差计入公允价值变动损益;反之，固定资产（无形资产）或存货转为投资性房地产，同样以转换日的公允价值作为入账价值，公允价值与账面价值之差额，计入其他综合收益或公允价值变动损益，前者记贷方差，后者记借方差。将上述做法与现行会计准则中的一些规定进行比较后可以发现，上述会计处理中存在一些问题，如账户的应用、处置损益的处理、资产的确认与计量等，因此本文从租金收入、处置损益、资产类别转换等不同角度分析投资性房地产的会计处理，并对公允价值会计进行反思，从而提出一些可行性的观点或做法，为进一步完善投资性房地产会计准则提供一点建议。
　　二、采用公允价值对投资性房地产的影响
　　（一）用其他业务收入核算租金收入欠妥
　　投资性房地产采用公允价值计量时，持有期间不折旧（不摊销），没有结转其他业务成本，计入其他业务收入的租金没有相应的费用匹配，违背收入费用配比原则。因此，当采用公允价值计量投资性房地产时，其租金收入应在投资收益中核算，这样可以避免在核算其他业务收入时，没有结转相应的其他业务成本，造成收入与费用不匹配，与会计账户的核算内容不符。
　　（二）处置损益会计处理欠妥
　　不妥之处有二，一是处置损益通过其他业务收入和其他业务成本归集匹配得出，二是处置时通过其他业务成本结转公允价值变动损益和其他综合收益。首先前文已述及，投资收益账户核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置损益，可见通过其他业务收入和其他业务成本匹配得出处置损益的做法与准则的要求不符。其次，公允价值变动損益是投资性房地产持有期间和转换时形成的利得或损失，其他综合收益是在转换时出现的未在当期损益中确认的利得，而其他业务成本核算出租固定资产的累计折旧，销售材料发生的成本，出租无形资产的累计摊销，出租成本模式投资性房地产累计折旧或累计摊销，出租包装物的成本或摊销额等，并不包含处置投资性房地产时转自公允价值变动损益和其他综合收益的金额。这种将公允价值变动损益和其他综合收益转入其他业务成本的做法，明显欠妥，建议按准则规定，运用投资收益账户核算处置损益，结转其他综合收益和公允价值变动损益。
　　（三）反复转换时会虚增（减）资产
　　同一资产在投资性房地产与自用房地产（存货）之间多次转换时确认的其他综合收益或公允价值变动损益，准则中未规定如何结转，且反复转换时，存在虚增（减）资产的可能。见表1。
　　例1：某企业拥用自用房屋，原值为100万元，无折旧和减值准备，在固定资产中核算，2017年1月1日企业根据经营管理需要，将该自用房产转为出租，符合投资性房地产定义，能可靠取得公允价值，采用公允价值计量，当日公允价值为120万元。2年后即2019年1月1日，企业收回此房屋改为自用，改为固定资产核算，当日公允价值为150万元。不考虑租金和投资性房地产公允价值变动等其他业务。
　　按照会计准则规定，账务处理为：2017年1月1日转为投资性房地产时，借记“投资性房地产——成本”120万元，贷记“固定资产”100万元，“其他综合收益”20万元。2019年1月1日再次转为自用房屋时，借记“固定资产”150万元，贷记“投资性房地产——成本”120万元，“公允价值变动损益”30万元。
　　会计准则并没规定在2017年1月1日由自用转为投资性房地产时计入其他综合收益金额如何处置，如果2019年1月1日由投资性房地产转为自用时，其他综合收益转入投资收益，则经过“自用→投资性房地产→自用”这样的转换，计入企业利润表的收益共50万元，其中30万元为未实现损益，20万元为已实现损益，全部影响营业利润，固定资产价值由100万元增值至150万元，实际上固定资产依然是原来的固定资产，没有发生任何改变，但价值却增加了50万元。如果2019年1月1日由投资性房地产转为自用时，其他综合收益不转入投资收益，则经过“自用→投资性房地产→自用”这样的转换，计入企业利润表的收益共50万元，全部为未实现损益，20万元影响其他综合收益，30万元影响营业利润，固定资产价值由100万元增值至150万元，实际上固定资产依然是原来的固定资产，没有发生任何改变，但价值同样增加了50万元。 　　可见由投资性房地产转换为自用房产时，其他综合收益不论结转还是不结转，在未做任何加工处理的情况下，仅仅是会计核算方法的转变，资产的价值便虚增，与实际取得该资产的价值凭证不符，与会计应遵循的依法记账的原则不符，且该部分增加的价值，如果作为固定资产，后期会通过折旧减少企业利润。事实上，企业会计准则规定，在满足规定条件时，成本模式可转换为公允价值计量，但不得逆向转换，但并没有规定自用房地产转换为投资性房地产后不能逆向转换，而且企业实际也可能存在其他情形，如某一阶段，企业闲置的厂房会采用对外出租的方式，从而提高资产使用效率，降低成本，这时，固定资产转为投资性房地产核算，当企业经营情况好转、闲置厂房转为生产经营所用时，投资性房地产又转为固定资产核算，一旦采用公允价值模式计量，便存在上述问题。
　　（四）公允价值难以准确获得
　　公允价值，在会计准则中的解释为：是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债需支付的价格，可以理解为脱手价格。公允价值有三个层次，第一层次是同类资产（负债）在活跃市场中的报价;第二层次是类似资产（负债）在活跃市场中的报价，或者同类或类似资产（负债）在非活跃市场中的报价; 第三层次是估值。不论是第一层次还是第二层次，均是以别的资产（负债）在活跃市场的交易价格来衡量，而不是用该资产（负债）自身的交易价格衡量，只是参考的估计价值，而非准确价值。而第三层次的估值技术，基本思路是用未来的现金流量现值衡量资产（负债）的现时价值，但现实价值无法合理取得的前提下，未来现金流量更难准确获得。准则中规定公允价值计量投资性房地产，需满足如下条件：一是房地产所在地有活跃市场，二是能在该活跃市场中取得同类或类似房地产的市场价格，但由谁和用什么方式来评价所在地市场是否为活跃市场呢？没有定论。综上所述，公允价值不是基于真实交易而是基于“假想交易”，是活跃市场中其他资产的交易价格，而非该资产（负债）自身的交易价格，存在较大的主观性和不确定性。用这种具有较大主观性和不确定性的估计价格计量资产的价值，能满足会计信息质量要求中的真实性、可靠性的要求吗？
　　（五）对利润表影响大，给盈余管理留下空间
　　同一投资性房地产分别采用公允价值或成本模式计量时，由于确认损益的规则不同，对利润表产生不同的影响，成本模式下，后续期间计提折旧（摊销），一旦资产发生减值，需要计提减值准备，减值准备计入资产减值损失。公允价值模式下，后续期间不折旧（摊销）、不计提减值备，以公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。成本模式下，折旧（摊销）或减值最终影响利润，其中，折旧方法参照现行固定资产折旧方法，有年限平均法、年数总和法、双倍余额递减法和工作量法，无论是哪一种方法，资产折旧（摊销）金额均是按一定的方法分配至各年，对利润的影响是阶梯式的、平稳的和可预见的。而公允价值计量模式是通过公允价值变动计入当期损益影响利润表的，影响金额由市场的价格波动而定，各年的影响金额具有一定的不确定性、波动性和不可预见性，且受公允价值评估的影响，主观性极强，易受人为操作的影響。如，某企业2×17年12月31日拥有的一套自用办公用房产，取得时原值为100万元，在固定资产中核算，按20年直线法计提折旧，2×19年1月1日转为出租，转换时该房产的公允价值为120万元，每年租金6万元，2×19年12月31日公允价值为150万元，2×20年1月1日将此房产处置，收到价款200万元（不考虑增值税）。可计算得出采用公允价值对利润表和所得税的不同影响见表2、表3。
　　可见，假设其他条件相同，资产最终是处置方式是对外出售，两种核算模式总损益相同，只是各年利润的分布和对所得税的影响不同，由于公允价值的取得存在较大的主观性，因此采用公允价值计量时，存在更大的盈余管理的空间，企业可能会根据本年利润的需求，通过公允价值变动的影响调节利润，但由于税法对未实现损益不纳税，这些通过公允价值调整的损益，不影响当年企业缴纳所得税，但由于公允价值模式下不需计提折旧，故较成本模式而言，没有相应的成本结转，收到租金对损益的影响更大，所纳所得税更多，从表3可知，尽管整个期间所纳所得税相同，但如果考虑货币时间价值，公允价值模式较成本模式所获时间价值较少。
　　三、对公允价值会计的反思
　　美国在1960年提出公允价值的概念，上世纪80年代公允价值被应用到会计计量当中，但在美国“次贷”危机爆发后，国际财务报告准则所主张的公允价值会计等规则受到了广泛批评。我国2006年发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，在满足公允价值持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值计量。这是我国会计准则与国际趋同的结果，但事实上，长久以来，在我国上市公司当中，采用公允价值计量投资性房地产的并不多，导致这样结果的原因很多，一方面是我国市场经济发展尚不完善，另一方面公允价值应用的执行成本、价格体系、估值技术、信息可比性等方面都有不足，导致在实践中应用不多。在公允价值计量与历史成本计量并存的准则体系中，交易性金融产、其他权益工具投资和投资性房地产采用公允价值计量，公允价值的变动影响利润表或资产负债表，对于前二者（金融资产）而言，其公允价值往往是根据金融估价模型计算而得，对于后者（非金融资产）面言，由于无法确定资产的同质性，其公允价值基本是通过资产估值而得，结果存在盈余管理的可能性，当资产负债表或利润表采用相关数据时，会对会计信息使用者决策产生误导。可见，公允价值作为计量属性，它仅仅是估计价格，而会计是依据法律事实记账的，两者有着本质的不同。
　　四、总结
　　通过上述分析可知，公允价值计量的投资性房地产，现行的一些教材、考试指导书的会计处理表述不一，一方面是对准则的理解不透彻，核算过程中对账户的应用不够准确，本文认为租金收入应计入投资收益，处置时持有期间公允价值变动应计入投资收益，既解决收入和费用配比的问题，也符合准则对账户核算内容的规定;另一方面是公允价值计量本身的问题，通常企业是通过资产评估确定投资性房地产的公允价值，估值方法、估值人员的专业水平等均对公允价值的产生一定的影响，主观性较强，因此，极易被企业利用进行盈余管理，且反复转换存在虚增（减）资产的可能。
　　另外公允价值作为一种金融分析的思路，符合证券投资者决策分析所需，面向未来，用预计未来的现金流量估计现时的价格，我国企业会计准则基本准则规定企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确计、计量和报告，保证会计信息真实可靠、内容完整，这一要求体现了会计以法律事实记账的依据。而公允价值会计的一些思路，与这一规定是不相符的，在公允价值进入我国会计准则体系很长一段时间后，学者对这一规则的反思也越来越多，如何在我国会计准则与国际趋同的道路上，认真分析历史成本信息和公允价值信息不可替代的价值导向，制定一套切实可行、又能解决会计准则国际趋同矛盾的会计报表体系，区分法律事实和金融预期，是未来我国会计准则改革与发展的一个重要的研究方向。
　　【主要参考文献】
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　　[ 2 ] 财政部.企业会计准则应用指南第3号——投资性房地产[S].财会[2006]18号.
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