房地产企业资金来源与管理
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摘要：房地产业是资金密集型行业,具有投资大、周期长、风险高、对政策性具有敏感响应等特点。在国家和银行对房地产企业实施了严格的调控政策后,，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。而房地产本身对资金管控就有很高的要求，面对目前的市场环境，资金筹集管理更成为房地产企业的生命线。 关键词：房地产；融资渠道；资金筹集管理 房地产业是资金密集型行业, 需要大量的资金。如何获得足够的资金支持,使企业的资金链不会中断,并保证投资项目得以顺利进行。近日，央行公布的《中国金融稳定报告2011》指出，今年房企将面临资金紧张，房企生产经营状况将下滑，银行信贷短期无望开闸。面临目前形势，一个企业集团需要根据项目进度和合同签订情况，编制严密的资金计划，并在项目建设中按照计划积极组织资金的筹措。
一、房地产企业一贯融资模式
房地产企业筹集资金的目的具体有三，一是为了设立房地产公司，二是筹到更多的资金以便扩大公司的经营规模，更深层次就是以便偿还债务。每一步都是房地产市场与资本市场两者之间的松紧关系的变化。房地产价值较低的时候，企业自身就有所需的资金，不需要融资。随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。过去我国房地产企业的资金高达70%以上来自于商业银行贷款,银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金。很有可能间接性将房地产风险转嫁给银行。在“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续几次加息以及连续多次上调存款准备金率，商业贷款越收越紧,商业银行融资门槛越抬越高,很多商行已基本停贷。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以,及时调整房地产融资瓶颈已成为房地产企业首要考虑。 二、目前一般融资渠道 1、自筹＋ 预售式 自筹资金是房地产企业处于初始阶段的融资渠道,在房企刚起步或开发规模较小时，资金需求比较容易满足。当随着房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。 预售曾是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较吸引人的情况下,预售可以筹集到必要的部分建设资金。通过散售回笼些现金，用销售收入支撑项目开发。但随着国家有关规定的健全,要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25%的资金，并办理预售许可证等各项证件后方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家,但开发利润会下降,如果成本控制较差还会丧失未来利润。
2、商业性贷款 商业银行贷款是我国房地产企业最主要也是成本最低的融资渠道,至少70%以上的房地产开发企业资金来自商业银行。但是房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行们关注的核心。对没有效益和资金发展困难的企业,商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”,商业银行加强了贷款风险的审查措施,使得房地产企业在开发中从商业银行获得的贷款比例越来越少。可以说,以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发,也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终了。
三、房地产企业融资渠道的选择 随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。目前一些有实力的开发商正在积极拓展融资渠道降低融资成本。大多数房企想方设法通过其他方式曲线融资，例如，恒大地产、合生创展、复地、碧桂园等多家房企选择海外发债、向外资银行借贷等方式。这样既有利于资金的筹集,又有助于风险的分散。本文是就以下较常用的方式做下比较。
(一)证券融资
证券融资是一种长期融资，证券融资被称为资本性融资。通过股票和债券筹集的资金一般不是被用于短期商业性或营业性周转的，或者说不是为解决流动性不足问题的，而是被用于购置固定资产等长期性投资，作为资本使用。房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。上市的最大优势在于它获得了以其股票价格变动反映公司业绩和前景的市场评价机制，有更广泛的社会知名度，能更大规模地筹集资金，使公司快速成长。比如股权融资，通过供股、配股、发行优先股等。还可以利用一些组合式的工具。比如发行可换股债券。同时投资者亦可分享房地产经营利润,使房地产企业主体从国有走向股份制,有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大规模,实现规模效益,达到上市融资的目的。
(二)合作融资 房地产公司合作融资包括海外融资与内资合作。外资一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验进行优势互补。提高自身知名度的同时达到融资的效果。团结起来共同把房地产企业做大做强。外资合作融资是我国房地产企业目前较吃香的融资方式。内资合作是以高出商业银行同期利率的优厚条件吸收普通人投资，把民间的闲散资金迅速的聚拢起来，来繁荣房地产。据悉，国家正在密集发布金融政策，以吸引民间资金涌向房地产市场。最热议的典当行业迅速壮大。推出典当行、银行、担保公司三方合作融资模式。这一方式，使客户在典当资产融资的同时，享受银行利息，该模式已试运行一年。据悉，该业务模式下，前期资金由典当行发放，费用按照典当行贷款利率执行；银行审批通过后，贷款资金还给典当行，此后按执行银行贷款利率。华夏典当行副总经理表示，有典当行和担保公司双重担保，增加了银行贷款安全性，审批时间也比直接向银行申请更快。
(三)债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量，远远不及股票融资额。 房企发行债券筹措债务性资本可能比较困难,如果有政府出面加大对房地产企业的支持,正确引导房地产企业进行多种经营活动,利用政府的信用建立房地产企业发展基金,为房企债券融资“添砖加瓦”,为房企创造良好的前提条件。日前，由国家发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设问题的通知》下发到地方政府。意图在于为保障性住房建设打开融资渠道，筹集资金。发行债券融资的优点在于筹资对象广，市场大。是一种直接融资，相比较其他融资渠道不是惜贷，就是成本偏高，成本居中的发债成了寄望之地。
(四)信托融资
信贷紧缩之下，信托依然是房企救急的重要通道。今年6月4日，中航地产公司旗下的江苏、天津子公司分别获得1.43亿、2.8亿的增资，新东家就是当前大火的信托公司。信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款，信托融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具优势和较强的灵活性,已成为房地产企业融资的新热点和房地产业应急的融资方式。是与银行并驾齐驱的融资模式。信托的成本也很高，基本在20％以上，只有少数几家大型企业能做到。 要使一个房地产企业成为实力雄厚、竞争力强的英雄舰队必须采取多种方式融资。在现行的融资渠道不能满足房地产企业需要的情况下,只有综合运用多元化的融资渠道,房地产企业才能以最有利的方式，最低的成本筹集到资金,使房地产企业更好、更快地持续发展。所以说房地产行业是一个周期性很强的行业，也是疑个类金融行业，
四 、 房地产企业加强资金筹集管理
加强资金筹集管理，合理选择筹集资金方式，对房地产企业规范管理、防范风险、优化资本结构、降低资金成本具有重大意义。加强资金筹集管理的核心内容是成本与风险，房地产企业人员要树立起房地产企业资金成本与财务风险理念，建立健全以控制财务风险、控制资金成本、选择合理的资本结构等为主要内容的内部资金控制制度和决策制度，通过控制负债规模、合理调整资产与负债比例、实施债务重组等手段，防范和化解财务风险；通过科学、合理的筹资决策，争取做到资金成本最低、资本结构最优、企业价值最大。
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