签约理财师・观察

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　　房产投资十要点
　　《钱经》签约理财师左晖 链家机构总经理
　　
　　第一点：机会成本要牢记
　　在房产的投资过程中，单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的，而是应该牢记机会成本的存在。比如2005年3月王女士贷款30万元购买一套房产，其贷款资金的成本为5.51%；而其拥有一套45平方米左右的已购公房，如果出售，其售价为30万元，如果出租，年收益为4.2%左右。按国际惯例，如果房产投资的收益能够达到4%～5%，就说明具有较强的投资收益。单看投资收益，王女士可以将房产出租而非出售；但是，结合5.51%的机会成本，当前出售就更为合理。
　　
　　第二点：空置时间转收益
　　出租年收益的高低并非完全取决于月租金的高低，还与房屋出租空置时间的长短紧密相连。比如同区域的张先生和李小姐均有一套两居室出租，按市场价该区域的两居室为2000元/月，空置期1个月。而张先生的租价是每月2100元/月，导致其出租空置期达到了2个月；李小姐按市场价出租。虽然张先生的月租金要高出李小姐100元/月，但全年的收益却是李小姐高出张先生1000元。因此，要将空置时间合理转化成有效收益。
　　
　　第三点：盲目跟风必入套
　　不同类型的房产，其投资收益亦存在明显的差异。一般来说，中高档物业的房产投资收益相对较高，普通住宅房产的投资收益要相对偏低，从而给消费者一个投资置业的导向，纷纷往中高档物业转移。但是，盲目跟风，必然会使部分投资者陷入套牢的窘境。因此，唯有仔细分析研究之后介入，才是上策。
　　
　　第四点：投资策略需先定
　　有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须先确定自己的投资策略，到底是想获取长期的出租收益为主还是获取转售的差价收益为主。
　　
　　第五点：阶段差异亦有异
　　人的一生可以分为不同的阶段，在每个阶段中，选择房产的目的亦会不同。对于家里已有小孩上学的家庭来说，其主要的目的可能是为了提升孩子的求学质量，从而会将置业区域选择在一些院校相对集中的地段，即使这些区域的房价往往会高于其他区域10%左右。而当前的一个现状是，无论是家有小孩还是单亲人群，均往学校周边挤。其实，对于还未成家的单亲人群来说，大可不必去挤那个“独木桥”，可以选择其他区域。
　　
　　第六点：面面俱到非无险
　　在考虑投资风险之时，我们普遍会存在这样一种投资理念：“要把鸡蛋放在不同的篮子里”；但是，在实际运用中，不少投资者存在这种误区，他们往往将鸡蛋放在过多的篮子里，使得投资追踪困难，分析不到位，从而降低了预期收益。因此，面面俱到非无险，而是需要学会如何将“鸡蛋放在一些优质的篮子”里，使得有限的资金获取最大的收益。房产投资也不例外，选择几类自己熟悉的物业投资，不失为明智之举。
　　
　　第七点：视野狭窄遇瓶颈
　　判断一项房产投资的价值高低，取决于以怎样的思路去评判它，是在一个局部区域或一个时段中去思考它，还是在全局范围或更长时间周期中去思考它，其差异是巨大的。当然，现实的情况是不同地域或房产类型是存在壁垒的，有的你看到了，没法进入。但是，当前的很多房产投资人并没有在尽可能的范围中去比较投资机会，往往在限定范围中自得其乐，这就往往会导致投资回报偏低，甚至遭遇投资的瓶颈。
　　
　　第八点：细节决定成败
　　在房产的投资过程中，某些细节方面是必须要考虑到的，比如2005年房产新政之后，对于普通住宅与非普通住宅的划分有了重新的界定，只要不能同时满足以下三个条件即为非普通住宅，其一是建筑容积率为1.0以上；其二是建筑面积在140平方米以下；其三是成交价格低于同级别土地上住房交易价格的1.2倍以下。如果在投资过程中对于这些细节没有注意，不仅会让自身投资前期的支出明显增加，还会于后市的退出遇到更大的阻力。
　　
　　第九点：还款比例要把控
　　在房产的投资置业过程中，相信绝大多数的人会借助于金融机构的贷款支持，这就需要投资置业者严格把控自己的月还款数额，一般月还款额不宜超过月收入的40%，在30%～40%之间为佳。在具体确定数额时，一方面要考虑自己未来收入预期，另一方面还要考虑利率调整的因素。
　　
　　第十点：退出机制亦重要
　　良好的退出机制是保障房产投资获取较大收益的前提。虽然有些区域房产的未来升值空间比较明显，但如果缺乏有效的退出渠道，将会出现有价无市的现状，最终导致的只能是名义的获利价值，而非真实的获利空间。
　　
　　兄弟法规，相得益彰
　　《钱经》签约理财师 王芳 汉卓律师事务所婚姻家庭法务部主任
　　
　　《劳动法》在调整这些新问题、新矛盾时已显得力不从心,并明显地暴露出了它的局限性。值此时机，《劳动合同法》草案出台，无疑为完善与稳定社会劳动关系投下了一颗重磅“炸弹”
　　
　　在当今的社会关系中，最关键也是最重要的就是以劳动者为本建立和谐的劳动关系，这就要靠《劳动法》的普及和严格实施。
　　纵观世界各国，在发展经济过程当中无不在重视经济立法的同时也重视劳动立法。劳动立法最根本的是要保障劳动者的合法权益。劳动者的合法权益如果得不到保障或保障措施不当的话，非但不能促进经济发展，反而会阻碍经济发展，影响社会稳定。因为产业工人是经济发展的主要力量之一。经济发展每到一个新的阶段，就会调整劳动基准法，以使其适应经济发展的需要。
　　《中华人民共和国劳动法》于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第8次会议通过,1995年1月1日施行, 当时我国刚进入市场经济的初期，体现了当时的时代特征。总的来说，其在构建社会主义初期市场经济条件下的劳动关系模式,维护劳动者的合法权益,建立和维护和谐稳定的劳动关系,推动劳动力市场化等方面发挥了重大作用。随着我们国家经济改革的深入，我国的社会经济发生了巨大的变化,特别是随着我国社会主义市场经济体制不断完善,多种所有制经济迅猛发展,劳动关系日益趋向多元化、复杂化、合同化、法律化, 新的劳动关系不断涌现，新的劳动争议不断发生，劳资冲突日益成为社会焦点问题与新的社会矛盾,《劳动法》在调整这些新问题、新矛盾时已显得力不从心,并明显地暴露出了它的局限性。值此时机，《劳动合同法》草案出台，无疑为完善与稳定社会主义劳动关系投下了一颗重磅“炸弹”。
　　一、由于在劳动合同方面的法律不够健全，不少用人单位正是钻法律的空子，利用不签订合同、任意延长或滥用试用期等方式侵害劳动者的权益，而用人单位为此付出的成本却很低。草案中提到的已存在劳动关系、但没有签订书面劳动合同，视为双方已经订立无固定期限的劳动合同。将事实上的劳动关系以法律的形式作出规定，更为明确，将更有利于保护劳动者的权益不受侵害。
　　二、一些农民工寄希望《劳动合同法》能解决他们讨薪难问题。对此，草案中规定恶意欠薪者支付50%～100%的赔偿金。
　　三、草案明确规定，用人单位和劳动者对劳动合同的内容理解不一致，应当按照通常理解予以解释，有两种以上解释的，应当采纳最有利于劳动者的解释。
　　四、草案在保护劳动者的同时，也将保护用人单位利益一并结合。草案明确规定，掌握本单位商业秘密的劳动者“跳槽”到与本单位有竞争关系的单位将受到限制。
　　如此种种规定，正是《劳动法》实施十年以来，大量的劳动争议仲裁和审判实践为制定《劳动合同法》所提供的宝贵实践经验的结晶。而《劳动合同法》草案的适时出台，必将使其与《劳动法》一起，为构建社会主义和谐社会、建立健全社会主义法律体系作出突出贡献。

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