房地产企业财务风险及应对策略探讨
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摘 要：房产行业最显著的特点就是高投资、高风险、周期长，房产企业的运营与发展同外部客观政策因素等密切相关，且存在一定的财务风险。为了有效防范财务风险，必须明确主要的财务风险来源，从而有针对性地采取措施控制风险。分析了房产开发企业的财务风险及其控制对策。
关键词：房产企业;财务风险;控制对策
文章编号：1004-7026（2019）23-0142-02 中国图书分类号：F299.233.42 文献标志码：A
近几年，我国城市化进程不断推进，在一定程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，随着调控政策持续升级和深化，房地产市场形势愈加错综复杂，房地产行业面临的财务风险也逐渐暴露出来。梳理房地产开发流程可以发现，房地产开发企业的财务风险主要有新立项项目的投资风险、运营期间遇到的筹融资风险、开发过程中遇到的税务风险等。对这3类风险进行简要分析，提出防范对策，规避此类风险，从而保障企业健康可持续发展[1]。
1 房地产开发企业财务风险分析
1.1 新立项项目的投资风险
房地产行业不同于其他行业，最典型的特征就是资金投入量大，开发周期较长。同时，该行业易受市场和国家政策等因素的干扰。现阶段，多数房产开发商更加重视怎样筹集资金创造经济效益，淡化了新立项项目的投资风险，弱化了投资风险的认知与控制，导致投资风险来袭时措手不及，无法有效地应对;或者尚未对客观形势、市场环境进行细致、客观调查就盲目投资，导致整个投资项目风险重重;或者陷入资金短缺困境，甚至负债，当企业的负债超出其盈利能力時，则难以保证有理想的经济效益[2]。
1.2 运营期间遇到的筹融资风险
对于房产开发商来说，筹融资风险也是一项重大的财务风险。作为资金密集型行业，目前政府坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”的政策导向，各地针对房地产企业采取了各类限贷政策，例如调整授信融资额度和调整贷款利率等。为了保证正常的开发进度，房产开发商需要具有多元化、顺畅的融资渠道，以多种方式及时筹集资金。然而，一些房产开发商却忽视了这一关键问题，仍采用较为单一的筹资模式或融资渠道，一旦唯一的融资渠道出现问题，会使企业无所依托，陷入巨大的困境，给企业的未来运营带来较大的风险，在一定程度上影响企业的健康、可持续运营[3]。
1.3 开发过程中遇到的税务风险
近年来，通过“招拍挂”高价取得土地的房地产企业，由于受到限售、限价、限贷等政策的影响，房地产企业利润率在降低，部分盈利能力较差的项目都会存在提前纳税和多纳税款的情况，一方面造成税款提前入库，占用了企业资金流，另一方面项目后期还需要积极与税务机关沟通退税事项，退税难度和程序较为复杂，存在一定的财务风险。
2 房地产开发企业防范财务风险的对策
2.1 加强土地经营工作前置
土地经营工作主要包括项目定位和方案研究、政策环境研究、报批报建程序研究、特殊条件应对措施研究、融资策划研究、合作单位的初步圈定等。土地经营工作前置，不仅是对一个新项目策划和分析，更要想清楚运营阶段的工作，考虑项目正常开发中遇到的风险并提出应对策略。加强土地经营工作前置，可以规避部分新立项项目的投资风险，也能提前暴露后期开发遇到的风险，给企业争取时间，把风险降低在企业可承受的范围内[4]。
2.2 强化税收筹划工作
对于房地产企业来说，税务筹划非常重要。如果项目销售结束才计算税收，所有事项已经确定，没有太多筹划的余地了。只有在项目获得后、销售前的这段时间做好税务筹划，才会把税收工作做好。将税务工作筹划前置，可以规避一些项目提前纳税和多纳税款带来的风险。
2.3 建立健全财务战略体系
房产开发商必须创建一套科学、实际、实用的财务战略体系，这一战略要同企业的发展保持同步，紧密结合自身的经营状况、发展条件制定财务战略体系。根据这一体系监督、约束企业的投资决策，从而科学引导企业发展。房产开发商要动态掌握国内、国外房产市场的总体发展情况，再结合地方经济政策和制度等制定科学的发展战略，建立完善的财务战略系统，以此控制财务风险。
2.4 建立财务风险预警机制
房产开发企业可以创建财务风险预警系统，设定科学的指标数据评价企业自身的资金实力、偿还能力、盈亏能力等，进而综合判断出一个投资项目可能存在的财务风险。同时，要借助财务手段、金融手段、营销手段等，凭借比例剖析、量化测算等方法测算企业的运营现状，为企业的投资提供科学的参考。
2.5 强化预算管理与资金管控
2.5.1 强化全面预算管理
房地产企业要积极地创建完善的预算管控系统，从而科学地调控突发性的投资项目，以此减少企业的不良损失。要经常监察企业的运营现状和明确二者的差距，合理地调控企业的经营项目与经济业务，从根本上规避财务风险。通过全面、科学地预算，使企业的经营更加科学、有目标、有计划。
2.5.2 强化资金流动管理
为了防止房地产周期性经营和运营过程中出现的资金链条断裂问题，房产企业要重视资金的流动性管理，科学地预测、计算并分析企业的资金流动状况和收支状态等，以便科学地规划资金的使用，使有限的资金得到充分利用，实现资金的高效、流动化运转，这样才能真正实现不同投资项目的健康、可持续经营。要加快资金的周转，优化企业的资金来源渠道，调整其结构，让资金的库存处于科学的范围内，这样企业才具有足够的支付能力，为资金的周转提供可调度的空间。
2.5.3 优化调整资金结构
房产开发商要加大力度调节资金结构，在明确自己资金力量、偿债能力的前提下合理调配负债比例，而且要选择多样化的筹资模式，拓宽筹资渠道，以此降低筹资风险，预防企业走向债务困境，规避财务风险。要想保证资金能够及时、充足地供应，就要加快资金的回收速度，追回应收账款，确保企业资金稳定、安全供应。同时，房产开发企业还可以凭借其他方式，例如发放股票、债券等来提升资金储备，逐步扩大企业规模，最终实现企业的健康、稳定发展。
3 结束语
房产开发企业要时刻认识到财务风险给企业发展与可持续运营带来的威胁和挑战，要形成积极的风险意识，加大防范风险的力度，采取科学有效的措施控制企业的风险，营造优良的经营环境，保证企业的资金供应安全，实现企业的健康发展。
参考文献：
[1]贾立新.房地产企业财务风险与成本的有效控制探析[J].中国市场，2016（21）：190，192.
[2]王志斌.解析房地产开发企业的财务风险和控制[J].经济视野，2014（14）：228.
[3]白雨婷.X房地产公司财务风险评价及控制研究[D].西安：西安石油大学，2018.
[4]陈梅.浅谈房地产开发企业财务风险及其有效控制[J].现代国企研究，2017（2）：26.
（编辑：郭 颖）
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