中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析
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[摘 要]随着国家“走出去”和“一带一路”倡议的深入实施，“一带一路”沿线及周边国家经济的发展带动了当地房地产业的发展，海外房地产逐步成为中资企业重要的投资标的。但由于海外房地产投资受国家及投资目的地国政策影响较大，投资决策和实施取决于国家宏观政策和资本账户限制。文章阐述中资企业在过去6年海外房地产投资的发展趋势，分析了国家关于海外房地产投资政策的演变对海外房地产投资的影响，对未来几年中国资本海外房地产投资发展趋势进行预测。
[关键词]海外房地产投资;发展趋势;政策分析
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.073
1 房地产投资的特点
房地产投资属于另类投资范畴，具有抗通胀、投资回报高且波动小、异质性、与传统投资资产之间的相关性低、对整个投资组合可以起到良好风险分散化作用的优点。另外，房地产投资也具备一些缺点，如流动性差、不可拆分性、投资金额大、市场信息透明度低、市场交易数据少、交易及尽调成本高，要求投资者对资产本身具备较好的理解及投资分析技能。海外房地产投资，可以利用地域多元化投资的方式，分散投资组合的风险，增加投资组合收益。
2 中资企业海外房地产投资发展趋势
2.1 2013—2014年中资企业海外房地产投资掀起热潮
中资企业的海外房地产投资在2013—2014年掀起热潮，投资总额均超过140亿美元/年。以伦敦房地产市场为例，在2013年6月至2014年6月，中资企业投资伦敦房地产总额超过30亿英镑。2013年6月，万达集团率先在伦敦投资7亿英镑建设九榆树高端酒店项目。同年7月，中国平安2.6亿英镑收购伦敦金融城地标性建筑劳合社大楼。随后，绿地、中国人寿、中国建设银行、中国投资有限责任公司、保利地产、中国海外发展、万科地产、中国民生银行和海南航空均在伦敦核心区购置土地或成熟物业。英国在2014年吸引了49亿美元的中国投资，领衔全球地产投资排行榜。
2.2 2017年中资企业海外房地产投资总额395亿美元，创下历史最高
虽然中国政府从2016年年末开始加大对资本外流的监控力度，2017年中国投资者海外房地产投资总额达395亿美元，创下历史最高，增长基于已完成投资审批存量项目。2017年，中国投资者对美国房地产的投资额下降64%，欧洲房地产投资暴涨336%，亚洲房地产投资上涨34%，主要集中于中国香港、泰国、柬埔寨、日本和新加坡。
2.3 2018年中国海外房地产投资总额同比下降63%，2019年海外房地产投资将保持低位平稳状态
受国家政策的影响，2018年中国海外房地产投资总额157亿美元，同比下降63%。香港为中资企业首选投资目的地，全年成交总额95亿美元，美国和澳大利亚分别以23亿美元和13亿美元位列第二和第三位。中资企业在美国收购近23亿美元的物业资产，同期资产处置为31亿美元，这是中资企业首次在美地产投资资本呈现净流出现象。2019年，投资者普遍对海外房地产投资持谨慎态度。戴德梁行预测，2019年中国海外房地产投资额仍将保持低位平稳状态，投资活动是相对平静的一年。
3 国家关于海外房地产投资政策的演变分析
3.1 《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》
2017年8月18日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行和外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，明确限制境内企业开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。
发展改革委称，近年来房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域境外投资出现了非理性倾向，部分企业频频出手、大额收购，引起了市场和舆论的广泛关注。上述投资纳入限制类，相关主管部门实行核准管理，强化政府的政策引导，提示企业审慎参与。该《指导意见》的出台，对海外房地产投资起到了限制作用，中央企业和国有企业根据该《指导意见》调整了公司的海外房地产投资的策略。
3.2 《企业境外投资管理办法》
2017年12月26日，国家发展改革委颁布《企业境外投资管理办法》，发布了境外投资的敏感行业大类，包括武器装备的研制生产维修、跨境水资源开发利用、新闻传媒和根据国家法律法规和有关调控政策需要限制企业境外投资的行业。敏感行业目录暂未发布，海外房地产投资没有明确提及是否在敏感行业中。
3.3 《对外投资备案（核准）报告暂行办法》
2018年1月18日 ，商务部下发 《对外投资备案（核准）报告暂行办法》，办法中明确了对中方投资额等值3亿美元（含3亿美元）以上的对外投资及对敏感行业的对外投资，相关投资主管部门进行重点督查，并定期进行对投资备案（核准）报告的真实性、完整性、及时性的事中、事后监管工作。
3.4 《国家发展改革委关于发布境外投资敏感行业目录（2018年版）的通知》
2018年1月31日，发展改革委印发 《国家发展改革委关于发布境外投资敏感行业目录（2018年版）的通知》，房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部被列入敏感目录和限制企业投资的行业。
3.5 《除涉及敏感国家和地区、敏感行业的企业境外投资项目外，中央管理企业境外投资项目和地方企业投资3亿美元及以上境外投资项目备案核准办事指南》
国家发展改革委于2018年4月25日发布了《除涉及敏感国家和地区、敏感行业的企业境外投资项目外，中央管理企业境外投资项目和地方企业投资3亿美元及以上境外投资项目备案核准办事指南》，列明了61项常见问题，并给出了具体的解答。其中明确了海外房地产投资项目是需要相关主管部门进行核准，《指南》中所指的海外房地产投资是指需要从境内投入资产、权益或提供融资、担保等，在境外新建或者并购住宅、商业地产项目以及并购用于建设住宅或商业地产的土地等。对既不涉及境内投入资产、权益，也不涉及境内提供融资、担保等，全部从境外募集资金的房地产项目，不在上述规定之内。境内企业通过其控制的境外企业再开展境外投资，若境内企业不投入資产、权益或提供融、担保，且中方投资额在3亿美元以上，则需要提交大额非敏感类项目情况报告表;对于3亿美元以下项目不需提交该表，也不需要到发展改革委备案。
4 结语
海外房地产由于其投资特点及历史回报受到中国企业的青睐，从2013年至今，短短的几年内，海外房地产投资总量呈现迅猛增长态势。另外，应注意到非理性投资的势头也在蔓延，个别企业片面追求利润，低估投资风险，危害国家金融安全。国家自2017年正式出台相关政策，引领投资方向，遏制非理性投资。对于境内资金出境投资于境外的商业房地产项目，须遵守核准制度。对于单纯利用境外存量外汇在境外开展的房地产投资项目，总投资额在3亿美元以下的，没有任何投资限制。目前中国境内投资者对于海外房地产投资越来越理性，预计2019年及未来几年海外房地产投资将是一个相对平稳的时期。
参考文献：
[1]Robot.中国投资者突进伦敦楼市：年投318亿抢房[N].凤凰财经，2014-07-11（9）.
[2]戴德梁行大中华区研究部.中国境外投资市场报告[R].戴德梁行，2017.
[3]国务院办公厅.关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知 [EB].（2017-08-18）[2019-06-21].http：//www.gov.cn/guowuyuan/.
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