房地产财务管理中关键环节的有效控制及策略分析

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　　【摘要】当前，我国房地产行业实现突飞猛进的发展，在房地产的各项管理工作中也着重把握发展趋势，与时俱进，针对各项管理方法和理念进行不断的优化和完善，特别是针对财务管理进一步精益求精，进行精细化管理，着重把握关键环节，这样才能真正意义上确保房地产行业实现持续稳定的发展。结合这样的情况，下文重点探讨和分析房地产财务管理工作中关键环节的有效控制以及策略等相关内容，希望通过本文的简要分析，能够为相关专业人员提供有益参考和借鉴。
　　【关键词】房地产  财务管理  关键环节  有效控制  策略
　　一、房地产财务管理关键环节的构成要素分析
　　第一，资金管理。从整体宏观层面来看，从地产行业的资金运作流程主要包括三个主要的环节，分别是：融资——投资——效益产出。从根本上来讲，这三个部分是房地产行业价值链的核心所在，是其中至关重要的组成部分，而这三个部分从不同层面涉及资金管理等相关内容。所以从这个层面来看，资金管理也可以看做是房地产企业财务管理过程中最重要的关键因素，是整体构成要素的首位。从具体的实践过程中可以充分看出，资金管理涉及多种内容和类型，例如，融资管理、投资管理、营运资金管理等等也相关内容，所以从这方面可以充分看出，该工程是一项十分复杂的系统性工程，在具体的实施过程中，所有的环节都是重中之重，必须要着重把握，从根本上有效确保构建更切实有效的融资渠道，以此在最大程度上有效利用运营资金，确保各项投资都能够科学合理，协调一致，这样才能够充分满足房地产企业效益最大化的战略目标。与此同时，以此为切入点使房地产企业能够实现持续稳定的发展，并取得更大的效益。
　　第二，税务筹划。房地产企业经营发展过程中拥有特别庞大而且复杂的税赋网络，其中，在企业的发展过程中涉及多种多样的税种，主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税等等相关类型要从根本上有效做好税务规划工作，这是房地产企业财务管理工作中至关重要的组成部分，同时更是财务管理部门特别关键的职责。该工作与企业的最终效益有着至关重要的直接影响，同时也涉及到企业的资金能否被科学合理的利用，能否避免税务风险，从根本上确保房地产企业实现健康持续的稳定发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，也会构成一个价值链条，而此链条的主体由两个部分组成，分别是税务遵从和税务筹划。从工作实践中来看，前者是后者的基础所在，必须从根本上确保做到税务遵从，才能真正意义上有效推进税务筹划各项工作得到有效进行。
　　二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制策略
　　（1）对资金进一步加强管理的力度。从根本上来看，资金管理的主体主要包括两部分，分别是融资管理和投资管理。首先，我们要真正意义上有效明确怎样才能更科学合理的构建相对应的融资管理体系。在我国针对房地产行业而言，融资是一项特别艰难的工作，从当前的房地产企业的发展现状来看，融资渠道比较狭窄，是相关企业面临的核心问题，所以针对这样的情况，要进一步有效加强资金管理工作，使融资管理体系得到充分构建，确保其具备高效性和针对性，房地产企业财务管理部门要针对融资渠道进行权力的拓宽，使其不断的深入挖掘。例如，房地产企业可以结合实际情况有效采取股权融资的方式，针对相关资金进行充分的吸引，通过这种融资方式，在最大程度上有效降低房地产企业的财务风险，使银行贷款到期还本付息的不足有效规避。其缺点主要体现在更容易分散企业的控制权，与此同时，资金成本投入相对来说更高。再如，企业可以通过债务融资的方法进一步吸引资金，该方式有着十分显著的优点，就是投资相对来说比较小，更容易控制风险，并且可以使房地产企业的资本结构得到有效优化，切实有效的体现出债务资金的财务杠杆作用。它的缺点主要体现在，它有着比较大的还本付息压力，而且有着很大程度上的潜在风险，虽然相对来说比较容易控制，但是不容易被发现，而且如果产生相对应的风险，对于财务杠杆的平衡就会造成十分严重的影响，由此造成企业在资金运转方面面临巨大的压力。其次，要从根本上有效加强投资管理。具体而言，企業要结合实际情况制定科学合理的资金管理制度，利用制度的约束和规范作用，从根本上确保投资管理更科学合理。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的具体管理实践中，要和其他部门进行协同配合，有效融合，着重做好项目开发可行性的分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。从上述的内容中也可以充分看出，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质;二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重;三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。
　　（2）优化税务筹划方案。在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中至关重要的组成部分和基本环节，与此同时，税务筹划应该在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，这样的方法从根本上确保投资项目的脉络更加清晰，目标更加明确。税务筹划共有两个部分构成，一是税务遵从，二是税务筹划的主体部分。其中，税务遵从是一个原则性问题。无论房地产企业如何压缩成本投入和压缩哪一环节的成本投入来保障效益目标，都要从根本上有效贯彻落实此项基本原则，也就是说在，实践的过程中不能压缩税赋成本，以此为最基本的前提，从两个方面着重开展税务筹划工作。具体而言，主要体现在：第一，通过多种税赋方式对比得出最优方案。例如，房地产企业通过转让方式得到土地使用权，而在直接购买土地使用权和购买在建项目或通过股权转让方式的两者权衡下，后者显然会减少企业的税赋成本。第二，在我国税务总局对房地产行业全面开展土地增值税汇算清缴的大背景下，房地产企业可通过细化开发项目融资利息支出的方式优化税务筹划工作。例如，我国土地增值税暂行条例规定，装修费用可计入房地产开发成本，对这样的情况，房地产企业要进一步结合具体的财务状况，可以把毛坯房出售，改成精装房进行出售，然后进一步把装修工程委托给企业的下属单位，在这样的情况下就可以把一部分收入嫁接到装修单位上，通过这样的方法，就能够在更大程度上有效实现节税效果。
　　参考文献：
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