浅谈强化经营成本控制完善房地产财务管理措施分析
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作者:黄静
摘要：近些年，我国房地产业竞争愈演愈烈，受政策调控、供需关系及社会资源等因素的影响，面临艰巨的挑战。成本控制是房地产企业的基础和根本，是企业发展的“牛鼻子”，只有抓住它，才能控制全局[1]。增进财务管理质量和有效地把控风险是实现房地产企业可持续发展的坚实保障。现阶段的社会环境下，只有能牵好牛鼻子，给利润腾出空间，把握发展的关键因素的企业才是更有前景的企业。
关键词：房地产 经营成本 财务管理
我国的房地产行业能够稳健、良性地发展，对社会主义经济有着不可估量地作用。企业要做好企业预算等财务管理，不能仅凭财务部门一己之力，应与拆迁、开发、各施工等各部门配合相结合。房地产业需要在发展过程中投入大量资金。由于涉及的行业众多，投资时间长，财务风险大，使得房地产行业的经营需要采用这一行业独有的管理模式，才能尽可能的降低各种风险。只有当企业在运营时，信息才能传递到企业内部，让每一名员工都能感受到行内的竞争，并自觉行动起来，从而真正实现成本节约[2]。
一、项目成本计划的制定
（一）项目成本计划形成过程
房地产企业的成本制定举足轻重，一旦项目决策失误，市场就会出现阻碍，这就会导致大量的开发产品积压，使企业的资金周转效率降低，导致企业陷入困境。在制定成本计划时，有必要对国家政策和企业成本管理充分理解，研究房地产市场，收集数据，分析和判断市场状况，及时向管理层提供反馈。并在投资估算、资源合理配置、前期成本控制的基础上，组织专业人员对拟建项目进行实地调查和听证。随着项目的进展，将有必要改进技术和实施备选方案，在实际的操作中根据需求对成本计划进行调整，将遇到多少偏差，应根据结构图逐层汇总费用估计数，并与最初的费用计划目标比较，同时考虑到每一级的单位计划是否适合，作为设计和计划变动的补充，形成自下而上的反馈和调整过程。
（二）项目前期策划的估算
估算计划成本的方法主要有几种：一种是历史数据法，经由比较来估量相类似项目和投资的成本;另一种是定额数据法，根据相应设计方案的图纸计算工作量，采用相应的定额单价，并根据规定的收费标准和计划利润计算各种费用。第三，合同价格法，通过对大量投标的分析，开发商选择合理的投标人中标，通过谈判和价格修正，达到双方满意的工程造价，合同价格在双方签订的合同文件中确定，并作为项目结算依据;第四，询价方式，在项目报价的基础上，对成本进行估算，综合安排后制定成本计划[3]。
（三）确定项目的目标成本和责任成本
成本计划并不是定好了之后就不会有所变动，而是要根据需求，对不同阶段的实际情况进行调整。在保证目标利润实现的基础上，制定的合理又可行的成本控制目标。将目标成本依据规范的成本结构逐层分解，落实到各责任中心，然后在执行中对实际结果与目标比对，找出成因进行修定。责任成本的控制是企业目标成本实现的重要方法，同时为成本考核提供依据。
二、房地产财务管理的现状
房地产开发企业通过对各种资源的调度和联合利用，实现预期的体系结构目标。行业特点政策多、投资大、周期长、风险高、融资迫切。财务管理是企业经营的核心环节之一，对成本开展有效地细化核算，搞好成本控制及监督，加快开发项目周转效率，通过多元化地合理筹集资金、减少项目资金占用，降低资产泡沫风险。财务管理不仅要考虑成本核算，还要考虑税控风险以及提高资本收益。只有这样才能让财务管理产生关键作用，为房地产的发展提供有力的保障[4]。当前行业财务管理现状：
一是部分房地产企业财务管理体系不健全，管理相对混乱，往往重视结算而忽略决策;没有谨慎评估，导致临时设计变更及施工签证增多，产品定位和业态分配不合理，造成财务管理效率低下，影响企业经济利益。另外，财务人员水平参差不齐，管理思维停留在会计核算工作，没有全局观，无法站在高度了解公司业务发展的全貌。
二是房地产项目开发通常至少两三年的时间，而且有很多项目涉及跨地区的情况，资金流动性不足。企业资金来源很大程度依赖于债务资金，融资成本比重大，资产负债率高，面临着巨大的财务风险，加之国家信贷政策变动频繁，管理面临的挑战越来越多。
三、房地产企业财务管理的措施建议
（一）强化财务管理机制和提高财务人员素质
为了使财务管理有效渗透至企业各职能部门，应健全经营中各类管理制度，促使财务监督规范化、流程化，加强预算、指导、决策、分析等职能，持续完善财务管理机制。同时，提高财务人员财税业务和管理能力，加强人员队伍建设，企业应该进行专业知识和管理技能的培训，比如通过开展知识讲座、外聘房地产财务管理，培养财务的全局观及系统思维，对企业战略发展持有清晰意识，才能合理的分配资源，做到风险预防，使企业能够长期稳步发展。
（二）加强成本费用的控制，实现管理目标
严格管控成本费用支出，通过合理化的作业安排，达成成本管理指标。首先，根据控制阶段，项目成本控制可分为事前控制、过程内控制和事后控制，即项目成本估算、过程预算和竣工结算[5]。执行好三算，财务管理需要对项目前期调研，计划项目资金净流量，对运行成本、利润进行全方位的评估判别。而有效的预算管理也是成本控制财务管理的核心，设计概算、施工预算、项目资源计划逐渐细化，分解编制财务控制目标，并将项目现场形象进度与财务口径履约进度的比对，对设备材料采购、工程签证、直接费用等监督，加强预算外及超出预算部分的管理;制定成本结算办法及流程，对质保期后成本费用跟踪记录;监控经营发生的期间费用与预算指标的对比情况，及时修正预算数据。其次，加强合同管理。根据经济业务的来龙去脉清晰登记台账，由财务人员需参与合同的评审或会签，包括价款、开票方式、支付节点、支付条件、对方单位的资质等，若采用汇票方式亦可达到短期融资效果，以此从财务专业角度提前把控成本形成过程，规避相关风险。
（三）加强财务风险防范
首先，积极拓展销售渠道，避免库存积压导致财务风险上升。其次，对资本的结构进行升级，合理选择资金筹划方式控制资金成本，防范或化解财务风险。众所周知，房地产经常会出现负债过多使得在经营方面出现压力，然后最终导致债务危机。所以需要根據资本的最佳结构进行管理，轻重有所把握，这样才会使得正常运转。再者就是通过深化研控，对于项目资金进行集中管理，既达到账户监管作用，又能提高资金使用率。根据各项目资金使用计划，财务部门可以统筹安排分散在各项目账户中的闲置资金，相应降低融资成本。最后，对于财务管理控制机制需要不断进行完善。只有对于风险做好掌控，才有利于管理的进行。
四、结 论
在充满挑战与竞争的大数据时期，房地产业由粗放式地开发步入理性地发展，巩固企业的心竞争力，需要踏实练就成本控制这项内功，同时，创建完善财务监督体系并贯彻地运用在开发过程中，为实现企业预期利润目标和可持续发展夯实基础。这需要企业在实际的管理工作中不断地完善，保持稳定的增长速度，促进我国的经济建设。
参考文献：
[1]韩春荣.简析中小当地产企业财务管理面临问题及应对措施[J].纳税.2018（36）44-46.
[2]王启亮.探讨房地产企业在新时代环境下的财务管理[J].中国集体经济.2018（27）56-60.
[3]张洪卫.新形势下房地产企业财务管理存在的问题与对策[J].财会学习.2018（18）8-11.
[4]赵丽芳.浅谈房地产财务管理[J].经贸实践.2018（06）88-89.
[5]吴海祺.实施全面预算管理健全内部体系探究.[J].知识经济.2017（11）66-68.
（作者单位：桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司）
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