浅谈个人住房按揭贷款风险及防范措施
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摘 要：随着我国经济的快速发展，个人按揭贷款的规模在商业银行贷款结构中的占比越来越大，但随着宏观调控的开展，各地出台地产限购政策，加上政府遏制房价畸形上涨的决心，个人按揭住房贷款呈现出规模大、利率高、期限长、还款压力大的特点，各种风险因素凸显。针对当前个人住房按揭贷款的特点，指出当前个人住房按揭贷款存在的风险因素，探讨风险防范的对策及建议。
关键词：个人住房按揭贷款;风险;防范
文章编号：1004-7026（2019）23-0130-03 中国图书分类号：F832.4;F293.3 文献标志码：A
1 个人住房按揭贷款的风险特点
1.1 贷款规模庞大，贷款利率高，期限长
个人住房按揭贷款近年发展迅猛，据年报数据统计，2019年上半年房贷余额超过万亿的银行有4家，中农工建继续以绝对优势，位居房贷业务的第一。随着宏观经济调控政策的推动，我国的房地产市场持续升温，各地房价不断上涨，特别是北上广深一线城市。目前，中央号召“房住不炒”，采取坚决遏制房价的政策，房价上涨得到了有效遏制，但是房价水平已经处于较高水平，大众还是难以承受。高房价必然是高杠杆，导致个人住房贷款金额庞大，而政策调控导致商业银行的个人住房按揭贷款规模受限，贷款利率水平高，借款人的还款压力倍增。各大商业银行的个人住房按揭贷款产品设计时限最长为30年，二手房贷利率均上浮20%，有些贷款规模控制，上浮更多[1]。
1.2 风险管理难度增大
个人住房按揭贷款业務在各大商业银行中占比较高，对此业务的管理难度加大。
首先，从大环境来说，目前各大商业银行均通过查询借款人的人行征信信息了解其个人的信用情况，如果借款人没有商业银行信用卡消费记录，就会出现信用空白的现象，这就导致信息不对称，存在风险隐患。其次，重视贷前调查忽视贷后管理的问题依然存在。个人住房按揭贷款业务对应的客户群体很庞大，各大商业银行的个贷客户经理维护的客户量较大，对每一个客户个体贷款进行细致的贷前调查、贷中管理、贷后监督是艰巨的任务，不是单独个贷客户经理可以完成的任务，终归难以实现。最后，借款人都倾向于尽量长的合同期限，在这个合同期限内，借款人自身存在不确定性，借款商业银行难以实时掌握借款人的有效变动信息，这就会增加潜在的变动风险[2]。
1.3 风险具有可传导性
近年来，房地产市场持续升温，中央号召房住不炒，坚决遏制房价畸形上涨。基于房地产市场蓬勃发展的个人住房按揭贷款业务，随着房地产风险的增加，其风险的可控性也逐渐受到关注。如果房价市场突然出现高位下折，市场出现业主大闹营销中心是小，国家出现金融风险是大。当市场出现房屋价值小于或者等于贷款价值的信号时，借款银行将会要求借款人增加抵押物价值，以此降低银行风险，届时将会出现大量借款人违约的情况，地产风险将传至金融系统。大规模的不良资产有可能引发整个金融系统的震荡，银行将受到极大冲击[3]。
2 个人按揭贷款的风险类型
2.1 内部风险
（1）商业银行操作风险。互联网金融飞速发展，促使各大商业银行快速升级转型，个人住房贷款市场份额竞争依然是角逐的焦点。作为各大商业银行主要营销力量的客户经理队伍，承受的压力明显更大。高压的考核指标，高强度的工作节奏，个贷客户经理有可能会因此追求量而选择忽视质，即便知道借款人提供的是虚假资料也继续受理，甚至协助借款人补充借款资料，误导贷款审批人。更有甚者，个贷客户经理为了完成考核指标，与中介机构或者开发商伪造客户资料，制造假象，骗取商业银行信贷资金，借此完成考核量。这就提高了商业银行的操作风险[4]。
（2）贷前审核风险。贷前审核是办理个人住房按揭贷款业务的第一步。经办个贷客户经理作为风险把控第一道门的守门人，应该具备专业性，同时有较高的风险责任意识，守好风险责任关。在初步了解借款人基本情况的过程中，使每一个核实环节无纰漏，核实借款人提供的贷款申请资料的真实性和合规性，如实审核借款人的借款资格。疏于环节监管，都会增加风险点。如果经办个贷客户经理不熟悉业务，则会错失合格借款客户，将其推向对手银行，因此个贷客户经理队伍的建设管理尤为重要[5]。
（3）贷后管理风险。个人住房按揭贷款业务主体对应的是个人客户，群体数量众多。各大商业银行个人住房贷款业务占比大，发展快，个人个贷客户经理名下维护的个贷客户数量相当可观。但是个人的精力是有限的，面对巨大的任务量，很多网点都会侧重完成任务量。对已经完成的个贷业务，要求对应的贷后管理，就会疏于关注。高强度的工作节奏和高任务量，导致客户经理团队往往追求高完成率，侧重点放在前面，后面就缺少关注动力。针对个贷业务的期限，5年是一个相对安全的期限，因此前期的维护工作容易被忽视。各大商业银行对不良贷款缺乏有效的处罚措施，即使借款人出现逾期等风险提示，对应的个贷客户经理也只是督促还款，未能针对客户的状况进行有效的排查，采取有效措施防止借款银行出现信贷损失[6]。
2.2 外部风险
（1）信息不对称。各大商业银行借助人行征信系统的征信报告和行内评分系统对借款人进行资格和额度审核，借款人对借款银行故意隐瞒其个人真实收入情况，提交虚假的申请材料，借款银行也存在核实不出来的风险，由此产生的个贷业务风险就很高，银行的信贷资金存在损失风险[7]。
（2）借款人还款能力变动。目前，各大商业银行的个人住房按揭贷款业务产品的周期最长一般设置为30年，很多借款人都倾向最长的期限，以此缓解当前的还款压力。在漫长的贷款周期中，如果借款人还款能力出现严重下降，不足以支撑其还款，其支撑的家庭也不足以应对变动，银行将会遭受风险损失。 （3）征信体系有待优化。我国的征信系统存在其自身的局限性。首先，收录的信息比较局限，针对的主要是拥有商业银行信用卡消费群体，如果没有信用消费记录，则容易出现信用空白。个体的个人收入和个人不动产资产信息未纳入征信系统，这不利于借款人与借款银行的客观判断。其次，各大商业银行对人行的征信系统依赖性很强，各金融机构并没有形成一个具有社会权威的评估部门，无法满足复杂多变的市场环境的需求[8]。
（4）金融系统行业风险。房地产市场出现风险变动，将会传导至金融系统。主要表现为个贷业务的主要标的是抵押的房产。房地产市场的持续升温，使房价已经处在一个较高的水平。中央号召房住不炒并且出台各项宏观政策调控房价，但是成效不显著。截至2019年11月，房价过万的城市只增不减。在政策的作用下，房价只是降低增长速度，进入一个相对稳定期。如果房价不受控制，出现大幅下降，各大商业银行面临的将会是巨大的金融灾难[9]。
3 防范个人住房按揭贷款风险的对策
3.1 完善银行内部风险评估体系
商业银行个人住房按揭贷款业务受内外部风险的影响，各大商业银行自身形成强有力的评估体系，将会大大促进其信贷资产的发展。银行本身评估体系健全有效，则会增强其业务的有效监管与健康发展。各大商业银行个贷业务的关键性材料都是公司或者单位的收入证明和主要银行账户流水，核实这两个关键材料尤为重要。目前主要的有效核查方式就是经办个贷客户经理通过查询借款人的公积金推算借款人的真实收入，以核对收入证明的真实性，另外的银行流水就是借助客户的电子银行双人核实。
目前，个贷客户经理都会借助人行征信系统查询客户的征信信息，重点关注发卡机构及其发卡总额，借款人查询自身征信次数也要留意，防止借款人利用时间差同时申请他行的贷款业务。为了解借款人参与民间借贷的情况，可以重点走访小区情况。
商业银行完善个人客户的评分系统，个人客户的综合资产值可作为权重比加入评分参考，客户在借款银行的综合资产值越高，其还款能力越强。借款人的综合资产值可控可视，可以降低借款银行发生风险的概率。
各大商业银行均有完整的个贷管理体系。重点侧重前端个人贷款业务的开发，也要花大力气做好贷后管理，商业银行必须从根本上引起重视。个贷客户经理要及时维护客户的基本信息，定期更新基本信息，做好后续管理工作。从各个环节降低借款银行的风险，从而有效维护借款银行的资产权益。
3.2 加强个贷客户经理队伍建设管理
商业银行的营销主力就是客户经理团队，个贷客户经理队伍是客户经理队伍中个贷专业性最强的队伍，个贷业务的发展需要强有力的个贷经理队伍，因此队伍建设极其重要。
首先，从思想上重视人才队伍建设。个贷客户经理属于营销型综合人才，一个优秀的个贷经理团队是个贷业务发展的强有力保障。个贷客户经理的培养离不开老客户经理的教导，在提供客户经理培训的同时，形成师父带徒弟的模式，沿用优秀的营销管理方法。其次，重视人才队伍梯度建设，避免人才断层。新时代、新市场、新要求，需要综合能力强的青年人进入团队，这样才有利于队伍建设和团队发展，激发队伍的活力。再次，加强个贷客户经理队伍的培训考核，整体提升个贷客户经理队伍的综合实力。作为个贷业务的守门人，个贷客户经理队伍的建设，将会从源头上降低商业银行的风险。
3.3 加强信用体系建设
商业银行提升信贷资产质量，有赖于健全的信用体系。建设健全有效的信用体系，有利于降低个贷业务中的信息不对称风险，有利于提升信用审核的全面性与准确性。现有的人行征信报告具有局限性，对信用空白的人没有参考价值，并且个体的信息涵盖不够全面，增加个人的社保纳税信息，个体金融资产以及有形资产信息等，将会给使用征信报告人一個更准确客观的信息。对个人的信用作出客观评估，给商业银行提供有效的信息参考，将会大大提升商业银行的信贷资产质量。
3.4 推进风险分散和转移
随着业务规模的不断扩大，商业银行个人住房按揭贷款业务的风险也在不断加大，推动风险分散和转移就显得极为重要。首先，我国的二级市场发展不足，推动个人住房贷款的证券化受限制，我国应该完善二级市场建设，为加快个贷产品证券化打好坚实的基础。其次，引入商业性质的保险产品。个贷产品具有长期性的特点，在还贷期间，借款人存在诸多不确定性因素，都有可能导致借款人违约。对应借款银行可以要求借款人购买对应的保险产品，在贷款存续期间，第一受益人设置为贷款银行。当借款人发生不确实性事件时，能够最大程度降低银行的风险。
参考文献：
[1]吴冠虹，丁晓云.商业银行个人住房贷款问题风险管理研究[J].市场周刊，2018（6）：110-111.
[2]刘国刚.互联网金融背景下我国个人征信行业发展实践及展望[J].金融理论探索，2018（2）：62-70.
[3]余晓辰.商业银行个人住房按揭贷款风险防范研究[D].合肥：安徽大学，2018.
[4]任艳红.新形势下个人住房按揭贷款风险防范的建议[J].现代金融，2019（2）：27-29.
[5]陈婕.个人住房贷款风险影响因素及管理研究[D].杭州：浙江工业大学，2019.
[6]陈诚.A银行个人二手住房贷款风险防范研究[D].武汉：华中科技大学，2018.
[7]杨名.我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究[D].昆明：云南大学，2013.
[8]辛政轩.G银行Z分行个人贷款风险管理研究[D].郑州：郑州大学，2017.
[9]韩晓睿.住房按揭贷款中的风险分析[D].大连：大连海事大学，2012.
（编辑：郭 颖）
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